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diferencial hipoteca

¿Qué es el diferencial?

En una hipoteca a tipo variable (o en el tramo variable de una hipoteca mixta), el diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés nominal del préstamo (TIN). Así, el tipo que aplicará el banco sobre estos productos se calcula de la siguiente manera:

TIN variable = diferencial + índice de referencia


En la mayoría de los casos, el índice que utilizan los bancos es el euríbor a 12 meses, aunque también existen otros como el IRPH.

¿Cómo influye sobre el interés de una hipoteca?

Como hemos visto, los diferenciales configuran, junto a los índices de referencia, el interés de las hipotecas variables. Pero a diferencia del segundo elemento, este no cambia durante la vida del contrato, a no ser que se incumplan las condiciones acordadas. Por lo tanto, cuanto mayor sea su valor, más alto será el interés de la hipoteca y a la inversa.

Veámoslo con un ejemplo. Imaginemos que hemos contratado un préstamo hipotecario con un interés formado por un diferencial del 1% más el valor del euríbor a 12 meses. Si este índice cotiza al 0,25% en el momento de la firma, el tipo aplicado será del 1,25% TIN (1 + 0,25).  

Atención: si el interés está ligado al euríbor, periódicamente se producirá una revisión de hipoteca para actualizar el tipo aplicado según la nueva cotización del índice.

¿Cuáles son los diferenciales de las mejores hipotecas?

Aunque varios bancos encarecieron sus hipotecas variables a finales de 2019, los diferenciales que se ofrecen en 2020 aún son atractivos. Veamos cuáles son los más bajos que podemos obtener actualmente en función de la vinculación exigida por la entidad:

  • Si la hipoteca tiene productos combinados: en estos casos, lo ideal es que sea de entre el 0,89 y el 1%.

  • Si no tiene productos asociados: en el caso de que el banco no exija cumplir requisitos de vinculación, el diferencial tendría que ser de entre el 1% y el 1,20% para considerarlo una buena oferta.

Para que nos hagamos una idea de cómo debería ser una buena hipoteca variable, en la tabla siguiente mostramos las condiciones de varias de las más destacadas del mercado: 

Hipotecas variables más destacadas
#1

Interés

E + 1,49 %

Cuota

387,62 €

Vinculación

0 productos

#2

Interés

E + 0,99 %

Cuota

362,6 €

Vinculación

1 producto

#3

Interés

E + 0,99 %

Cuota

362,6 €

Vinculación

2 productos

#4

Interés

E + 0,79 %

Cuota

353,55 €

Vinculación

6 productos

Eso sí, como decimos a menudo, para saber si un préstamo hipotecario es atractivo no basta con fijarse en los intereses. En la siguiente guía gratuita encontraremos cuáles son los otros elementos que debemos tener en cuenta:

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En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:

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¿Se puede reducir el diferencial de una hipoteca?

. En la mayoría de los casos, tal y como explican desde la plataforma eduFinet, los bancos se ofrecen a bajar sus diferenciales si el cliente cumple una serie de requisitos de bonificación, como contratar seguros, utilizar tarjetas de crédito etc. De este modo, podemos reducir el interés de nuestra hipoteca y, por consiguiente, también sus cuotas, aunque puede que tengamos que pagar por esos productos asociados.

Ejemplo práctico

El banco nos ofrece una hipoteca a euríbor más 2%, pero nos permite reducir el diferencial de la siguiente manera:

  • Nos lo baja en 0,25 puntos porcentuales si firmamos un seguro de hogar mediado por ellos.

  • Nos lo reduce en 0,25 puntos más si contratamos uno de sus seguros de vida.

  • Nos aplica una bonificación de 0,5 puntos si domiciliamos la nómina.

Por lo tanto, si cumplimos todos esos requisitos, el tipo aplicado sobre el préstamo pasaría a ser de euríbor más 1%.

Una vez firmado el contrato, podemos modificar el diferencial mediante una refinanciación, ya sea acordando unas nuevas condiciones con nuestro banco o llevando nuestra hipoteca a otra entidad.

Cambia la hipoteca de banco y ahorra en intereses

Si estamos pagando un tipo de interés demasiado alto por nuestra hipoteca, podríamos intentar negociar con nuestra entidad una mejora de las condiciones o cambiarnos directamente de banco. Esto último se conoce como subrogación y, según una encuesta realizada por este comparador, podríamos dejar de pagar hasta 40.000 euros.

