Alquiler con opción a compra: ¿en qué consiste?
¿Te preguntas si es mejor comprar o alquilar? Existe un punto intermedio: el alquiler con opción a compra.
Aquí te explicamos cómo funciona esta alternativa, cuándo puede ser conveniente y cuáles son sus ventajas e inconvenientes.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra consiste en arrendar una vivienda y pactar con el propietario un derecho de compra. Es decir, incluir en el contrato que el casero se compromete a vender la casa o el piso a un precio acordado de antemano cuando se termine el plazo del alquiler, siempre que el inquilino decida ejercer esa opción a compra.
Por lo tanto, mientras la vivienda esté alquilada, el propietario no se la podrá vender a otras personas. Y cuando termine el plazo del arrendamiento, el inquilino tendrá preferencia para comprar el inmueble. Además, lo que se haya pagado de alquiler hasta entonces se descontará del precio del piso o de la casa.
Esta fórmula te puede interesar si no dispones del 20% de entrada que exige la mayoría de los bancos para concederte una hipoteca o no puedes acceder aún a financiación pero esperas hacerlo en el futuro
Para ejercer la opción de compra se puede pagar la vivienda al contado o pedir una hipoteca. Si necesitas un préstamo hipotecario, ¡podemos ayudarte a conseguir las mejores condiciones!
¿Cómo funciona?
Dos contratos en uno
Al alquilar con derecho a compra, técnicamente se formalizan dos contratos: uno de alquiler y otro de compraventa. Y es muy importante que revises su contenido detenidamente, porque ahí aparecerán las condiciones tanto del arrendamiento como de la futura opción de compra.
El propietario y el inquilino pueden negociar las condiciones del alquiler, pero desde HelpMyCash recomendamos que siempre aparezcan las siguientes cláusulas en el contrato:
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El plazo durante el que puedes arrendar la vivienda. El máximo por ley son cinco años, que puedes prorrogar hasta en cinco más si llegas a un acuerdo posterior con el casero.
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El momento en el que podrás ejercer tu opción de compra. Suele ser a partir del segundo o del tercer año.
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La cuota del alquiler que pagarás mientras arriendas la casa o el piso, además de otros gastos como la fianza o los honorarios de la inmobiliaria que te ha enseñado la vivienda.
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La voluntad del propietario de venderte la vivienda si decides ejercer tu derecho a compra y tienes el dinero necesario para pagar el precio acordado.
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El precio de la casa o del piso que tendrás que pagar si ejerces tu opción a compra.
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Cuánto se te descontará del precio. Normalmente, se descuentan todas las cuotas pagadas durante el alquiler de la vivienda, pero se puede pactar un porcentaje.
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El coste de la prima que pagarás para reservar tu opción de compra y que perderás si no la ejerces.
¿Qué pasa si no se compra?
Si como inquilino decides no comprar al final del periodo acordado, perderás el derecho a hacerlo. En la mayoría de los casos, también perderás las cantidades entregadas en concepto de opción de compra y no se le devolverá lo abonado por el alquiler.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con derecho a compra
Si has llegado hasta esta página es porque te preguntas si alquilar con opción a compra es conveniente para ti. Para que puedas valorarlo, a continuación te presentamos los pros y los contras de esta operación:
Ventajas
Buena opción si tienes pocos ahorros. Con el alquiler con opción a compra ganarás tiempo para ahorrar la entrada de la casa (30% de su valor) y pagarás parte de su precio con la renta del alquiler.
Vivirás en la casa antes de comprarla. Mientras dure el alquiler, podrás valorar si la vivienda se adapta a tus necesidades. Si ves que no te interesa, podrás renunciar a tu derecho a adquirirla.
Conviene si los precios tienden al alza. El precio pactado se basará en los precios actuales. Si el coste de las viviendas sube en el futuro, el casero no te podrá vender la casa más cara y saldrás ganando.
Inconvenientes
Tendrás que pagar por la opción de compra. Te tocará pagar una prima para reservar la opción de compra. Si no compras la vivienda al terminar el alquiler, no recuperarás ese dinero.
