Algo empieza a cocerse en el mercado inmobiliario. La compra de viviendas, que se disparó en 2024 y a principios de 2025, parece que comienza a moderarse. Según los datos del Consejo General del Notariado, las adquisiciones escrituradas se redujeron tanto en octubre como en noviembre de 2025 (los últimos datos registrados); si las comparamos con las formalizadas en el mismo período de 2024.

Si nos fijamos en los datos de cada comunidad autónoma, los descensos más destacados se producen en dos de las regiones más dinámicas y caras de España: Islas Baleares y la Comunidad de Madrid. Y el presidente de la tasadora UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrios, tiene la explicación: “el precio actúa como una barrera efectiva para la demanda”.

Los fríos datos: descensos en cinco comunidades

Pero pongamos primero un poco de contexto. A nivel general, entre septiembre y noviembre de 2025 (los últimos seis meses con datos del Notariado), en España se escrituraron un total de 365.913 compras de vivienda. Representa un incremento del 1,7% respecto al mismo período del año anterior, aunque en los dos últimos meses se produjeron descensos (-1,4% en octubre y -2,4% en noviembre).

En esos mismos seis meses, sin embargo, las compras disminuyeron en cinco comunidades autónomas: Comunidad de Madrid (-9,4% anual), Canarias (-5,4%), Cantabria (-5%), Islas Baleares (-4,5%) y Comunidad Valenciana (-0,3%). Dos de ellas, Madrid y Baleares, son las más caras de España, con un precio medio de 4.111,89€/m2 y 3.464,69€/m2; respectivamente.

En las otras tres, el precio no es tan elevado, pero ahí sí se ha producido un importante aumento en el coste del metro cuadrado de vivienda entre junio y noviembre de 2025: del 16,3% anual en Cantabria, del 12,2% en la Comunidad Valenciana y del 11,9% en Canarias.

La capacidad de pago, en jaque

El presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrios, explica en un completo análisis que “esta divergencia territorial no es coyuntural”. “Sin que exista una correlación perfecta”, asegura, “los datos muestran que […] las zonas con precios unitarios más altos presentan una evolución claramente más débil en el número de operaciones”; en referencia sobre todo a Baleares, Madrid y Canarias.

Pero ¿por qué se produce ese descenso? Según Pérez Barrios, “las comunidades con precios más altos concentran un mayor porcentaje de compras financiadas mediante crédito hipotecario”. “Durante 2024 y parte de 2025”, explica, “la bajada de los tipos de interés alivió parcialmente ese esfuerzo financiero”. Es decir, que los adquirentes podían acceder a una vivienda en zonas caras porque las hipotecas eran baratas.

Pero los intereses empezaron a repuntar a mediados de 2025, lo que explicaría por qué han bajado las compras en comunidades caras o con precios muy al alza. Según el presidente de UVE Valoraciones, “en este contexto, la capacidad de compra se convierte en el verdadero cuello de botella del mercado, especialmente en los territorios donde la relación entre precios y rentas está más tensionada”.

¿Estamos ante un cambio de ciclo?

¿Significa eso que el descenso de compras se extenderá por toda España? No necesariamente. Según Pérez Barrios, “todavía es pronto para afirmar que estemos ante un cambio de ciclo, pero los datos actuales invitan a la prudencia”. Ahora bien, lanza una advertencia: “Si en los próximos meses se confirma una prolongación de la caída de transacciones en las zonas más caras, el mensaje del mercado será difícil de ignorar”.

Si se da ese escenario, según el presidente de UVE Valoraciones, significará que “la demanda financiada habrá alcanzado su techo”. Y concluye lo siguiente: “Si esta tendencia se consolida, es razonable esperar una moderación gradual en el ritmo de subida de los precios, no porque la oferta mejore, sino por el simple agotamiento de la capacidad de compra”.