Comprar una habitación: ¿cuáles son los riesgos?
De la dificultad para acceder a una vivienda ha surgido una fórmula para convertirse en propietario que desafía la lógica del mercado inmobiliario: comprar una habitación. Una empresa española se ofrece como intermediaria de este tipo de operaciones, pero ¿cuáles son sus riesgos? ¿Y qué implica exactamente la compra de un cuarto? Lo analizamos desde HelpMyCash.
¿En qué consiste comprar una habitación?
Para empezar, hay que decir que lo que esta empresa ofrece no es comprar una habitación; básicamente porque es imposible. Un solo cuarto no tiene cédula de habitabilidad ni referencia catastral, así que no puede adquirirse como si fuera una vivienda al uso.
Entonces, ¿en qué consiste esta fórmula? Básicamente, lo que haces es comprar un indiviso, es decir, el porcentaje de una vivienda. Por lo tanto, te conviertes en copropietario de ese inmueble, que se escritura e inscribe a tu nombre y al de las personas que compartirán piso contigo. Y eso te dará derecho a ocupar una habitación y a usar las zonas comunes.
Cómo se compra una habitación
Las habitaciones se compran a través de la empresa. Es esta la que se encarga de todas las gestiones: encuentra potenciales copropietarios afines a través de su algoritmo (previo registro de estos) y les ofrece un cuarto. Si estos están conformes con el precio y las condiciones (espacio, mobiliario, etc.), puede tramitarse la operación.
Por un lado, los compradores firman una escritura de compraventa de la vivienda, lo que les convierte en copropietarios de un porcentaje de la misma. Por ejemplo, si el piso tiene cuatro habitaciones y otros tantos adquirentes, cada uno pasará a ser dueño del 25% del mismo.
Por el otro lado, los dueños de cada porcentaje de vivienda firman un contrato privado, redactado por la empresa, en el que se establece de quién será cada habitación y cuáles serán las normas de convivencia: uso de zonas comunes, reparto de gastos de suministros, IBI y comunidad, etc.
¡Y eso es todo! Una vez completado el proceso, pasas a ser dueño de una habitación y de un porcentaje del piso. Si te quieres mudar en algún momento, puedes alquilar tu cuarto o vender tu parte del inmueble, pero debes hacerlo a través de la empresa (por un módico precio, claro está). Y los propietarios del resto de habitaciones de la vivienda tendrán derecho de tanteo si quieres vender.
¿Se puede financiar la compra de una habitación?
La opción de adquirir un cuarto se vende como una fórmula asequible de convertirse en propietario. Pero lo cierto es que las habitaciones no son baratas: su precio medio, dependiendo de su ubicación y tamaño, oscila entre los 60.000 y los 80.000 euros, una cantidad que no todo el mundo puede pagar al contado.
Precisamente por eso, la empresa ofrece dos métodos para financiar la adquisición:
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Con un préstamo personal, a devolver en un plazo de hasta diez años como máximo.
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Con un préstamo con garantía hipotecaria, a devolver hasta en 25 años y para el que es necesario hipotecar otra vivienda (la de los padres, por ejemplo).
Las condiciones de ambos productos no son públicas, pero ya te avanzamos que serán peores que las de una hipoteca convencional por su mayor riesgo asociado. Ahora bien, como ventaja, esta fórmula permite que cada dueño sea responsable de pagar su deuda y que, en caso de impago, no tengan que responder los otros copropietarios con su patrimonio.
Y un último dato: siempre tendrás que aportar una entrada mínima del 10-15% con tus ahorros. Por ejemplo, si la habitación cuesta 60.000 euros y quieres financiarla, deberás pagar entre 6.000 y 9.000 euros de tu bolsillo.
Pros y contras de comprar una única habitación
Desde la empresa que gestiona este servicio se asegura que comprar una habitación facilita el acceso a la vivienda a los jóvenes y evita tener que “tirar” el dinero en un alquiler. Sin embargo, su fórmula es compleja legal y socialmente, además de que plantea ciertos problemas éticos.
