Gastos de novación de hipoteca: ¿cuánto cuestan?
Con la novación de tu hipoteca la puedes modificar para cambiar cualquier cláusula del contrato: interés, plazo, capital, garantías... ¡Pero esta operación no es gratis! Aquí te explicamos cuáles son los gastos de novación y cuánto cuestan para que valores si te sale a cuenta pagarlos.
¿Cuáles son los gastos de novación de una hipoteca?
La novación de una hipoteca es una operación que debe escriturarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, tiene una serie de costes administrativos, más allá de los gastos adicionales que te pueda cobrar tu propio banco por la modificación.
Ahora bien, debes saber que, por ley, la mayoría de los gastos de novación los debe pagar tu banco. Lo puedes consultar a continuación:
Gastos de novación que paga el cliente
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La comisión por novación. Su precio es el que se indica en la escritura de la hipoteca (no te la pueden cobrar si no aparece), aunque suele ser de entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente y está sujeto a ciertas limitaciones legales que el banco debe respetar. En el apartado siguiente te damos más detalles sobre esta comisión.
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Tasación de la vivienda. Su precio asciende a 300 euros de media, según la tasadora. ¿Y por qué la necesitas? Porque es posible que el banco quiera conocer el valor actual de tu casa para estudiar si te aprueba la novación. En general, la piden solo si solicitas una ampliación del capital o una rebaja del interés.
Gastos de novación que paga el banco
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Los honorarios de la notaría. Sus aranceles cuestan entre el 0,2% y el 0,5% del importe pendiente del préstamo. Es lo que cobra el notario por escriturar el acuerdo de novación.
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Los honorarios del Registro de la Propiedad. Sus aranceles tienen un precio medio de entre el 0,1% y el 0,25% sobre el importe pendiente. Es lo que cobra el registrador por inscribir los cambios del préstamo hipotecario.
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Los honorarios de la gestoría. Suelen ser de entre 300 y 500 euros de media. Es lo que cobra la gestoría encargada de pagar los impuestos y tramitar la inscripción de las modificaciones.
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El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Cuesta entre el 0,5% y el 2% sobre el incremento del precio de la hipoteca en intereses, capital u otros costes asociados a la modificación. Es el que se genera por la formalización de la novación.
¿Cuánto cuesta la comisión de novación?
La comisión por novación o modificación de las condiciones del préstamo (puede figurar con ambos nombres en tu escritura) puede ser gratuita o costar hasta un 1% o más sobre el importe pendiente. Pero ojo, porque este porcentaje varía según la naturaleza del cambio que lleves a cabo. Para simplificarlo, analizamos cada caso con detalle:
Si pasas tu hipoteca variable a fija o mixta
El banco no te puede cobrar más del 0,05% del importe pendiente durante los primeros tres años del plazo del préstamo; a partir del cuarto año, esta comisión se reduce a un 0%. Este límite se mantiene independientemente de lo que pueda establecer tu escritura.
Si solo amplías el plazo de tu hipoteca
Si alargas el período de devolución de tu crédito, la comisión por novación no puede costar más del 0,1% sobre el importe pendiente de tu hipoteca por ley, ponga lo que ponga en tu escritura.
Si llevas a cabo cualquier otra modificación
El precio de la comisión por novación será el que se indique en la escritura del préstamo. En la mayoría de los casos, suele ser de entre el 0,5% y el 1% sobre el importe pendiente.
¡Atención! Si en la escritura de tu hipoteca no consta la comisión por novación ni ninguno de sus sinónimos (comisión por modificación de condiciones, comisión por modificación de hipoteca o comisión por modificación contractual, entre otros), el banco no puede cobrártela bajo ninguna circunstancia.
Ejemplo del precio de modificar un préstamo hipotecario
Pongamos que tienes una hipoteca con un importe pendiente de 150.000 euros y que quieres llevar a cabo una novación para rebajar su tipo de interés y pagar unas cuotas más bajas. Si el banco te pide tasar la vivienda y tu préstamo tiene una comisión por modificación del 0,5%, estos son los gastos que te tocará pagar a ti:
CONCEPTO | COSTE |
|---|---|
Comisión por novación | 750€ |
Tasación | 300€ |
TOTAL | 1.050€ |
¡Atención! Ten en cuenta los posibles gastos que puedan generarse a largo plazo por el cambio. Por ejemplo, si amplías el capital de tu hipoteca o si el banco te sube el interés para aceptar un cambio.
¿Merece la pena pagar los gastos de novación de hipoteca?
Es lógico que te preguntes si merece la pena pagar dinero para llevar a cabo una novación hipotecaria. Y lo cierto es que depende de lo que pretendas conseguir al modificar las condiciones.
Por ejemplo, si lo que quieres es rebajar tu interés para pagar cuotas más bajas, tendrás que hacer números para calcular si el ahorro en intereses compensa el coste de la modificación. Lo normal es que sí te merezca la pena a la larga, porque una pequeña rebaja del interés te permitirá ahorrar cientos de euros cada año.
Pero la cosa cambia si tu objetivo no es ahorrar dinero. Por ejemplo, pongamos que quieres ampliar el plazo de tu hipoteca variable para que las cuotas no se te disparen tanto por la subida del euríbor. En este caso, la novación para cambiar tus condiciones te va a interesar sí o sí, independientemente de su precio. Como te explicamos más adelante, las otras operaciones que permiten llevar a cabo un cambio similar tienen un coste parecido o superior.
Te ayudamos a renegociar la hipoteca: un experto analizará tu caso y buscará a bancos que mejorarán tus condiciones.
¿Una novación es más barata que una subrogación?
Pactar una novación con tu banco no es la única manera de modificar las condiciones de tu hipoteca. También tienes la opción de cambiar el préstamo de banco, ya sea con una subrogación o con la contratación de una hipoteca nueva (para cancelar la que tienes). Estas operaciones son, por lo general, un poco más caras:
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Con una subrogación pagarás sí o sí una tasación y también te tocará abonar una comisión de hasta el 2% sobre el importe pendiente de tu hipoteca.
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Con la contratación de una hipoteca nueva, tendrás que pagar la tasación de tu vivienda y los gastos asociados a la cancelación de tu actual préstamo hipotecario, lo que te costará más de 1.000 euros de media. Además, tendrás que pasar por el proceso de buscar una hipoteca nueva y negociar con el banco, lo que te llevará más tiempo.
En cuanto a si estas operaciones te merecen más la pena que una novación, todo depende de tu situación personal y económica y de si el nuevo banco te ofrece una hipoteca mucho mejor que la que tienes actualmente. Y es que, probablemente, la novación te salga más barata, pero no por eso te saldrá más a cuenta: lo más importante es calcular cuánto ahorrarás en la hipoteca con las nuevas condiciones que vas a firmar.
En nuestra página sobre los gastos de subrogación y cambio de hipoteca explicamos con más detalle cuánto pagarás si decides trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad.