IRPF al vender una vivienda: dudas sobre ganancia, valor y gastos

Al vender una vivienda, lo que suele marcar el IRPF es la ganancia patrimonial, que se obtiene al restar el valor de adquisición al valor de transmisión. En los casos compartidos, el valor de adquisición no se limita al precio de compra: también puede incluir gastos de la compra e inversiones y mejoras. A la vez, el valor de transmisión no es solo el precio de venta, porque pueden descontarse gastos y tributos asumidos por el vendedor, como la plusvalía municipal o la comisión inmobiliaria. Si la vivienda ha estado alquilada, aparece además la duda de las amortizaciones, que se tienen en cuenta al calcular el valor de adquisición. Y si estás pensando en reinvertir o cumples ciertos requisitos de edad, la clave está en saber si realmente encajas en una exención y en qué parte de la operación.

• Separa precio y gastos. En varias respuestas se repite que el cálculo no se hace solo con compra menos venta. Revisa por un lado el valor de adquisición y por otro el de transmisión.
• Guarda bien las mejoras y reformas. En la comunidad se señala que pueden sumarse al valor de adquisición, pero se habla de mejoras o reformas, no de cualquier gasto sin más.
• No olvides los gastos de venta. En los casos aparecen la plusvalía municipal y la comisión inmobiliaria como importes que pueden restarse del valor de transmisión.
• Si la vivienda estuvo alquilada, mira el efecto de las amortizaciones. Es uno de los puntos que más dudas genera y puede cambiar el cálculo final.
• La exención no se da por vender. En las respuestas se mencionan supuestos concretos, como reinvertir en una nueva vivienda habitual o tener más de 65 años en determinados casos. Si compras la nueva vivienda en copropiedad o vienes de una situación especial como herencia o pacto de mejora, conviene afinar mucho el cálculo porque ahí es donde más dudas y matices aparecen.