Abril trajo una buena noticia para quienes están pensando en comprar vivienda con financiación: el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situó en el 2,74%, el más bajo desde noviembre de 2022, según los últimos datos publicados por el Banco de España. Y ya son 8 meses consecutivos cayendo y cinco seguidos por debajo del 3%. Además, la TAE media también cayó a mínimos (2,81%), alcanzando niveles no vistos desde octubre de ese mismo año. En cuanto al volumen de nuevo crédito hipotecario superó los 7.000 millones por segundo mes (7.102 millones).
¿Por qué bajan las hipotecas?
Este abaratamiento del crédito hipotecario se debe a tres factores que han coincidido en los últimos doce meses:
1. El BCE baja los tipos… y podría seguir
El Banco Central Europeo (BCE) inició su ciclo de bajadas de tipos de interés en julio de 2024, situando el tipo oficial en el 2,25%, y todo apunta a que podría volver a recortar hasta el 2% en su próxima reunión que tendrá lugar este jueves. Esto alivia la financiación para los bancos, que trasladan esas mejores condiciones a los nuevos préstamos hipotecarios.
2. El euríbor, en caída libre
La consecuencia directa de este contexto de tipos más bajos es la bajada del euríbor, el índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas variables. En mayo, el euríbor cerró con una tasa media del 2,081%, muy lejos de los picos superiores al 4% registrados en 2023. Esta caída no solo abarata las hipotecas variables, sino que frena la amortización anticipada de hipotecas: el saldo vivo hipotecario alcanzó los 502.274 millones de euros, siendo abril el segundo mes consecutivo por encima del medio billón.
3. Elevada competencia entre bancos
Con un mercado más dinámico, los bancos están librando una auténtica batalla por captar nuevos clientes hipotecarios. ¿Por qué? Porque una hipoteca no solo representa ingresos por intereses, sino también la oportunidad de vincular al cliente a largo plazo: domiciliar la nómina, contratar seguros, abrir cuentas… Por eso, las entidades están lanzaron ofertas cada vez más agresivas durante los primeros meses del año, tanto a tipo fijo como a tipo variable.
Las mejores hipotecas de junio
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Hipotecas a tipo fijo: estabilidad con intereses por debajo del 2,50%
Hoy en día, ya es posible contratar hipotecas fijas con intereses por debajo del 2,50% TIN, especialmente para perfiles solventes y si se contratan productos bonificadores como pueden ser seguros de hogar y de vida. Estas hipotecas ofrecen la ventaja de pagar siempre la misma cuota, sin sustos si el euríbor vuelve a subir, y son una opción muy atractiva en un entorno de tipos en mínimos.
Hipotecas variables: diferenciales ajustados desde el 0,60%
Para quienes no temen los cambios en el euríbor las hipotecas variables también están mejorando sus condiciones. Los diferenciales han bajado del 0,70% al entorno del 0,60% (e incluso menos) en algunas entidades. Esto, sumado a un euríbor en mínimos, permite acceder a cuotas iniciales muy reducidas, aunque con el riesgo de que puedan subir en el futuro si cambia el ciclo monetario.
Mejores hipotecas a tipo variable
Hipotecas mixtas: la combinación de ambos
Si se prefiere combinar ambos mundos destacan las hipotecas a tipo mixto, con un tipo fijo inicial los primeros cinco o diez años, que se mueve en torno al 2% o menos, para luego aplicar un diferencial sobre el índice de referencia en torno al 0,79%.
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