FIPRE hipoteca: qué es, para qué sirve y cómo conseguirla

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¿Qué es la FIPRE?¿Para qué sirve la FIPRE?¿Qué información aparece en la FIPRE?

FIPRE, FEIN y FiAE: qué es cada documento y cuándo te lo dan ¿Cómo conseguir la FIPRE de una hipoteca?¿Cómo interpretar la FIPRE?

¿Qué es la FIPRE?

La Ficha de Información Precontractual (FIPRE) es el primer documento que te entregará el banco cuando pidas una hipoteca.

En ella se detallan las condiciones generales de sus préstamos hipotecarios, es decir, aquellas que ofrecen a todos los clientes y que no están adaptadas a tu perfil.

En Andalucía, además de la FIPRE te entregarán el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC), que contiene algunos datos y advertencias adicionales sobre las hipotecas.

Características de la FIPRE

Tiene carácter meramente orientativo, y no es vinculante para el banco. Por eso, es común que muchos no le den la importancia debida y eviten leer las cuatro o cinco páginas que la componen.

Es gratuita. El banco no te puede cobrar nada por entregarte este documento.

Establece las bases de la hipoteca que tu banquero evaluará con su departamento de riesgo. Esto incluye tipos de interés, comisiones, productos vinculados y porcentaje de financiación, entre otros aspectos.

Si quieres negociar o modificar alguna de estas condiciones, debes hacerlo cuando tengas la FIPRE en tus manos, ya que una vez que el documento pase el análisis de riesgo, se emitirá la FEIN de la hipoteca, que sí es vinculante.

¿Para qué sirve la FIPRE?

Teniendo en cuenta lo que te hemos explicado en los puntos anteriores, te estarás preguntando entonces qué ventajas tiene solicitar la FIPRE: básicamente, la Ficha de Información Precontractual te puede venir bien para lo siguiente:

Protección del consumidor. Al detallar los riesgos y los gastos asociados, la FIPRE actúa como un “antídoto” frente a la letra pequeña. Obliga a las entidades a exponer comisiones, escenarios de tipo variable y posibles penalizaciones antes de que el cliente se vincule con ellas.

Comparar hipotecas. Aunque las condiciones de esta ficha no son las definitivas, siempre viene bien conocer la información genérica de varios préstamos. Así, podrás hacerte una idea de lo que ofrecen los bancos y podrás comparar las hipotecas que conceden sobre el papel. Este debería ser el primer filtro para encontrar el mejor préstamo.

Tener una base sobre la que negociar. Con la FIPRE en mano, podrás sentarte a negociar con la entidad para tratar de mejorar sus condiciones estándar. Ten presente, eso sí, que las palabras se las lleva el viento y que nada de lo que te digan será vinculante hasta que se apruebe oficialmente tu solicitud.

¿Qué información aparece en la FIPRE?

La ley hipotecaria actual establece las secciones, con una determinada información, que deben incluir todas las Fichas de Información Precontractual (FIPRE). Son las siguientes:

Entidad de crédito. Aquí se proporciona información básica sobre el banco, como su nombre comercial, domicilio social, teléfono y página web. También se especifica la autoridad supervisora, que debe ser el Banco de España.

Características del préstamo. Se detalla el importe máximo de la hipoteca, su finalidad (vivienda habitual, segunda vivienda), y el plazo máximo de devolución. Además, se especifica la garantía del préstamo (hipotecaria y/o personal) y se informa sobre el precio o las consecuencias por impago de las cuotas.

Tipo de interés. Se describe el tipo de interés, y en caso de ser variable, el índice de referencia utilizado (como el euríbor). Es importante recordar que este interés es orientativo y deberías negociarlo, especialmente si tienes un buen perfil.

Vinculaciones y gastos preparatorios. Se especifican qué productos son obligatorios para contratar la hipoteca y sus costes. También se indica si es posible contratar productos adicionales del banco para reducir el tipo de interés, y se detallan los gastos previos a la firma, como la tasación y la nota simple.

Tasa Anual Equivalente (TAE) y coste total del préstamo. Este apartado es crucial, ya que muestra la TAE de la hipoteca, cada uno de sus gastos y el total a pagar. Si el interés está bonificado por contratar otros productos, se debe indicar la TAE calculada con y sin esas bonificaciones.

Amortización anticipada. Se especifica la comisión que el banco puede cobrar en caso de pago anticipado de la deuda. Te recomendamos negociar para minimizar esta comisión o intentar que sea nula.

Para que termines de visualizar cómo se estructura la FIPRE, puedes descargar un modelo del Banco de España si pinchas sobre este enlace.

FIPRE, FEIN y FiAE: qué es cada documento y cuándo te lo dan

Piensa en estos tres documentos como una línea temporal. No son lo mismo, no tienen el mismo “peso” y cada uno aparece en un momento distinto del proceso.