Para ponerlo fácil, los expertos de HelpMyCash han diseñado una calculadora de subrogación totalmente gratuita con la que saber en menos de un minuto cuánto podríamos ahorrar en nuestro caso: 

¡Calcula cuánto podrías ahorrar al cambiar de entidad!

Simulador de subrogación
Describe tu hipoteca actual
años

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página te contamos qué es el diferencial de la hipoteca y por qué es tan importante para determinar el precio de los préstamos a tipo variable.

Metodología: la investigación web y el contacto directo con los departamentos de comunicación de los bancos nos permiten mantener nuestra página actualizada.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com está formado por un grupo de expertos en finanzas personales y en comunicación que tienen como objetivo reunir, analizar y presentar toda la información disponible sobre la materia de manera clara y sencilla para que dispongas de todos los datos necesarios para escoger los mejores productos para ti.

Aviso: todos los servicios que ofrece HelpMyCash.com son gratuitos para los usuarios, ya que nuestros ingresos se obtienen a través de la publicidad y de los productos que aparecen destacados. 

Te escuchamos: en HelpMyCash.com queremos solucionarte tus dudas sobre tu hipoteca o cualquier otro aspecto de tus finanzas personales, por lo que ponemos a tu disposición las siguientes vías de contacto:

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

  • 1 Respuesta
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Hola!
Voy a cambiar la hipoteca de banco. No será una subrogación, sino que la nueva entidad cancelará la deuda abonando el capital pendiente.
Para ahorrar costes, no quiero dejar en manos de la gestoría del banco la tasación ni el levantamiento registral de la antigua hipoteca. De la tasación no tengo dudas, pero sí del levantamiento registral (cuándo hacerlo). 
Entiendo que para que la nueva entidad cancele la deuda con mi actual banco, tendré que firmar con ellos otra hipoteca escriturada (eso lo pagan ellos, lo tengo claro), pero entonces durante un tiempo tendré dos hipotecas escrituradas no? Porque la entidad actual no va a emitir el certificado de deuda cero hasta que no reciba el ingreso por parte del nuevo banco...
En resumen ¿me podéis explicar cuáles son los pasos que se dan en estas operaciones? Gracias!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, azk.

Cuando se cancela una hipoteca mediante la contratación de otro préstamo hipotecario, el nuevo banco suele exigir que el levantamiento registral lo tramite su gestoría, ya que quiere asegurarse de que todo se inscriba debidamente. 

Ahora bien, tú puedes intentar hablar con el banco para que te permita hacer los trámites por tu cuenta o con otra gestoría, aunque seguramente te pedirá que hagas una provisión de fondos por si no cumplieras tu palabra. Lo ideal sería pactar que te dé un plazo de unos dos meses para inscribir el levantamiento registral. Así, cuando la gestoría del banco vaya a inscribir la nueva hipoteca, tu vivienda ya estará libre de cargas.

En caso de que lleguéis a ese acuerdo, aquí te dejamos un enlace a los pasos que hay que dar para cancelar una hipoteca

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

House1010
Pibank(variable) o BBVA (fija? @House1010 - hace 1 día
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Hola!
Tengo la duda de elegir la hipoteca a tipo variable de Pibank eur+0,95 0 vinculaciones o bbva fija 1,30 con nomina vida y hogar.
La duda no es por la tolerancia al riesgo sino porque el euribor esta en minimos y seguirá así y que el banco estan potenciando las fijas ( las q les interesan ).
Aparte las vinculaciones de bbva vs las 0 vinculaciones de pibank.
Que hariais? Los me dan el mismo importe.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Helper_907640986 Es verdad que BBVA ahora  no tiene comisión por anticipo total o parcial?

Hola de nuevo.

Tanto en la web como en la documentación precontractual (la FIPRE), BBVA indica que sí incluye una comisión por amortización anticipada total y parcial, que es del 2% (1,50% a partir del undécimo año) y que no puede superar la pérdida financiera generada. De todos modos, puedes negociar para que no la incorpore al contrato. 

Un saludo. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo.

Hay varios bancos que pueden financiar hasta el 90% del valor de compraventa si no supera el 80% del valor de tasación: Pibank, ING, Liberbank... Otros, como BBVA o Santander, pueden ofrecerlo tras una negociación. Y luego hay un tercer grupo más rígido que no sube del 80%.

Nuestro consejo, por lo tanto, es que hables con diversas entidades, más allá de las que has nombrado, y preguntes si sería posible que te financiaran hasta el 90% de la compra teniendo una tasación alta. De esta manera, podrás saber si la de BBVA es la mejor oferta o si hay otras más interesantes. 

