Alquiler con opción a compra: ¿en qué consiste?

El alquiler con opción a compra no es para todo el mundo. Tiene sentido sobre todo para perfiles muy concretos: personas que podrían pagar una hipoteca sin problema, pero que hoy no tienen suficiente ahorro para la entrada o que todavía no están seguros de si esa vivienda es “la definitiva”.

Un caso típico es el de parejas jóvenes con ingresos estables, pero sin el 20% de entrada más gastos que piden los bancos. Con esta fórmula pueden vivir unos años en la casa, acumular parte de la entrada a través de la prima y de una parte del alquiler, y, si todo va bien, ejercer la opción más adelante. Para ellos, el alquiler con opción a compra es una especie de “puente” entre el alquiler tradicional y la compra.

También puede encajar para quien no sabe si se quedará en esa ciudad o barrio. Quizá ha cambiado de trabajo, está probando otra zona o no tiene claro si quiere vivir allí a largo plazo. En ese caso, alquilar con opción a compra permite “probar” la vivienda y el entorno: si está cómodo, compra; si no, deja vencer la opción y se marcha como en un alquiler normal, asumiendo el coste de la prima que haya pagado.

Desde el lado del propietario, esta fórmula es interesante para quien quiere asegurar un comprador futuro y, mientras tanto, cobrar un alquiler algo más alto. Puede ser un particular que lleva tiempo intentando vender sin éxito, o un pequeño inversor que prefiere tener un inquilino motivado en cuidar la vivienda porque sabe que puede acabar siendo suya. A cambio de ofrecer la opción de compra, obtiene una prima inicial y una renta con algo más de margen.

Al alquilar con derecho a compra, técnicamente se formalizan dos contratos: uno de alquiler y otro de compraventa. Y es muy importante que revises su contenido detenidamente, porque ahí aparecerán las condiciones tanto del arrendamiento como de la futura opción de compra.

El propietario y el inquilino pueden negociar las condiciones del alquiler, pero desde HelpMyCash recomendamos que siempre aparezcan las siguientes cláusulas en el contrato:

Si como inquilino decides no comprar al final del periodo acordado, perderás el derecho a hacerlo. En la mayoría de los casos, también perderás las cantidades entregadas en concepto de opción de compra y no se te devolverá lo abonado por el alquiler.

¿Te convencen las bondades del alquiler con opción a compra? Estos son los pasos que tienes que dar para disfrutar de esta modalidad de arrendamiento:

El primer paso es buscar pisos y casas que puedas alquilar con opción a compra. En los portales inmobiliarios online más usados (Fotocasa, Idealista, etc.) puedes usar filtros para encontrar este tipo de viviendas. Si no encuentras lo que buscas, también puedes visitar pisos de alquiler y tratar de llegar a un acuerdo con el casero para incluir una opción de compra en el contrato.

Una vez encontrada la vivienda, tendrás que negociar las condiciones del arrendamiento con el propietario. Esas condiciones deben quedar estipuladas en dos contratos, como comentábamos antes: uno de alquiler y otro de compraventa.

Una vez firmado el contrato, podrás vivir de alquiler durante el plazo que hayas acordado con el casero. Como comentábamos más arriba, el propietario no puede vender la casa hasta que no termine el contrato.

Cuando llegue el momento, tendrás que decidir si ejerces la opción de compra o no. Si decides ejercerla, tendrás que conseguir el dinero para pagar el precio que hayas acordado con el casero (puede ser propio o puedes pedir una hipoteca). Y si prefieres echarte para atrás, perderás la prima que hayas pagado.

Como ocurre con una compra normal y corriente, tendrás que formalizar la adquisición de la vivienda en una notaría. Asimismo, deberás inscribirte como nuevo propietario de la casa en el Registro de la Propiedad.

Desde el punto de vista del inquilino-comprador, mientras la operación es solo alquiler, la fiscalidad funciona como en cualquier arrendamiento: paga una renta mensual y, salvo deducciones muy concretas que hayan quedado vigentes en alguna comunidad, no suele tener beneficios fiscales especiales por ser inquilino. Si finalmente compra la vivienda, tendrá que pagar los mismos impuestos que en cualquier compraventa: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA (si es vivienda nueva), más los gastos de notaría, registro y, en su caso, Actos Jurídicos Documentados.

La diferencia está en que, en esta fórmula, el comprador suele haber pagado una prima de opción y, a veces, una parte del alquiler que se descuenta del precio. Esa prima suele funcionar como un pago a cuenta: si compra, se resta del precio final; si no compra, normalmente la pierde. El efecto fiscal concreto de esa prima y de las cantidades abonadas a cuenta dependerá de cómo se haya estructurado la operación y de la interpretación de la administración tributaria.

Para el propietario, la prima de opción y las rentas que cobra tienen implicaciones en el IRPF. Durante la fase de alquiler, las mensualidades se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, igual que cualquier arrendamiento. La prima de opción también se considera un ingreso y tributa como tal. Si al final se vende la vivienda, el propietario tendrá además que declarar la posible ganancia patrimonial generada entre la compra y la venta.