La FIPRE es el punto de partida. Es una ficha con información general sobre la oferta hipotecaria de un banco: sirve para hacerte una idea de precios, comisiones y condiciones típicas, pero no habla de tu caso concreto y no compromete al banco. Es útil para comparar y para saber qué preguntas hacer, pero no es una promesa.

Cuando el banco ya analiza tu perfil (ingresos, deudas, estabilidad) y la vivienda, llega lo importante: la FEIN. La FEIN es la oferta personalizada y, según la Ley 5/2019, tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado y, como mínimo, debe entregarse con 10 días de antelación a la firma. En otras palabras: aquí ya no estás “mirando”, aquí estás comparando una propuesta real.

Y junto a la FEIN aparece la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Su función no es darte “el precio”, sino señalarte lo delicado: cláusulas o elementos relevantes que conviene entender bien antes de firmar (por ejemplo, aspectos propios de una hipoteca variable, vencimiento anticipado, gastos, etc.). El Banco de España la describe precisamente como el documento donde se informa de esos elementos clave.

Si lo resumimos en una frase: FIPRE para orientarte, FEIN para decidir (porque es vinculante) y FiAE para no llevarte sorpresas (porque te marca los puntos sensibles).

¿Cómo conseguir la FIPRE de una hipoteca?

Conseguir la FIPRE debería ser sencillo, porque no estamos hablando todavía de una oferta “a tu medida”, sino de información general sobre la hipoteca de un banco. En la práctica, lo más importante es saber dónde buscarla y cómo pedirla para que te la den sin marearte.

Lo primero: busca en la web del banco. La FIPRE suele estar publicada en apartados de transparencia o información precontractual, no en la página “bonita” de marketing. Normalmente la encontrarás en secciones con nombres como “Transparencia”, “Información legal / precontractual”, “Tablón de anuncios”, “Hipotecas” o “Tarifas y comisiones”. Si el banco tiene un buscador interno, prueba con “FIPRE”, “información precontractual” o “ficha precontractual”.

A continuación te dejamos un ejemplo, la FIPRE de BBVA.

Si no la localizas rápido, el siguiente paso es pedirla directamente. Aquí conviene usar una frase corta y concreta: “necesito la FIPRE para comparar condiciones generales”. Eso evita que te lleven a una simulación o a una llamada comercial.

Un punto clave para no perder tiempo: para la FIPRE no deberías tener que entregar documentación (porque no es un estudio de tu caso). La documentación normalmente empieza cuando el banco prepara una oferta personalizada (la FEIN), ya que ahí sí entra tu solvencia y la vivienda. Dicho de otra forma: si te piden nóminas y vida laboral “solo para enviarte la FIPRE”, te están intentando saltar etapas.

Paso a paso para pedir la FIPRE

Empieza por esta ruta:

Entra en la web del banco y ve al pie de página. Busca “Transparencia”, “Información legal”, “Protección al cliente” o “Documentación”.
Dentro, busca la sección de hipotecas y localiza “FIPRE” (a veces está junto a FEIN/FiAE o “información precontractual”).
Si no aparece, usa el buscador del sitio o Google con: “FIPRE + nombre del banco”.
Si aun así no la encuentras, escríbele al banco y pide enlace directo o PDF.
Si te responden con una simulación o te piden documentación, insiste: “solo quiero la FIPRE, la ficha general”.

¿Cómo interpretar la FIPRE?

Al leer la FIPRE, el primer desafío es interpretar lo que dice. Por eso te lo queremos poner fácil y te lo simplificamos:

TIN vs. TAE

TIN (Tipo de Interés Nominal): porcentaje que se aplica al capital pendiente para calcular intereses.

TAE (Tasa Anual Equivalente): engloba el TIN + las comisiones obligatorias (apertura, estudio, cancelación) y otros gastos recurrentes vinculados al préstamo.

Por qué importa: al comparar dos hipotecas con TIN similar, la TAE revela el coste real anual, ayudándote a elegir la opción más barata.

Comisión de cancelación anticipada

Se expresa como un porcentaje del capital amortizado de forma anticipada. Puede implicar un desembolso significativo si decides liquidar parcial o totalmente antes de plazo.

Cláusulas vinculantes clave

Revisión de tipo: frecuencia de revisión (trimestral, semestral…). Índice de referencia (p. ej., euríbor + diferencial).

Subrogación: plazos mínimos de permanencia y comisiones aplicables al cambiar de banco sin nueva hipoteca.

Vencimiento anticipado. Situaciones que permiten al banco exigir reembolso inmediato (como un impago, incumplimiento) y qué procedimiento llevará a cabo.

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