Tipo de interés actual de las hipotecas en España
¿Quieres comprar una vivienda? Tenemos buenas noticias para ti: las hipotecas que se conceden en España son cada vez más baratas. Descubre aquí cuál es el interés actual de las hipotecas, qué diferencias existen entre el TIN y la TAE y de qué dependen los precios que ofrecen los bancos.
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¿Qué es el tipo de interés de una hipoteca?
El tipo de interés de una hipoteca es, básicamente, lo que el banco te cobra por prestarte dinero. Es un porcentaje que se aplica sobre el importe que te queda por devolver y que determina qué cuota deberás pagar cada mes para saldar la deuda. En los préstamos hipotecarios, el interés puede ser de tres tipos: fijo, variable o mixto:
Es un porcentaje constante que nunca cambia.
Es la suma entre un índice y un diferencial.
Mezcla de un interés fijo y un tipo variable.
En nuestra página sobre hipotecas para principiantes te explicamos con un lenguaje sencillo la diferencia entre el interés fijo, variable y mixto.
¿Cuál es el interés actual de las hipotecas?
El tipo de interés medio actual de las hipotecas se sitúa en el 2,74% (dato de abril de 2025 del Banco de España), inferior al de marzo (2,80%) y el más bajo desde 2022. En este valor se engloban tanto los tipos fijos como los variables.
Debes saber que el interés de los préstamos hipotecarios está bajando. De hecho, en el mercado se libra una guerra de precios entre la banca, que compite para ofrecer mejores condiciones y captar clientela. En la siguiente gráfica puedes consultar la evolución de los tipos desde el 2003:
Fuente: Banco de España. El interés mostrado es el tipo efectivo de definición restringida (TEDR), que es equivalente a la TAE sin comisiones ni gastos.
¿Cuál es el interés medio por tipo de hipoteca?
El Banco de España publica el interés medio de los préstamos hipotecarios que conceden los bancos, pero no los separa por modalidad. Pero ¡para eso estamos nosotros! Desde HelpMyCash hemos analizado el precio de todas las ofertas hipotecarias que hay en el mercado para que puedas ver cuál es el interés medio a tipo fijo, variable y mixto:
Tipo medio de las hipotecas fijas: 2,70% para un plazo de hasta 30 años.
Interés medio de las hipotecas variables: euríbor más 0,60% (1,90% fijo el primer año).
Tipo medio de las hipotecas mixtas: 2,50% los primeros cinco años y euríbor más 0,70% luego.
Ahora bien, debes tener en cuenta que estos valores son medios, lo que significa que hay bancos que ofrecen intereses más bajos. Por ejemplo, a tipo fijo puedes encontrar hipotecas a menos del 2,50% y a tipo variable hay ofertas de menos de euríbor más 0,50%:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 2,65% | 3,35% |
| TAE | 2,91 % | 3,48 % |
| Cuota | 456 € | 491 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN 5 años | 1,79% | 2,39% |
| TIN después | E + 0,50% | E + 1,10% |
| TAE | 3,13 % | 3,15 % |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,49% | E + 1,49% |
| TAE | 2,94 % | 3,58 % |
| Cuota | 450 € | 500 € |
¿Qué son el TIN y la TAE de las hipotecas?
Cuando consultes el interés de cualquier hipoteca, te encontrarás siempre con dos siglas: TIN y TAE. Veamos cuáles son las diferencias entre una y otra:
El tipo de interés nominal o TIN es el interés que se aplica anualmente sobre un préstamo.
La tasa anual equivalente o TAE es el coste anual de un crédito, teniendo en cuenta su interés y sus otros gastos: comisiones, seguros asociados...
Puedes usar el TIN y la TAE para comparar hipotecas, porque te dan una idea de cuánto pueden costarte estos préstamos: cuanto más alto sea su valor, más cara será la financiación. Pero ve con ojo, porque estos porcentajes no te dan toda la información sobre el precio de la hipoteca. Te lo contamos con más detalle en este artículo.
Si vas a contratar una hipoteca, nuestro consejo es que te fijes en todos los aspectos que forman parte del préstamo: el TIN, la TAE, las comisiones, los productos asociados, el plazo, el importe, etc. Esta información la encontrarás en la letra pequeña de los documentos que te facilitará el banco cuando solicites la hipoteca.