Las cuotas del alquiler serán más caras. En general, tendrás que pagar una renta mensual más alta que si alquilas la vivienda con un contrato de arrendamiento normal y corriente.
No conviene si los precios van a la baja. Si el precio de las viviendas ha bajado cuando te toque ejercer el derecho a compra, pagarás más de lo que valga la casa en ese momento.
Pasos para alquilar un piso con opción a compra
¿Te convencen las bondades del alquiler con opción a compra? Estos son los pasos que tienes que dar para disfrutar de esta modalidad de arrendamiento:
1. Busca viviendas de alquiler con derecho a compra
El primer paso es buscar pisos y casas que puedas alquilar con opción a compra. En los portales inmobiliarios online más usados (Fotocasa, Idealista, etc.) puedes usar filtros para encontrar este tipo de viviendas. Si no encuentras lo que buscas, también puedes visitar pisos de alquiler y tratar de llegar a un acuerdo con el casero para incluir una opción de compra en el contrato.
2. Negocia las condiciones con el casero y firma el contrato
Una vez encontrada la vivienda, tendrás que negociar las condiciones del arrendamiento con el propietario. Esas condiciones deben quedar estipuladas en dos contratos, como comentábamos antes: uno de alquiler y otro de compraventa.
3. Vive de alquiler durante el plazo pactado
Una vez firmado el contrato, podrás vivir de alquiler durante el plazo que hayas acordado con el casero. Como comentábamos más arriba, el propietario no puede vender la casa hasta que no termine el contrato.
4. Ejerce tu opción de compra
Cuando llegue el momento, tendrás que decidir si ejerces la opción de compra o no. Si decides ejercerla, tendrás que conseguir el dinero para pagar el precio que hayas acordado con el casero (puede ser propio o puedes pedir una hipoteca). Y si prefieres echarte para atrás, perderás la prima que hayas pagado.
5. Firma la compraventa ante notario
Como ocurre con una compra normal y corriente, tendrás que formalizar la adquisición de la vivienda en una notaría. Asimismo, deberás inscribirte como nuevo propietario de la casa en el Registro de la Propiedad.
Gastos del alquiler con opción de compra
Ahora bien, antes de firmar la operación, debes tener en cuenta que tiene un precio. Cuando alquilas una vivienda, tienes que pagar una serie de gastos; y lo mismo ocurre cuando compras una casa o un piso. Por lo tanto, con el alquiler con opción de compra te tocará abonar gastos propios de ambas operaciones:
Los gastos asociados al alquiler
La reserva. Si la vivienda tiene mucha demanda, tendrás que pagar cierta cantidad de dinero (variará según la zona y la inmobiliaria) para que el propietario no se la alquile a nadie más mientras negociáis las condiciones. Ese dinero se te descontará de la fianza.
La fianza. La mayoría de los caseros piden una o dos mensualidades por adelantado en concepto de fianza. Si abandonas la vivienda, ese dinero lo podría usar para reparar cualquier desperfecto que hayas causado durante tu estancia. Y si acabas comprando la casa o si la dejas en perfecto estado, recuperarás esa cantidad.
Las cuotas del alquiler. Una vez firmado el contrato, tendrás que pagar la mensualidad que hayas acordado con el propietario durante el plazo que dure el arrendamiento.
Los gastos asociados a la opción de compra
La prima. La mayoría de los caseros te pedirán adelantar cerca de un 10% del precio de la vivienda (puedes acordar una suma distinta) cuando firmas el contrato de alquiler con opción a compra. Esa cantidad de dinero la perderás si finalmente no ejerces tu opción de compra.
El precio de la vivienda. Si ejerces tu derecho a comprar la vivienda alquilada, tendrás que pagar el precio acordado con el casero. A ese precio tendrás que restarle la prima y las cuotas del alquiler que hayas pagado hasta ese momento.
Los gastos de formalización de la compraventa. También deberás pagar los impuestos asociados a la compra y los honorarios del notario, del gestor y del registrador que intervendrán durante el proceso. Su precio es un equivalente al 10-12% del precio de la vivienda.
Consejo de HelpMyCash: valora si podrás pagar todos estos gastos y si podrás conseguir una hipoteca para financiar parte de la compra de la vivienda.
