Cómo calcular la ganancia patrimonial al vender una vivienda (IRPF y gastos deducibles)
En este apartado encontrarás preguntas y respuestas habituales de la comunidad sobre qué importe declarar cuando vendes una vivienda: cómo determinar el valor de transmisión y el de adquisición, qué gastos puedes restar y qué documentación necesitas si la casa fue heredada, comprada en pesetas o vendida con muebles o arras. Está pensado para quien prepara la declaración tras una venta o se encuentra con dudas sobre qué justificar ante Hacienda. La síntesis reúne más de 25 preguntas y respuestas reales de la comunidad.
Te resumimos lo esencial
Para saber cuánto tributa la venta de una vivienda conviene pensar en tres conceptos: el valor de transmisión, el valor de adquisición y la diferencia entre ambos que constituye la ganancia patrimonial sujeta al IRPF.
El valor de transmisión suele ser el precio de venta menos los gastos y tributos que asumiste al vender. Entre los gastos que la comunidad y los expertos mencionan como deducibles están la comisión de la inmobiliaria si la pagaste, la plusvalía municipal en su caso, los gastos de notaría y gestoría vinculados a la venta y los costes de cancelación de la hipoteca cuando proceda, siempre que se puedan justificar. El valor de adquisición es lo que pagaste por la casa más los impuestos y gastos de compra y las inversiones o reformas relevantes que puedas acreditar con facturas. Al resultado final se aplican los tramos del ahorro que determinan el porcentaje a pagar.
Qué conviene revisar antes de declarar
- Reúne facturas y justificantes: las reformas y mejoras se suman al valor de adquisición solo si puedes justificar el gasto con facturas, transferencias o licencias. Sin facturas la Agencia Tributaria puede no aceptarlo.
- Guarda la factura de la agencia: la comisión inmobiliaria se puede restar al valor de transmisión pero necesitas factura.
- No incluyen ciertos gastos: los muebles y los recibos de comunidad no suelen sumarse como coste de adquisición, por lo que no reducen la ganancia.
- Arras y pagos no devueltos: si retuviste arras cuando se frustró una compraventa, debes declararlas como ganancia patrimonial no derivada de transmisión.
- Pérdidas y compensaciones: si vendes con pérdida, debes incluirla en la renta aunque no pagues IRPF; esas pérdidas pueden compensarse con otras ganancias presentes o en los ejercicios siguientes.
Y ten en cuenta dos casos frecuentes que aparecen en las preguntas: la exención por reinversión en vivienda habitual exige reinvertir la ganancia en otra vivienda habitual según las reglas comentadas y puede ser parcial si solo reinviertes parte; y la venta por personas mayores de 65 puede tener un tratamiento especial cuando se trata de la vivienda habitual, según los casos expuestos por la comunidad.
Experiencias destacadas de la comunidad
- Vendí mi piso y quiero saber si al valor de venta debo restar todos los gastos y cómo calcular la ganancia patrimonial.
- ¿Puedo incluir la comisión de la inmobiliaria como gasto para reducir la ganancia y lo que pago en el IRPF?
- He vendido mi vivienda habitual y quiero saber si reinvirtiendo parte del dinero en otra vivienda y pidiendo hipoteca puedo evitar pagar IRPF.
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