Entrada y ahorros para hipoteca: cuánto necesitas y qué financian los bancos

El banco suele financiar hasta el 80% del valor más bajo entre la tasación y la compraventa. Eso implica que normalmente tendrás que aportar el 20% que no financia la entidad y además reservar otra cantidad para los gastos de compraventa y formalización, que en las consultas aparecen como un 10% a 15% del precio o, en cálculos concretos, una cifra equivalente al 12% que algunos casos usan para cubrir tasación, impuestos, notaría, registro y gestoría. Los gastos suelen ingresarse en una cuenta del banco como provisión de fondos antes de la firma y no se pagan «en B».

En obra nueva, los porcentajes que aparecen en los contratos suelen aplicarse sobre el precio sin IVA. Para operaciones con pagos a cuenta durante la construcción, ten en cuenta que la entrada y las provisiones se calculan sobre el importe base sin impuestos. Si piensas cubrir la parte que falta con un préstamo personal, varios casos del foro aconsejan no hacerlo porque sumarías dos cuotas y el banco puede denegar la hipoteca si ese crédito aparece en la CIRBE. Si el dinero te lo presta un familiar, lo habitual es formalizarlo con un contrato y, si procede, con el modelo fiscal correspondiente para evitar que Hacienda lo trate como donación. Ten presente que algunas entidades aceptan avales o doble garantía para aumentar la financiación, pero eso depende de la política de cada banco.

• Comprueba cuál es el valor que toma el banco: el 80% siempre se aplica sobre el menor entre tasación y precio de compraventa. Si el precio es inferior a la tasación, no esperes que te financien más que el precio de compra.
• Calcula lo que necesitas realmente: 20% de entrada más 10–15% para gastos. Haz las cuentas sobre la base sin IVA cuando se trate de obra nueva.
• Previsión de pagos: la provisión de fondos para gastos debe estar disponible en la cuenta indicada por el banco días antes de la firma. Guarda extractos que prueben la procedencia del dinero.
• Si te planteas un préstamo familiar o ayuda de padres: formalízalo por contrato y tramita lo fiscal que corresponda para evitar problemas. Ten en cuenta que algunas entidades pueden rechazar la operación por políticas internas aunque el préstamo esté regularizado.
• Si valoras aumentar la financiación con aval o doble garantía, negocia con varias entidades porque las condiciones y el porcentaje financiado varían entre bancos.

Qué significa esto para ti: antes de aceptar una oferta, verifica la base sobre la que calculan el 80%, asegura la provisión de fondos para los gastos y, si necesitas cubrir parte de la entrada con ayuda externa, documenta esa ayuda y compara bancos para evitar sorpresas en riesgos o en el registro de créditos.