Desde hace unas semanas, un buen número de bancos han subido la TAE de las hipotecas que publicitan a través de sus distintos canales de comunicación (Internet, escaparates, carteles, etc.). El primer motivo que podría explicar este aumento sería un encarecimiento general de las ofertas, pero un análisis detallado de los ascensos nos indica que, en la mayoría de los casos, estos se deben a una actualización tanto del euríbor como del método de cálculo de la tasa anual equivalente.

Cambio en el cálculo de la TAE de muchas hipotecas variables

Hasta ahora, cuando el interés de un préstamo hipotecario era variable, los bancos calculaban la tasa anual equivalente teniendo en cuenta dos tramos: el inicial a tipo fijo y el posterior referenciado al euríbor. La ley hipotecaria nueva, sin embargo, obliga a las entidades a modificar esta fórmula.

En concreto, la nueva normativa establece lo siguiente en su Anexo II: “si se ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y gastos, se considerará que el tipo de interés y los gastos son los más elevados durante toda la vigencia del contrato de crédito”.

Así, si una hipoteca variable tiene un interés del 1,99% durante el primer año y de euríbor más 0,99% los siguientes, la TAE debe calcularse como si el tipo del 1,99% se aplicara durante todo el plazo. Y es por eso, en gran medida, que muchos bancos han tenido que actualizar la fórmula y han subido la tasa anual equivalente de sus créditos variables.

El euríbor también encarece los tipos variables

Ese aumento, además, también se puede explicar por otro factor: la revisión del euríbor. Los bancos no siempre tienen en cuenta el último valor publicado de este índice para calcular los tipos de sus créditos hipotecarios variables. Así, cuando por fin deciden ponerse al día, los intereses sufren cambios importantes en caso de que esta tasa haya subido o bajado.

En el caso que nos ocupa, como el euríbor lleva tres meses cotizando al alza, la actualización de los intereses a su último valor (-0,272% en noviembre) ha provocado que la TAE de muchas ofertas también suba. Ese aumento, eso sí, ha sido de tan solo unas pocas décimas.

¿Qué bancos sí han encarecido sus préstamos hipotecarios?

Así las cosas, la mayoría de las entidades que han subido la TAE de sus hipotecas (fundamentalmente de las variables) no lo han hecho por haber aumentado sus intereses. Hay, sin embargo, algunos bancos que sí han encarecido sus ofertas en las últimas semanas. En las tablas siguientes vemos cuáles han sido y qué condiciones han empeorado:

Hipotecas variables

Banco TAE antes* TAE ahora* Motivo
Sabadell 1,85% 3,38% Subida de interés, seguros más caros y actualización del euríbor y del método de cálculo
Santander 1,49% 1,70% Subida del interés
Abanca 2,89% 2,90% Ya no se asumen los gastos de tasación
Bankinter 1,47% 2,69% Seguros más caros y actualización del euríbor y del método de cálculo

*Calculada para un importe de 150.000 euros a devolver en 25 años, salvo Sabadell y Santander (cuyo plazo es de 30 años).

Hipotecas fijas

Banco TAE antes** TAE ahora** Motivo
Sabadell 2,64% 2,85% Seguros más caros
BBVA 1,95% 2,10% Subida del interés
Abanca 3,33% 3,35% Ya no se asumen los gastos de tasación
Bankinter 2,41% 2,42% Seguros más caros

**Calculada para un importe de 150.000 euros a devolver en 20 años, salvo Sabadell (cuyo plazo es de 30 años).

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Autor: Miquel Riera


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