Un saludo.

Helper_907640986
Helper_907640986
hace 2 días

Es verdad que BBVA ahora  no tiene comisión por anticipo total o parcial?

House1010
House1010
hace 3 días

El problema es que no todas laa entidades dan el 90% sobre compraventa. En mi caso la tasación me salió a 230k y compraventa unos 205k.
Si pudiera ir al 80% tendria más opciones pero al ir al 90% bbva creo que es la mejor opción, no crees?
O sabéis de alguna entidad de que den el 90% sobre compraventa si la tasación es buena y se tasa por encima del precio acordado?
 
Gracias
 
Saludos
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, House1010.

Lógicamente, no podemos saber si el euríbor seguirá tan bajo durante mucho más tiempo. Las previsiones, por ahora, apuntan a que se mantendrá cerca del 0% durante los próximos cinco años, así que con la hipoteca variable que nos presentas pagarías unas cuotas más bajas durante esos cinco años. 

A partir de ahí, entendiendo que pides un plazo de 25 años (el interés del BBVA que nos indicas se aplica para ese plazo), todo dependerá de lo que haga el euríbor: si sube notablemente en entre el quinto y el décimo año del plazo, quizás la fija te salga más barata a la larga, mientras que si se mantiene estable, con la variable pagarás menos. Al final, por lo tanto, tendrás que decantarte por una u otra modalidad en función de lo que creas que va a pasar. 

En cuanto al tema de las vinculaciones, es cierto que con BBVA tendrás que mantener contratados otros productos, así que tendrías que valorar si te merece la pena hacerlo o si prefieres la mayor libertad que te da Pibank. De todos modos, hay otras hipotecas fijas en el mercado que no tienen vinculación y que cuentan con un interés atractivo (y que son más baratas en conjunto). Las puedes consultar en nuestro ranking de las mejores hipotecas a tipo fijo.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

 

Julius
Compra de piso hipotecado @Julius - hace 1 día
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Buenas!! Quiero comprar el piso hipotecado de mi hermano pero el banco modificaria las condiciones de la hipoteca y el la tiene mejor de lo que me piden ahora! Podriamos hacer un contrato privado de compra venta en el que yo pago su actual hipoteca y asi no tener yo que pedir una nueva? Un saludo. 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo, Julius.

Otra opción podría ser pactar un alquiler con opción a compra, de este modo se cumpliría más o menos tu objetivo: pagarías unas mensualidades, podrías entrar a vivir, pero el propietario (de momento) seguiría siendo tu hermano, así como el titular de la hipoteca.

En el caso de querer firmar otro tipo de acuerdo, lo podrías consultar con un notario. Estos profesionales sabrán asesorarte mejor que nadie.

Cuando lo resuelvas, compartir tu experiencia podría ayudar a otros usuarios.

¡Hasta pronto!

Julius
Julius
hace 1 día

A priori quiero descartar el pedir una nueva hipoteca por que este piso ya ha pagado la mayoria de loa intereses en los años anteriores y haciendo una nueva entiendo que es volver a pagarle intereses sin apenas amortizar por lo que el precio de esa vivienda seria al final como el de un castillo, por eso pregunte por un contrato interno entre el y yo para pagarle una mensualidad dd yo ya entraria a vivir y en caso de impago el seria aun el dueño del piso, eso se puede hacer? Sabes algo sobre eso? Gracias por responderme anteriormente. 
Un saludo. 

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Julius.

En tu caso, tendrías varias opciones:

  • Que tu hermano siga siendo el titular de la hipoteca. Como pasarías a ser el propietario de un piso pagado, en teoría, por otra persona, deberías consultar con la Agencia Tributaria las consecuencias fiscales, ya que se consideraría como donación. Además, tu hermano podría tener dificultades para conseguir financiación más adelante, ya que figuraría como responsable de una deuda hipotecaria.
  • Añadirte como titular de la hipoteca de tu hermano. Otra opción sería hacer una novación de hipoteca y pasar a ser cotitular del préstamo hipotecario. A efectos fiscales, podría ser mejor, aunque sobre tu hermano seguiría pensando la carga. 

Por último, aunque, a priori, no lo consideras como opción, podrías preguntar en varias entidades qué condiciones de financiación te ofrecerían y valorar si te merece la pena pedir una nueva hipoteca para cancelar la actual.

Si lo necesitas, seguiremos aquí para resolver tus dudas que te puedan surgir próximamente.

¡Un saludo!

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