¿Cuál es la TAE actual de las hipotecas?
La TAE media actual de las hipotecas se sitúa en el 2,81% (dato de abril de 2025), que es el valor más bajo desde 2022. Puede consultarse esta información en el Boletín Estadístico del Banco de España.
¿De qué dependen los intereses de una hipoteca?
Ahora ya sabes qué es el interés, pero ¿cómo deciden los bancos qué tipo aplican sobre sus hipotecas? Te lo explicamos a continuación:
Por el riesgo que asume el banco
En finanzas existe una regla de oro: cuánto mayor es el riesgo, más alta es la ganancia. Los bancos también se acogen a esta norma para definir qué tipo de interés aplican sobre sus préstamos hipotecarios.
Si eres una persona muy solvente, el riesgo de impago que asume el banco por prestarte su dinero es muy bajo. Por lo tanto, te aplicará un interés bajo. En cambio, si tu situación económica es menos boyante, el peligro de que no pagues las cuotas será más alto, así que tendrás que conformarte con un tipo más elevado.
Consejo de HelpMyCash. El interés de las hipotecas anunciadas por los bancos solo es orientativo. Cuando la entidad analice tu situación, lo ajustará a la baja o al alza en función de si eres más o menos solvente. Por eso, si tu perfil es bueno, negocia para que te rebajen el precio inicial.
Por la presión de la competencia
Si fuera por los bancos, siempre te aplicarían un interés alto, porque así ganarían más dinero (incluso si eres solvente). Pero las entidades tienen que competir entre ellas para atraerte y que contrates la hipoteca con ellas. Por este motivo, cuando hay bancos con una estrategia comercial más agresiva, los tipos de interés que ofrecen tienden a bajar. Eso pasa ahora mismo con las hipotecas fijas, por ejemplo: los bancos las abaratan para atraer a la clientela.
Consejo de HelpMyCash: ¡haz que los bancos compitan por ti! consigue ofertas hipotecarias de varias entidades y preséntaselas a otros bancos para que te hagan contraofertas. Negocia todo lo que puedas para que rebajen el interés de tu futura hipoteca.
Por la evolución del euríbor
Otro aspecto que influye sobre los intereses es el euríbor. Se trata de un índice de referencia que se usa para calcular el interés de las hipotecas variables. Cuando el euríbor sube, los tipos variables también aumentan, mientras que cuando baja, los tipos variables se reducen.
El interés de las hipotecas fijas también depende, en parte, de lo que haga el euríbor. Cuando el euríbor baja y abarata las hipotecas variables, como pasa ahora, los bancos intentan incentivar la contratación de hipotecas fijas y las rebajan, porque el interés de estos productos es algo más alto que el de las variables. En cambio, cuando el euríbor sube, reducen los diferenciales de sus hipotecas variables para hacerlas más atractivas y encarecen las fijas.
El valor actual del euríbor es del 2,081% (dato de mayo de 2025).
Cómo conseguir una hipoteca con un buen interés
Una vez aprendida toda la teoría, te toca pasar a la práctica: encontrar una hipoteca que tenga un interés lo más bajo posible (o negociar para que te lo rebajen). Teniendo en cuenta la actual tendencia del mercado hipotecario, esta tarea puede ser algo más sencilla, ya que los bancos han empezando a bajar sus intereses y todo apunta a que los reducirán un poco más en el futuro.
Como nuestro objetivo es que pagues lo mínimo posible por tu préstamo hipotecario, aquí te dejamos algunos consejos que te ayudarán a encontrar las hipotecas más baratas y a negociar para que te rebajen aún más el interés:
Consulta nuestro ranking de hipotecas baratas para saber qué bancos aplican los intereses más bajos. Así te harás una idea de lo que se ofrece en el mercado y podrás usarlo como base para negociar con todas las entidades con las que contactes.
Usa nuestro comparador de hipotecas para comparar todas aquellas ofertas que te parezcan interesantes. Es importante que no te fijes solo en el interés: hay otros gastos como los seguros o las comisiones que también afectan al precio del crédito.
Valora contratar a un bróker hipotecario. El trabajo de este profesional es, precisamente, conseguirte una hipoteca con un interés más bajo del que te ofrecerían si fueras por tu cuenta al banco. Además, puede obtenerte condiciones poco habituales: financiación de más del 80%, plazos superiores a 30 años...
