Desde hace un año, Alemania lidera la demanda hipotecaria extranjera en España y en el tercer trimestre de 2025 ha marcado máximos históricos. Según idealista, los alemanes concentran el 17,1% de todas las solicitudes de foráneos, por delante de Reino Unido (13,7%), Francia (8,7%), Suiza (8,7%) y Países Bajos (8,3%). Tras ellos se sitúan EEUU (5,1%), Bélgica (4,2%), Irlanda (4,1%), Suecia (2,6%) e Italia (1,9%), mientras que el resto de nacionalidades suma el 25,6%. En conjunto, los extranjeros concentraron el 3,9% de la demanda hipotecaria total del trimestre.
El liderazgo alemán se acelera: en 2024 ya iban primeros, pero con apenas 0,6 puntos de ventaja sobre los británicos (15,3% vs. 14,7%). Hoy, la brecha sube a 3,4 puntos y el peso germano toca máximos de la serie. En paralelo, Francia repunta hasta el 8,7%, tercer registro del ranking, mientras Reino Unido cede terreno (aunque sigue segundo) y EEUU marca mínimo desde 2023, saliendo del top-5 con un 5,1%.
Por zonas, la demanda extranjera se concentra en costa: Comunidad Valenciana (27,5%), Andalucía (20,5%) y Cataluña (14,6%) encabezan el mapa, seguidas por Canarias (7,6%), Madrid (7,2%), Baleares (4,9%) y Murcia (4,9%). El importe medio solicitado ronda los 176.140 euros, el Loan To Value (LTV) medio es del 75% y la edad del demandante, 43 años. Hay diferencias por nacionalidad: Suiza y EEUU presentan rentas del hogar por encima de los 9.000 euros al mes, Suecia pide los préstamos más altos (209.000 euros) y busca viviendas más caras (301.000 euros), mientras Italia muestra el ingreso medio más bajo dentro del top-10.
Cómo funcionan las hipotecas para no residentes
En banca, no residente es quien pasa menos de 183 días al año en España. Para estos perfiles, los bancos perciben más riesgo y, por eso, las condiciones son más exigentes que para un residente. En la práctica se traduce en cuatro diferencias: tipos más altos (suelen superar el 3% de media), menos financiación (hasta 70% del valor de compra o tasación, el menor de ambos), plazos más cortos (habitualmente hasta 20 años) y comisión de apertura frecuente alrededor del 0,5%.
Requisitos clave
Para que te aprueben una hipoteca siendo no residente, el banco pedirá: NIE (o DNI si eres español que vive fuera), residir en un país con moneda fuerte (zona euro, EEUU, Reino Unido, Suiza…), ser mayor de edad y no superar los 75 años al final del plazo, ahorro previo suficiente (aproximadamente el 30% para la parte no financiada más el 10% para gastos e impuestos) y capacidad de pago: que tu cuota, sumada a otras deudas, no supongan más del 30% de tus ingresos.
Documentación
Te solicitarán pasaporte/DNI y NIE, certificado de residencia fiscal, contrato y últimas nóminas, declaración de la renta, extractos bancarios recientes, informe de deudas del banco de tu país y, si están en otro idioma, traducciones juradas. Llevar el dossier completo acorta tiempos y mejora la negociación.
Bancos y contratación
En España hay oferta tanto en grupos tradicionales (Sabadell, Santander, CaixaBank, Abanca, Bankinter) como en especialistas. Las mejores condiciones cambian con el mercado, así que conviene comparar varias propuestas o apoyarte en un bróker hipotecario si no puedes desplazarte.
Consejos y errores a evitar
Empieza por el NIE antes de buscar banco; si tus ingresos están en otra divisa, ten en cuenta el tipo de cambio (la ley permite convertir la hipoteca a tu moneda de ingresos, pero planifícalo). No te limites a la opción que te ofrece la inmobiliaria y valora asesoramiento legal local para entender trámites e impuestos de la compra.
Comentarios