El precio medio de la vivienda libre en España ha marcado un nuevo récord. En el tercer trimestre, el valor medio alcanzó los 2.153,4 euros por metro cuadrado tras subir un 12,1% en apenas un año, por encima de los 2.101 euros que se registraron en 2008, en plena burbuja inmobiliaria. Es el dato más alto desde que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana empezó a elaborar esta estadística en 1995 y confirma que, al menos en términos nominales, el mercado se mueve en cotas históricas.

Eso sí, que la comparación cambia cuando se tiene en cuenta la inflación. El valor máximo de tasación de 2008, actualizado con la evolución del IPC, equivaldría hoy a unos 2.883,1 euros por metro cuadrado.

Es decir, que en términos reales el precio actual sigue claramente por debajo del pico de hace 17 años, aunque para quien busca comprar vivienda la sensación sea la contraria: salarios que no despegan, financiación más cara que hace unos meses y pisos más caros que nunca en los informes oficiales.

Una tendencia generalizada

Según el Consejo General del Notariado, el precio medio de mercado del metro cuadrado se situó en agosto de 2025 en 1.727,99 euros. Es una referencia distinta —basada en compraventas, no en tasaciones—, pero que apunta en la misma dirección: la vivienda se ha encarecido con fuerza en los últimos años y el esfuerzo de acceso para las familias no deja de crecer.

El detalle por territorios muestra que la subida es generalizada. Ninguna comunidad autónoma ha visto abaratarse el precio de tasación respecto al año anterior. Al contrario, los repuntes han sido especialmente intensos en Cantabria, donde la vivienda libre se ha encarecido un 15,1% interanual, en la Comunidad Valenciana y en las Islas Baleares, con un avance del 14,5% en ambos casos, y en Asturias, con un 14,1%.

En términos trimestrales, entre julio y septiembre la subida media ha sido del 2,9%, con Baleares y Cantabria de nuevo en cabeza, con alzas del 4,4%. Solo Ceuta y Melilla han registrado un leve retroceso del 0,2% en ese periodo.

También se observa una diferencia entre vivienda nueva y usada. El valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 2.515 euros en el tercer trimestre, un 11,5% más que un año antes. La vivienda de más de cinco años ha subido incluso algo más, un 12,1%, hasta los 2.142 euros por metro cuadrado, lo que refleja que la presión de precios afecta a todo el parque residencial, no solo a la obra nueva.

La estadística también recoge la evolución de la vivienda protegida. En este segmento, el precio medio del metro cuadrado fue de 1.195 euros en el tercer trimestre, un 2,4% más que en el mismo periodo del año anterior. Aunque la subida es más moderada que en la vivienda libre, el dato confirma que tampoco la vivienda con algún tipo de protección escapa del encarecimiento general.

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Más señales de alerta sobre la crisis de vivienda

Al margen de las tasaciones, el Banco Central Europeo (BCE) calcula trimestralmente hasta qué punto los precios se desvían de los niveles que se considerarían de equilibrio según los llamados “fundamentales” económicos. Sus estimaciones señalan que, con datos del segundo trimestre, la vivienda en España está ya un 16,8% por encima de lo que debería, frente a una sobrevaloración media del 9,8% en la zona euro.

En otras palabras, los inmuebles en España están alrededor de un 70% más inflados que la media europea, lo que añade tensión a un mercado que arrastra desde hace años un déficit de vivienda y evidencia la pérdida de poder adquisitivo de las familias para poder comprar.

Lo llamativo es la velocidad del deterioro. Un año antes, en el segundo trimestre de 2024, este índice marcaba para España exactamente el mismo nivel que para el conjunto del euro: un 7,3% de sobrevaloración. Desde entonces, las trayectorias han divergido con claridad.

En España, el indicador ha escalado hasta el 11,3% a cierre de 2024, ha subido al 14% en el primer trimestre de este año y ha alcanzado el 16,8% en junio. Se trata de una senda inusual desde que el BCE recopila estos datos, en 2007, y que no se veía desde el primer trimestre de 2009, cuando la sobrevaloración superaba el 18% en pleno estallido de la anterior crisis.