FIPRE: ¿qué es y por qué debes entenderla antes de firmar tu hipoteca?
¿Te planteas solicitar una hipoteca? Debes saber qué es la Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Se trata del primer documento que te entregará el banco cuando pidas información sobre hipotecas y contiene las condiciones genéricas de sus préstamos. Te contamos los detalles.
¿Qué es la FIPRE?
La Ficha de Información Precontractual (FIPRE) es el primer documento que te entregará el banco cuando pidas una hipoteca. En ella se detallan las condiciones generales de sus préstamos hipotecarios, es decir, aquellas que ofrecen a todos los clientes y que no están adaptadas a tu perfil. Este documento tiene carácter meramente orientativo, y no es vinculante para el banco. Por eso, es común que muchos no le den la importancia debida y eviten leer las cuatro o cinco páginas que la componen.
Pero permítenos contarte qué puede ocurrir si menosprecias su lectura: la FIPRE, aunque no es vinculante para el banco, establece las bases de la hipoteca que tu banquero evaluará con su departamento de riesgo. Esto incluye tipos de interés, comisiones, productos vinculados y porcentaje de financiación, entre otros aspectos.
Si quieres negociar o modificar alguna de estas condiciones, debes hacerlo cuando tengas la FIPRE en tus manos, ya que una vez que el documento pase el análisis de riesgo, se emitirá la FEIN, que sí es vinculante. Y te advertimos que, en esta etapa, será difícil lograr cambios en las condiciones del préstamo. Con esto en mente, pasemos al segundo punto importante: para qué sirve la FIPRE.
En Andalucía, además de la FIPRE te entregarán el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC), que contiene algunos datos y advertencias adicionales sobre las hipotecas.
¿Qué información aparece en la FIPRE?
La ley hipotecaria actual establece las secciones, con una determinada información, que deben incluir todas las Fichas de Información Precontractual (FIPRE). Son las siguientes:
Entidad de crédito. Aquí se proporciona información básica sobre el banco, como su nombre comercial, domicilio social, teléfono y página web. También se especifica la autoridad supervisora, que debe ser el Banco de España.
Características del préstamo. Se detalla el importe máximo de la hipoteca, su finalidad (vivienda habitual, segunda vivienda), y el plazo máximo de devolución. Además, se especifica la garantía del préstamo (hipotecaria y/o personal) y se informa sobre el precio o las consecuencias por impago de las cuotas.
Tipo de interés. Se describe el tipo de interés, y en caso de ser variable, el índice de referencia utilizado (como el euríbor). Es importante recordar que este interés es orientativo y deberías negociarlo, especialmente si tienes un buen perfil.
Vinculaciones y gastos preparatorios. Se especifican qué productos son obligatorios para contratar la hipoteca y sus costes. También se indica si es posible contratar productos adicionales del banco para reducir el tipo de interés, y se detallan los gastos previos a la firma, como la tasación y la nota simple.
Tasa Anual Equivalente (TAE) y coste total del préstamo. Este apartado es crucial, ya que muestra la TAE de la hipoteca, cada uno de sus gastos y el total a pagar. Si el interés está bonificado por contratar otros productos, se debe indicar la TAE calculada con y sin esas bonificaciones.
Amortización anticipada. Se especifica la comisión que el banco puede cobrar en caso de pago anticipado de la deuda. Te recomendamos negociar para minimizar esta comisión o intentar que sea nula.
Para que termines de visualizar cómo se estructura la FIPRE, puedes descargar un modelo del Banco de España si pinchas sobre este enlace.
¿Cómo interpretar la FIPRE?
Al leer la FIPRE, el primer desafío es entender la diferencia entre el TIN y la TAE. El TIN (tipo de interés nominal) solo indica el porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente para calcular los intereses; sin embargo, no contempla otros gastos que el banco puede cobrarte. La TAE (tasa anual equivalente), en cambio, incorpora tanto el TIN como las comisiones obligatorias (apertura, estudio, cancelación) y cualquier otro gasto recurrente vinculado al préstamo. Por eso, si comparas dos ofertas con un TIN similar, conviene fijarse en la TAE: será el dato que muestre de verdad cuánto vas a pagar en total cada año, permitiéndote elegir la hipoteca más barata a efectos reales.
Al profundizar en las condiciones de la FIPRE, encontrarás la comisión por cancelación anticipada. Este importe, expresado generalmente como un porcentaje del capital amortizado de forma anticipada, puede suponer un desembolso considerable si decides liquidar parte o la totalidad del préstamo antes de tiempo.
Por último, algunas cláusulas de la FIPRE describen situaciones “vinculantes” como las revisiones de tipo, la subrogación y el vencimiento anticipado. La revisión de tipo explica con qué frecuencia y en base a qué índice (por ejemplo, euríbor + diferencial) se revisará tu interés, algo fundamental en hipotecas variables o mixtas. La subrogación detalla las condiciones para trasladar tu préstamo a otro banco sin firmar una hipoteca nueva, indicando plazos mínimos de permanencia y comisiones si las hubiera. Y la sección de vencimiento anticipado aclara bajo qué circunstancias el banco puede exigir el reembolso inmediato de todo el capital (por impago de cuotas, por ejemplo) o cómo se procede si alcanzas el final del plazo pactado.
¿Para qué sirve la FIPRE?
Teniendo en cuenta lo que te hemos explicado en los puntos anteriores, te estarás preguntando entonces qué ventajas tiene solicitar la FIPRE: básicamente, la Ficha de Información Precontractual te puede venir bien para lo siguiente:
¿Cómo conseguir la FIPRE de una hipoteca?
El banco está obligado a entregarte la FIPRE gratuitamente si preguntas por las condiciones de sus hipotecas. ¿Y cómo puedes pedirla?
Por Internet: si accedes a la página web del banco que te interesa, encontrarás la FIPRE en su Tablón de anuncios, cuyo enlace suele estar situado en la parte más baja del portal.
En la oficina: si vas directamente a la oficina del banco, también puedes pedir este documento al gestor que te atienda.
Pero para obtener la FIPRE no basta con pedírsela al banco. La entidad te pedirá que entregues una serie de documentos para poder prepararla como el Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación Fiscal (NIF), las dos últimas nóminas si eres un trabajador por cuenta ajena o las dos últimas declaraciones de la renta si eres un trabajador por cuenta propia. También te pedirán un justificante si tienes otros ingresos, los dos últimos recibos de los pagos periódicos que tengas, el informe de la vida laboral y un extracto bancario de los últimos seis meses.
Diferencia entre la FIPRE y la FEIN
La FIPRE y la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) son documentos muy diferentes aunque formen parte del proceso de solitud de una hipoteca. La FEIN es un documento es clave porque permite al consumidor conocer en detalle cómo será su préstamo: importe total, tipo de interés (fijo, variable o mixto), cuotas mensuales, comisiones, productos vinculados y todos los gastos asociados a la hipoteca. En otras palabras, es la “oferta formal” del banco.
Así, si la FIPRE es un documento informativo y orientativo, que contiene datos generales sobre las hipotecas que comercializa la entidad y no es vinculante, la FEIN es todo lo contrario: es un documento personalizado, que solo se entrega cuando se ha analizado al cliente, y es vinculante.
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