Subrogar la hipoteca del vendedor o abrir una nueva al comprar vivienda

En la práctica, la decisión se reduce a comparar lo que te ahorras en gastos al subrogarte frente a la diferencia real de condiciones que te va a aplicar el banco. La subrogación de deudor se tramita con la entidad donde está la hipoteca y suele permitir ahorrar el impuesto asociado a la constitución y parte de los gastos de notaría, registro y tasación, pero no garantiza que el banco mantenga el mismo diferencial o las mismas condiciones. El banco puede denegar la subrogación o aceptarla cambiando tipos, vinculaciones o plazos, y en obra nueva ocurre que a algunos compradores sí les aceptan la subrogación y a otros no.

• Condiciones que te aplican: mira el diferencial, si existe suelo o "acotación mínima", comisiones y las vinculaciones que exigen. Estos elementos determinan si el ahorro inicial compensa a medio y largo plazo.
• Ahorro inicial versus coste real: pide que te calculen cuánto tardarías en recuperar lo que te ahorras al evitar los gastos de constitución frente a la cuota mensual que pagarías con la hipoteca alternativa.
• Prueba escrita y seguridad: exige una oferta vinculante o FEIN; una promesa o una hoja informativa sin FEIN no te garantiza que el banco respete condiciones. Sin documento vinculante no podrás reclamar si luego cambian la oferta.
• Riesgos en obra nueva y pagos previos: el banco del promotor puede aceptar subrogaciones a algunos compradores y rechazarlas a otros. Si vas a pagar cuotas antes de subrogarte, deja recogido en el contrato que esos pagos se descuentan o que te devuelven lo aportado si el banco deniega la subrogación.
• Qué negociar: intenta eliminar o rebajar un suelo, reducir el diferencial a cambio de una vinculación razonable o pedir que te concreten por escrito las condiciones finales. Y siempre compara ofertas de otros bancos para valorar si merece la pena abrir una hipoteca nueva.