Cómo conseguir una hipoteca de más del 80%: dudas y casos

Lo habitual es que los bancos financien hasta el 80% del valor menor entre tasación y compraventa. Conseguir 90%, 95% o 100% es posible, pero solo en contextos concretos que aparecen repetidamente en los casos: compra de pisos del propio banco o Sareb, perfiles con alta solvencia como funcionarios o ingresos elevados, aportación de garantías extra como avalistas o una segunda vivienda como doble garantía, y ofertas puntuales de productos para jóvenes o entidades online con requisitos estrictos.

• Tipo de inmueble: los pisos de bancos y promociones propias son la vía más frecuente para hipotecas al 100% o 100% más gastos. Si el inmueble pertenece a la entidad, la probabilidad de financiación alta sube claramente.
• Valor de tasación frente a precio de compraventa: muchas entidades conceden en base al 80% del menor de ambos; otras miran solo la tasación. Si la tasación sale por encima del precio de venta puedes negociar más financiación.
• Garantías adicionales: un avalista, cotitulares con buenos ingresos o ofrecer otra vivienda como garantía doble son opciones recurrentes para que el banco acepte un LTV superior al 80%. Ten en cuenta el riesgo para el avalista: en la práctica responde con su patrimonio salvo cláusula expresa en contrario.
• Hipoteca compra+reforma y gastos: financiar la reforma o los gastos dentro de la hipoteca es poco común. Existen productos puntuales que combinan compra y reforma (por ejemplo financiación que suma un porcentaje para reforma) y algunas ofertas de inmobiliarias bancarias que incluyen gastos, pero no es la norma.
• Intermediarios y coste: los brókeres pueden abrir puertas para operaciones difíciles, pero suelen cobrar comisión. Valora si la comisión compensa frente al ahorro o la posibilidad real de aprobación.

Qué mira el banco para decidir: historial laboral y antigüedad, nivel de ingresos, endeudamiento existente y capacidad de pago, y la política interna de riesgo de cada entidad. ¿Y esto qué significa para ti? Primero, averigua si el piso es de banco; segundo, pide tasación si crees que puede ser superior al precio; tercero, negocia aportando garantías extra o consulta un intermediario si no tienes margen. Evita contar con préstamos personales para cubrir la entrada salvo como último recurso, porque encarecen mucho la operación.