Gastos de novación de hipoteca: ¿cuánto cuestan?
¿Te has preguntado alguna vez cuánto te costaría cambiar ciertos aspectos de tu hipoteca, como el interés o el plazo? La novación hipotecaria te da la oportunidad de hacer estos cambios, ¡pero ten en cuenta que no es gratuita! Aquí te desvelamos los gastos de novación, para que calcules si vale la pena.
¿Te imaginas poder modificar un contrato que has firmado hace años y cuyas cláusulas ya no te convienen? Eso es la novación hipotecaria: la oportunidad de renegociar el contrato hipotecario que has firmado con tu banco, para cambiar ciertas características, como el interés, el plazo, el capital o las garantías.
En el último año, muchos españoles han optado por esta vía para cambiar, por ejemplo, su interés variable a fijo y esquivar así las variaciones del euríbor. Pero aquí viene la gran incógnita: ¿cuánto cuesta una novación hipotecaria? Y sobre todo, ¿sale a cuenta? Vamos a analizarlo.
¿Cuáles son los gastos de novación de una hipoteca?
Los gastos de novación de la hipoteca, en general, oscilan entre el 0% y el 1% del importe pendiente del préstamo y representan el coste de la comisión que cobra el banco por esta operación. En algunos casos particulares, como la novación por ampliación de capital, también deberías pagar la tasación, que asciende a unos 300 euros de media.
Ahora bien, estos gastos son los que te toca pagar a ti. Pero la buena noticia es que, en realidad, la mayoría de los gastos asociados a la novación de hipoteca los paga el banco por ley. Te explicamos los detalles.
Gastos de novación que paga el cliente (o sea,tú)
La comisión por novación. Su precio es el que se indica en la escritura de la hipoteca (no te la pueden cobrar si no aparece), aunque suele ser de entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente y está sujeto a ciertas limitaciones legales que el banco debe respetar. En el apartado siguiente te damos más detalles sobre esta comisión.
Tasación de la vivienda. Su precio asciende a 300 euros de media, según la tasadora. ¿Y por qué la necesitas? Porque es posible que el banco quiera conocer el valor actual de tu casa para estudiar si te aprueba la novación. En general, la piden solo si solicitas una ampliación del capital o una rebaja del interés.
Gastos de novación que paga el banco
Según la Ley 5/2019 y la Dirección General de Tributos, estos son los gastos que tiene que pagar tu banco si modificas tu hipoteca a través de una novación:
Los honorarios de la notaría. Sus aranceles cuestan entre el 0,2% y el 0,5% del importe pendiente del préstamo. Es lo que cobra el notario por escriturar el acuerdo de novación.
Los honorarios del Registro de la Propiedad. Sus aranceles tienen un precio medio de entre el 0,1% y el 0,25% sobre el importe pendiente. Es lo que cobra el registrador por inscribir los cambios del préstamo hipotecario.
Los honorarios de la gestoría. Suelen ser de entre 300 y 500 euros de media. Es lo que cobra la gestoría encargada de pagar los impuestos y tramitar la inscripción de las modificaciones.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Cuesta entre el 0,5% y el 2% sobre el incremento del precio de la hipoteca en intereses, capital u otros costes asociados a la modificación. Es el que se genera por la formalización de la novación.
¿Cuánto cuesta la comisión de novación según la operación que lleves a cabo?
La comisión por novación o modificación de las condiciones del préstamo (puede figurar con ambos nombres en tu escritura) puede resultar gratuita o representar hasta un 1% o más sobre el importe pendiente. Pero ojo, porque este porcentaje varía según la naturaleza de la operación que lleves a cabo en la novación de tu hipoteca. Para simplificarlo, analizamos cada caso con detalle:
Si pasas tu hipoteca variable a fija o mixta
El banco no te puede cobrar más del 0,05% del importe pendiente durante los primeros tres años del plazo del préstamo; a partir del cuarto año, esta comisión se reduce a un 0%. Este límite se mantiene independientemente de lo que pueda establecer tu escritura.
Si solo amplías el plazo de tu hipoteca
Si alargas el período de devolución de tu crédito, la comisión por novación no puede costar más del 0,1% sobre el importe pendiente de tu hipoteca por ley, ponga lo que ponga en tu escritura.
Si llevas a cabo cualquier otra modificación
El precio de la comisión por novación será el que se indique en la escritura del préstamo. En la mayoría de los casos, suele ser de entre el 0,5% y el 1% sobre el importe pendiente.
