El mercado inmobiliario español dejó en octubre una fotografía más compleja que en los meses previos. La compraventa de viviendas cayó un 2,5% interanual, hasta 67.789 operaciones, un retroceso que rompe la recuperación de septiembre y confirma que el sector avanza con una dinámica desigual. Bajo esa caída moderada se esconde un dato relevante: el desplome de la vivienda nueva, que retrocede un 12%, frente a una vivienda usada que sigue marcando máximos históricos con más de 53.300 transacciones, su mayor registro desde 2007.
Esta divergencia entre obra nueva y segunda mano explica casi por completo la evolución del mercado. No se trata de un frenazo homogéneo, sino del impacto de una oferta de vivienda nueva más limitada (por retrasos en promociones, costes elevados y menor ritmo de visados) frente a una demanda que sigue canalizándose hacia la segunda mano, más disponible y, en muchos casos, más ajustada a presupuesto.
Actividad intensa, pero con señales de agotamiento
Aunque octubre cae respecto al año anterior, no fue un mes débil en términos absolutos: es el mejor mes de 2025 en cuanto a operaciones, al rozar las 68.000 operaciones, y el más activo desde octubre de 2024. También se produjo un repunte mensual del 6,3% respecto a septiembre, con mejoras tanto en vivienda nueva como usada. Pero este rebote no es suficiente para compensar las caídas interanuales acumuladas en los segmentos más tensionados.
La lectura más interesante está en las cifras agregadas: el total de fincas transmitidas bajó un 4,3% y las compraventas de fincas un 1,7%. La caída en fincas rústicas (-7,2%) y el retroceso generalizado de transmisiones por herencia y donación sugieren un contexto más moderado en la movilidad de activos, ligado a tipos todavía relativamente altos y a la incertidumbre macroeconómica.
Libre vs. protegida: otro indicador de tensión
El 93,4% de las viviendas transmitidas fueron libres, y aunque este segmento apenas cae un 1,4%, la vivienda protegida sufre un desplome del 15,6%. Este dato refuerza una tendencia preocupante: el mercado de vivienda asequible continúa reduciéndose, y la oferta protegida muestra una debilidad estructural que no logra corregirse.
La evolución por territorios muestra un mapa desigual. Cantabria, Andalucía y Extremadura lideran los incrementos en compraventas de vivienda, apoyadas en demanda interna sólida y mercados menos tensionados.
En cambio, Madrid, Canarias e Illes Balears encadenan fuertes descensos, en algunos casos superiores al 11%. Esto apunta a una combinación de factores: precios que han tocado techo, menor accesibilidad y agotamiento de demanda solvente en zonas de fuerte presión inmobiliaria.
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