IRPF al vender una vivienda: preguntas sobre ganancia y gastos

Al vender una vivienda, no pagas por el precio total de venta, sino por la ganancia patrimonial que resulte al comparar lo que obtienes al vender con lo que te costó adquirirla. En los casos compartidos, el cálculo parte del valor de transmisión, que es el precio de venta menos los gastos y tributos de la operación, y del valor de adquisición, que suma el precio de compra más los gastos asociados a la compra y las mejoras realizadas. Si la vivienda estuvo alquilada, también aparece una duda importante con las amortizaciones, porque pueden afectar al valor de adquisición. Si al final hay pérdidas, la operación se declara, pero no habría IRPF por ganancia. También se repite que hay supuestos de exención, sobre todo si reinviertes en otra vivienda habitual o si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años.

• Separa mejoras de otros gastos. En varias respuestas se indica que las inversiones y mejoras pueden sumarse al valor de adquisición. Si estás pensando en incluir reformas o derramas, la clave es si realmente encajan como mejora en el cálculo.
• No olvides los gastos de compra y de venta. Se mencionan como parte del cálculo impuestos pagados al comprar, además de gastos del vendedor como la plusvalía municipal o la comisión inmobiliaria.
• Si la vivienda estuvo alquilada, revisa el efecto de las amortizaciones. Es uno de los puntos que más dudas genera porque puede reducir el valor de adquisición y cambiar bastante la ganancia final.
• La exención por reinversión no siempre es tan simple como parece. En los casos de compra compartida o cuando queda hipoteca pendiente, surgen dudas sobre qué importe cuenta realmente como reinvertido.
• Hay situaciones especiales que conviene mirar con más cuidado. Aparecen casos de vivienda heredada, pacto de mejora, venta de vivienda protegida o copropiedad familiar, donde el valor de adquisición o la exención no son tan directos como en una compraventa normal.

Si estás valorando vender, lo más útil es que antes de mirar el porcentaje del impuesto cierres bien estas piezas: qué importe puedes considerar como compra, qué gastos puedes sumar o restar y si tu caso entra en alguna exención. Ahí es donde suele cambiar de verdad el resultado.