Algunas advertencias de la comisión por novación
Si en la escritura de tu hipoteca no consta la comisión por novación ni ninguno de sus sinónimos (comisión por modificación de condiciones, comisión por modificación de hipoteca o comisión por modificación contractual, entre otros), el banco no puede cobrártela bajo ninguna circunstancia.
Aunque no deberían, algunos bancos inventan comisiones distintas de la novación para poder cobrarte por esta operación. Debes tener en cuenta que esto es ilegal y, en caso de que te ocurra, te aconsejamos pagarla para que te aprueben la novación, pero luego hacer la reclamación.
Ejemplo del precio de modificar un préstamo hipotecario
Pongamos que tienes una hipoteca con un importe pendiente de 150.000 euros y que quieres llevar a cabo una novación para rebajar su tipo de interés y pagar unas cuotas más bajas. Si el banco te pide tasar la vivienda y tu préstamo tiene una comisión por modificación del 0,5%, estos son los gastos que te tocará pagar a ti:
CONCEPTO | COSTE |
|---|---|
Comisión por novación | 750€ |
Tasación | 300€ |
TOTAL | 1.050€ |
Recuerda que los otros gastos (notaría, registro, gestoría e IAJD) los debe pagar siempre el banco.
Hay otros costes que debes evaluar en la novación
Al hacer una novación, reabres el contrato con el banco. Por eso es importante que sepas que puedes tener gastos adicionales a largo plazo: el banco podría subirte el tipo de interés a cambio de, por ejemplo, alargarte el plazo; también podría pedirte más seguros u otros productos vinculados para cumplir con tus peticiones.
En cualquier caso, procura revisar el coste de tasación y la comisión por novación, pero antes de decidir si te sale a cuenta hacer la operación, analiza también estos incrementos en el coste total de tu hipoteca.
¿Merece la pena pagar los gastos de novación de hipoteca?
En vista de que estos gastos pueden costarte cientos o hasta miles de euros, también es lógico que te preguntes si merece la pena llevar a cabo una novación hipotecaria. Lo cierto es que depende de lo que pretendas conseguir al modificar las condiciones.
Por ejemplo, si lo que quieres es rebajar tu interés para pagar cuotas más bajas, tendrás que hacer números para calcular si el ahorro en intereses compensa el coste de la modificación. Lo normal es que sí te merezca la pena a la larga, porque una pequeña rebaja del interés te permitirá ahorrar cientos de euros cada año.
Pero la cosa cambia si tu objetivo no es ahorrar dinero. Por ejemplo, pongamos que quieres ampliar el plazo de tu hipoteca variable para que las cuotas no se te disparen tanto por la subida del euríbor. En este caso, la novación para cambiar tus condiciones te va a interesar sí o sí, independientemente de su precio. Como te explicamos más adelante, las otras operaciones que permiten llevar a cabo un cambio similar tienen un coste parecido o superior.
¿Una novación es más barata que una subrogación?
Pactar una novación con tu banco no es la única manera de modificar las condiciones de tu hipoteca. También tienes la opción de cambiar el préstamo de banco, ya sea con una subrogación o con la contratación de una hipoteca nueva (para cancelar la que tienes). Estas operaciones son, por lo general, un poco más caras:
Con una subrogación pagarás sí o sí una tasación y también te tocará abonar una comisión de hasta el 2% sobre el importe pendiente de tu hipoteca.
Con la contratación de una hipoteca nueva, tendrás que pagar la tasación de tu vivienda y los gastos asociados a la cancelación de tu actual préstamo hipotecario, lo que te costará más de 1.000 euros de media. Además, tendrás que pasar por el proceso de buscar una hipoteca nueva y negociar con el banco, lo que te llevará más tiempo.
En cuanto a si estas operaciones te merecen más la pena que una novación, todo depende de tu situación personal y económica y de si el nuevo banco te ofrece una hipoteca mucho mejor que la que tienes actualmente. Y es que, probablemente, la novación te salga más barata, pero no por eso te saldrá más a cuenta: lo más importante es calcular cuánto ahorrarás en la hipoteca con las nuevas condiciones que vas a firmar.
En nuestra página sobre los gastos de subrogación y cambio de hipoteca explicamos con más detalle cuánto pagarás si decides trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad.
Te ayudamos a renegociar la hipoteca: un experto analizará tu caso y buscará a bancos que mejorarán tus condiciones.