Hipoteca a más del 80%: 6 formas de lograr hasta el 90%-100%

Si quieres comprar una casa, uno de los requisitos que te va a exigir el banco es que tengas ahorros. Y es que el banco mira qué porcentaje del valor de la vivienda está dispuesto a financiar. A ese porcentaje se le llama LTV (del inglés loan to value, “préstamo sobre valor”).

En España, lo habitual es que las entidades financien como máximo el 80% del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Eso es lo que se entiende por una hipoteca estándar: tú pones el 20% restante más los gastos, y el banco pone el 80%.

Una hipoteca de más del 80% es aquella en la que el banco sube ese límite y te presta, por ejemplo, el 90% o incluso el 100% del valor de la vivienda. En la práctica, significa que puedes comprar con muchos menos ahorros:

 Es posible, sin embargo, que no tengas ahorros para pagar tanto dinero de golpe. Por fortuna para ti, hay bancos que te pueden financiar más del 80% o del 90% de la compra o, incluso, concederte hipotecas de hasta el 100 por 100 sobre la vivienda. Es más difícil de conseguir, no te vamos a engañar, pero sabemos que ciertas entidades pueden aprobar tu solicitud si cumples ciertos requisitos.

¿No te lo crees? Sigue leyendo y descubre las claves para conseguir una hipoteca de más del 80 por ciento de financiación. 

Para entender este apartado es importante conocer la diferencia entre el valor de la tasación y el valor de compraventa.

 El valor de tasación es el valor que una tasadora oficial asigna a la vivienda que quieres comprar después de analizar su estado. 

 El valor de compraventa es el precio al que comprarás la casa que te interesa. 

Normalmente, los bancos financian hasta el 80% del valor más bajo entre la tasación y la compraventa, porque ambos no suelen ser muy diferentes. Ahora bien, cuando el valor de tasación supera al de compraventa, hay entidades que pueden prestarte hasta el 90% o más del precio de la vivienda. 

Pongamos que quieres comprar una casa que cuesta 200.000 euros y que está tasada en 225.000 euros. Si el banco te financia el 80% del valor de tasación, podría prestarte hasta 180.000 euros, que equivale al 90% del valor de compraventa. 

¿Y qué bancos pueden ofrecerte una financiación del 90% si el valor de tasación es superior al de compraventa? Uno de ellos es Pibank, que lo comunica abiertamente. Puedes consultar aquí las condiciones de su préstamo hipotecario: 

 Consejo de HelpMyCash. Intenta estar presente cuando el tasador valore la vivienda. Aunque sea un profesional, puede que pase por alto algunas cuestiones importantes del piso que quieres adquirir y que deberían quedar reflejadas en las valoraciones. No se trata de manipular al tasador, sino de lograr un valor de tasación “justo” por la vivienda.

Algunas comunidades autónomas, y el Gobierno próximamente, se ofrecen a avalar hasta el 20% de la hipoteca si eres joven o una familia con hijos a cargo. Con su ayuda, puedes llegar a conseguir una financiación de más del 80% de la compra. En nuestra página sobre el aval del Gobierno para hipotecas te contamos todos los detalles.

Para terminar, hay muchas entidades bancarias dispuestas a darte una hipoteca de hasta el 90% o el 100% si compras una de sus viviendas. Básicamente, esto lo hacen porque les interesa deshacerse de sus pisos. Ten en cuenta, eso sí, que la aprobación o no del préstamo dependerá siempre de tu perfil.

Por ejemplo, Bankinter o Deutsche Bank son bancos que conceden abiertamente una hipoteca de hasta el 100% si compras una de sus viviendas. También puedes conseguir una financiación de hasta el 90% si adquieres pisos de Banco Santander. El mismo gestor que te ayude con la hipoteca puede enseñarte los pisos que tienen a la venta. 

 ¡Ojo! Antes de contratar la hipoteca, asegúrate de que la vivienda está en buenas condiciones, porque los pisos de los bancos suelen tener desperfectos.

Antes ya te hemos dicho qué bancos te ofrecen abiertamente una hipoteca de hasta el 90% de financiación, pero hay otras entidades que están dispuestas a negociarlo si tu perfil es bueno. Entre ellas, ABANCA, Kutxabank, ING, BBVA, o Unicaja, por mencionar algunas.

Eso sí, ten en cuenta que te tocará demostrar que tu situación económica y financiera es muy buena, como con cualquier hipoteca de más del 80%. Y deberás tener algo de dinero ahorrado para pagar el 10% de la compra no financiada con el préstamo hipotecario y otro 10% en concepto de gastos de compraventa (un 20% en total).

No te vamos a engañar: es posible que no consigas una hipoteca de hasta el 90% o el 100% aunque pongas en práctica todos los trucos y consejos que te hemos dado. Pero no desesperes, porque todavía no estará todo perdido. 

Actualmente, los bancos necesitan conceder más préstamos hipotecarios, porque les ha bajado la contratación por haber subido los intereses en el último año. Y algunas entidades empiezan a abaratar sus ofertas o a relajar un poco sus criterios de aprobación. Eso es algo que puedes aprovechar: visita las oficinas de bancos con los que no has contactado e intenta negociar para que te financien más del 80% de la compra. Con suerte, es posible que lo consigas. 

Si ni por esas aprueban tu solicitud, quizás es conveniente que te plantees esperar a tener más ahorros. Así, tu situación será mejor a ojos del banco y quizás consigas su visto bueno.