Cómo bajar el diferencial de mi hipoteca
Si tienes una hipoteca variable, el euríbor ha subido y cada revisión te duele… seguramente te estás haciendo esta pregunta: "¿Por qué sigo pagando este diferencial si ahora hay ofertas mucho mejores?”
La buena noticia es que existe una forma de bajar el diferencial sin firmar una hipoteca nueva desde cero: cambiar tu hipoteca de banco mediante una subrogación.
Calcula el ahorro al bajar tu diferencial
Tu situación puede ser esta: firmaste tu hipoteca hace años, en otro contexto, con prisas, sin comparar demasiado o simplemente porque en aquel momento era una buena oferta. Hoy miras lo que otros bancos dan a clientes como tú… y descubres que estás pagando de más.
Eso, en lenguaje claro, significa una cosa: si no haces nada, estarás regalando dinero durante años. ¿Y qué puedes hacer? Cambiar la hipoteca de banco. No es magia, tiene trámites y costes, pero si los números salen, el ahorro puede ser muy serio.
Cómo bajar el diferencial de tu hipoteca cambiando de banco
Vamos al concepto clave: subrogación del acreedor. Suena a jurídico, pero es muy simple. Traducido a castellano de la calle, significa que otro banco “compra” tu hipoteca actual a tu banco y, a cambio, te mejora las condiciones. Tú no pides una hipoteca nueva desde cero; lo que cambia es quién es tu banco.
¿Qué puede cambiarte el nuevo banco?
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El tipo de interés: sobre todo el diferencial sobre el euríbor.
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El plazo: alargarlo o acortarlo.
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El tipo de hipoteca: seguir en variable o pasarte a fija o mixta.
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La vinculación: nómina, seguros, tarjetas, etc.
En este artículo nos centramos en lo que más te preocupa: bajar el diferencial.
Cuánto puedes ahorrar bajando el diferencial: ponle números
El ahorro real al bajar el diferencial de tu hipoteca depende, básicamente, del capital pendiente que te queda, de los años que faltan por pagar y de la rebaja concreta que consigas. Pero los dos primeros son los más importantes, porque cuanto más capital debes y más tiempo te queda, más se nota cada décima que reduces de tu interés.
Veamos un ejemplo práctico:
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Hipoteca variable de 150.000 € a 25 años, con un tipo de euríbor más 1,20%.
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La cambias a otro banco que te ofrece euríbor más 0,60%.
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Con un euríbor del 2,267%, tu tipo pasaría de 3,467% a 2,867%.
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La cuota mensual bajaría de unos 751 a 705 euros: unos 46 euros menos cada mes.
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El ahorro total en intereses a lo largo de la vida de la hipoteca podría rondar los 13.800 euros.
Hay algo muy importante que debes interiorizar. 46 euros al mes pueden no parecer gran cosa. Pero si los multiplicas por los años que te quedan de hipoteca, se traduce en varios miles de euros que se quedarán en tu bolsillo y no en las cuentas del banco.
Truco de HelpMyCash
Antes de hablar con ningún banco, haz esto en una hoja o en el móvil:
Apunta: capital pendiente, tipo actual (euríbor + diferencial) y años que faltan.
Simula qué pasaría si tu diferencial bajara, por ejemplo, entre 0,30 y 0,60 puntos porcentuales.
Calcula el ahorro mensual en cuota y el total en intereses
Si el ahorro mensual es pequeño y te quedan pocos años, ya puedes intuir que quizá no te compense poner en marcha la maquinaria.
Los gastos reales de cambiar tu hipoteca de banco
Mucha gente piensa que cambiar de banco no merece la pena, porque lo que ahorras al bajar el diferencial lo pierdes con los gastos de la operación. Pero esto no es así ni de lejos.
Desde la promulgación de la Ley 5/2019, la mayoría de los gastos del proceso los tiene que pagar el banco. Así es como funciona:
Lo que pagas tú como cliente:
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La tasación de la vivienda, que suele rondar unos 300 euros, según el tasador y el tipo de inmueble.
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La comisión por subrogación, si tu escritura la incluye, que suele ir entre el 0% y el 1% del capital pendiente (lo que hayas firmado en su día). Te explicamos sus límites en nuestra página sobre gastos de subrogación.
Lo que debe pagar el banco
- Los gastos de notaría, registro y gestoría de la escritura de subrogación, que juntos pueden estar alrededor de 650 euros, según importe y aranceles.
Cuándo bajar el diferencial tiene sentido… y cuándo no
No toda hipoteca es candidata ideal a una subrogación. Hay casos en los que la operación es muy interesante, y otros en los que es mejor no tocar nada.
Suele tener sentido planteárselo con fuerza cuando:
Te quedan más de 10 años de hipoteca por pagar o un capital pendiente significativamente superior a 70.000 €.
La nueva oferta reduce tu diferencial al menos 0,30–0,40 puntos (por ejemplo, de euríbor +1,20 % a euríbor +0,80 % o menos).
El banco nuevo no te obliga a contratar productos vinculados abusivamente caros que se coman el ahorro.
La comisión por subrogación, si existe, es baja (cerca del 0,15 %) o directamente ya no aplica por plazo.
En cambio, la cosa suele perder interés cuando:
Te quedan pocos años y la mayor parte de los intereses ya están pagados. En esta fase, cada punto que bajes de tipo se nota menos.
La rebaja del diferencial es pequeña y, sumando números, no recuperas los 500–600 € de costes en un plazo razonable.
El banco nuevo condiciona la rebaja a seguros, tarjetas o productos con costes altos.
Truco de HelpMyCash
Aquí entra en juego un concepto importante: el punto de equilibrio. Calcula el número de meses que necesitas para que el ahorro mensual “devuelva” lo que has pagado por cambiar de banco.
Por ejemplo, pongamos que gastas 600 euros con el cambio y ahorras 25 euros al mes. En este caso, tardarás 24 meses (600/25) en compensar los gastos con el ahorro que has obtenido por la rebaja del diferencial.
Si te quedan 3–4 años de hipoteca, puede ser dudoso que la operación te salga a cuenta. Pero si te quedan 15, probablemente tenga mucho sentido tramitar el cambio de banco.
Herramientas sobre Hipotecas variables
Simula la cuota de tu hipoteca en distintos escenarios del euríbor
¿Estás pensando en contratar una hipoteca variable? Para mitigar los riesgos, te aconsejamos utilizar esta calculadora: te permite simular tu cuota en distintos escenarios potenciales del euríbor.
Simulador de revisión de hipoteca con el euríbor
¿Tienes una hipoteca variable y pronto toca la revisión? Con esta calculadora podrás calcular cuánto te subirá la cuota de tu hipoteca variable.
