El Banco de España está terminando de calibrar un paquete de límites a las hipotecas con más riesgo con una idea sencilla: enfriar el crédito que se concede “al límite” y evitar que un nuevo repunte de precios de la vivienda derive en una burbuja. El supervisor trabaja ahora en definir con datos cuándo tendría sentido activar esas medidas y cómo hacerlo en un momento en el que el acceso a la vivienda es una de las principales preocupaciones.
Este estudio no es nuevo. Tras crisis financiera, España y Europa reforzaron el “kit” macroprudencial para que el sistema detecte y corrija excesos antes de que sea tarde. En ese momento se adoptaron unos límites sencillos de entender:
- cuánto te puede prestar el banco respecto al valor de la vivienda
- qué cuota admite tu nivel de ingresos, qué plazo máximo puede firmarse
- con qué pruebas de esfuerzo deben testarse los tipos.
El objetivo es que ni las familias ni las entidades queden demasiado expuestas si el entorno cambia.
Un momento marcado por los elevados precios de la vivienda
Esta revisión se produce en un momento en que los precios de compraventa están en máximos de los últimos 17 años y con un mercado hipotecario donde varias entidades han denunciado una competencia intensa que comprime márgenes: se han visto ofertas por debajo del euríbor o incluso del bono español, algo que presiona la rentabilidad del crédito.
En paralelo, algunos bancos han empezado a flexibilizar el porcentaje financiado por encima del 80% del valor de tasación cuando hay avales públicos que cubren el resto, una palanca que facilita la entrada a jóvenes y primera vivienda, pero que también añade riesgo si se generaliza sin cortafuegos.
El propio Banco de España ya anticipó en su informe de estabilidad del primer semestre que estaba siguiendo de cerca los criterios de concesión y que había abierto un plan de trabajo para valorar estos límites, en línea con las recomendaciones de la Junta Europea de Riesgos Sistémicos.
El Banco Central Europeo (BCE) mira con buenos ojos este enfoque y, de hecho, la mayoría de países del euro ya lo aplican.
Consecuencias para el comprador
¿Qué puede notar el comprador si se activan?
- Para perfiles solventes, el impacto sería pequeño: seguirán accediendo a financiación en condiciones similares.
- Donde sí habría ajustes es en las operaciones más tensas: altos porcentajes financiados, cuotas muy cerca del límite de ingresos o plazos excesivos… que podrían requerir más entrada, una vivienda de menor presupuesto o un calendario de devolución más realista.
Si finalmente se activan estas nuevas recomendaciones, el mensaje para el comprador es claro: contar con ahorro para la entrada, una cuota que deje margen cada mes y un plazo razonable será más importante que nunca.
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