Para que puedas valorar si se trata de una opción conveniente, a continuación resumimos las ventajas y los inconvenientes de comprar solo un trozo de vivienda:
Ventajas
Es una inversión. A diferencia de un alquiler, en el que pagas “a fondo perdido”, al comprar una habitación estarás invirtiendo en algo que es tuyo y que posteriormente podrás vender o alquilar, si lo deseas.
Más barato que comprar una casa. Es lógico: adquirir un porcentaje de una vivienda cuesta menos que comprarla entera. Por lo tanto, necesitarás menos dinero tanto si pagas al contado como si financias la operación y tienes que aportar una entrada.
La empresa lo gestiona todo. No solo te venderá la habitación; también se encargará de gestionar el servicio de la limpieza, el pago de suministros o el correcto mantenimiento del hogar.
Las habitaciones están amuebladas y equipadas. La vivienda está totalmente equipada para que se pueda entrar a vivir directamente: muebles, cocina, electrodomésticos, baños, etc.
Desventajas
No eliges con quién convives. Supuestamente, tus compañeros serán escogidos según su nivel de afinidad contigo, pero eso no te asegura que la convivencia vaya a ser respetuosa. Si no te llevas bien con ellos, pueden surgir los mismos problemas que si compartes un piso de alquiler, con el agravante de que todos sois propietarios y tenéis el mismo poder de decisión.
La financiación es más cara. No podrás comprar la habitación con una hipoteca normal, porque ningún banco querrá dártela para adquirir un trozo de vivienda. Si no puedes pagar al contado, tendrás que utilizar las fórmulas de financiación que ofrece la propia empresa, que son más caras, o buscar otra por tu cuenta (también más cara).
Mucha dependencia de la empresa. Será esta la que gestione servicios como la limpieza o el pago de suministros, lo que puede resultar cómodo pero te quita independencia. Y, lógicamente, tendrás que pagar por esa gestión, aunque los gastos estarán claros desde el principio.
Puedes tener dificultades para vender. Dependerás de que la empresa encuentre a una persona dispuesta a comprar tu habitación o que siga operando para que te la recompre, lo que no es seguro. Además, si el precio de la vivienda desciende por la evolución del mercado, también lo hará el de tu cuarto, por lo que podrías no recuperar la inversión.
Contribuye al encarecimiento de la vivienda. Dividir un piso en habitaciones y venderlo a trozos es rentable para la empresa, pero eso aumenta el precio de las viviendas gestionadas y favorece la especulación inmobiliaria.
Opinión de HelpMyCash sobre la compra de habitaciones
La idea de comprar una habitación, en vez de una vivienda, es llamativa y novedosa, pero también plantea una serie de problemas que queremos abordar desde HelpMyCash. Nuestra socia fundadora, Olivia Feldman, opina lo siguiente:
“En España, mucha gente sueña con ser propietaria de una vivienda y la fórmula de comprar una habitación puede parecer una vía para cumplirlo. Sin embargo, esta opción conlleva asumir muchos riesgos: no llevarse bien con los otros copropietarios, no poder vender la habitación cuando quieras abandonarla (o venderla por menos de lo que la compraste) por la dependencia de la empresa y de un mercado muy pequeño... Por eso, en HelpMyCash dudamos de que se trate de una buena decisión financiera”.
“El potencial comprador”, prosigue Feldman, “debería plantearse por qué está dispuesto a adquirir una habitación”. “Si es porque no puede permitirse un piso completo, tiene que pensar que comprar un cuarto es más arriesgado que adquirir una vivienda entera. Puede ser más conveniente seguir de alquiler, pero con una mejor gestión financiera que permita ahorrar suficiente para una futura entrada. El mercado de la vivienda es cíclico y los precios bajarán tarde o temprano, así que en ese momento se podrá comprar una vivienda que será entera para el comprador; no solo una parte”.
