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Toda la información sobre las hipotecas mixtas

¿Qué es una hipoteca mixta?

Las hipotecas mixtas son préstamos hipotecarios para adquirir viviendas cuyo interés se divide en un período a tipo fijo y otro a variable. De este modo, durante unos años se paga una cuota constante, mientras que el resto del período de amortización se abonan mensualidades que pueden encarecerse o abaratarse en función de las fluctuaciones de los índices de referencia. 

En estos momentos, dado que el euríbor se encuentra en negativo, los bancos suelen aplicar el interés fijo en los primeros años de la hipoteca a tipo mixto. Generalmente, el plazo fijo suele durar entre tres y 10 años, tras los cuales se pasa a un variable referenciado al euríbor.

Características de las hipotecas a tipo mixto

Por regla general, una hipoteca mixta tiene las mismas características que una variable o una fija en cuanto a financiación máxima o vinculación. Sin embargo hay dos particularidades que debemos comentar relativas a los siguientes aspectos:

  • Plazo: el total de la hipoteca mixta suele ser de 30 años, como en el resto de los préstamos hipotecarios. La diferencia es que durante los primeros años, generalmente entre 3 y 10 años (aunque puede llegar a más), se aplica un tipo fijo y después se aplica un interés variable.
  • Comisiones: en general, las comisiones que se aplican en una hipoteca mixta son las mismas que en las variables, con la única diferencia de que en el periodo a tipo fijo también nos podemos encontrar con la comisión de riesgo de tipo de interés, que es específica de las hipotecas fijas.

¿Son lo mismo las hipotecas mixtas que las combinadas?

No. Las hipotecas mixtas no son lo mismo que las hipotecas combinadas.

Las hipotecas combinadas, que son una modalidad reciente, incorporan en el mismo plazo y de forma simultánea los dos tipos de interés: el fijo y el variable. Es decir, en la cuota de este tipo de hipotecas se aplica la media de ambos intereses. La pecularidad que tienen es que la variación del euríbor solo afecta al 50% al interés medio, porque solo se aplica al interés variable.

¿Las hipotecas mixtas son una buena opción actualmente?

Actualmente las hipotecas mixtas no son la mejor opción para los clientes por dos motivos principales:

  • No permite beneficiarse del bajo euríbor: los primeros años de las hipotecas mixtas son a tipo fijo, por lo que no nos permitirá aprovecharnos de las bajas cuotas que produce la cotización en negativo del euríbor y, sin embargo, nos expone a él dentro de unos años, cuando no se sabe cómo estará este índice de referencia.
  • No tienen la estabilidad de las hipotecas fijas: aunque los bancos vendan estos préstamos hipotecarios como una opción de tranquilidad, en realidad no es cierto, puesto que al cabo de unos años pasaremos a tener una hipoteca variable (y posiblemente el euríbor haya subido para entonces). Por tanto no ofrecen la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota como lo hacen las hipotecas a interés fijo.

Por tanto, antes de decidirnos por un préstamo hipotecario a tipo mixto, deberíamos haber valorado tanto la oferta de las hipotecas variables como de las de interés fijo.

Entonces… ¿a quién le puede interesar una hipoteca mixta?

Pese a lo comentado en el punto anterior, sí hay un caso en el que una hipoteca mixta puede ser una opción muy a tener en cuenta. Se trata de personas que tenga una buena capacidad de ahorro y puedan amortizar la hipoteca anticipadamente, recortando los años en los que estaría en el periodo variable.

Y es que si, por ejemplo, pedimos una hipoteca mixta a 30 años con un fijo inicial de 15 años, durante ese plazo inicial tendremos un interés fijo más bajo que si pidiéramos una hipoteca fija a 30 años. A esto hay que sumarle que, al alargar el plazo, nuestra cuota será más baja que si pidiéramos una hipoteca fija a 15 años (porque el total del dinero se repartiría en muchos más años).

Es decir, conseguiríamos una cuota más asumible a un interés fijo bajo que nos tendría que permitir ahorrar e intentar amortizar el capital durante la primera mitad del préstamo hipotecario mixto, de manera que no nos expondríamos al periodo variable y el euríbor o, de hacerlo, lo estaríamos durante muy poco tiempo.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: las hipotecas mixtas son un producto relativamente nuevo. Por ello, en esta página explicaremos en qué consisten y mostraremos algunas de las ofertas destacadas.

Fuente: la información que contiene esta página sobre las hipotecas mixtas proviene tanto de los propios bancos, como de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.

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Temas recientes del foro

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Tengo que cancelar deuda Hipoteca de un prestamos de mis padres., ya pagados sobre un Local que queremos vender.
 
Hablado con BBVA, me dicen que ellos no se hacen cargo de la cancelación salvo que les pague 1000 Euros con su gestoria etc. 
Lo he tramitado estoy en ellos con Notaria /Registro y el coste son 400 Euros que pienso reclamar al citado banco.
 
Pregunta por que debo pagar yo esta gestión, si es una prestamos de hace 19 años ya pagados al Banco Bilbao Vizcaya ahora BBVA.
 
Entiendo que lo deben asumir ellos.
 
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 horas

HelpMyCash

Hola, Andrés Luque. 

Según el Tribunal Supremo, el principal interesado en que el inmueble quede liberado de cargas, que es la razón por la que se lleva a cabo la cancelación registral de la hipoteca, es el prestatario, es decir, el cliente. Por este motivo, se considera que es el cliente el que tiene que pagar los gastos de notaría y registro asociados a esta operación (más la gestoría, si la contrata). 

En principio, por lo tanto, no puedes reclamar esa cantidad al banco, pues te corresponde a ti pagarla. Solo podrías reclamar si la entidad te obligara a contratar su agencia para cancelar la hipoteca. 

Un saludo. 

Syp
Piso de banco @Syp - hace 1 día
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Buenas tardes, tengo un montón de dudas y agradecería muchísimo que me pudieras orientar. Te pongo en situación:
El piso es de banco, más concretamente de Cajamar, hemos lanzado una oferta de 80.000€ que estarían dispuestos a aceptar.
Nosotros (mi pareja y yo) tenemos suficiente dinero ahorrado como para hacer frente a todos los gastos.
Contamos con la posibilidad de que nos pudieran dar el 100% del precio de la vivienda.
En cuánto a trabajo, yo llevo casi 3 años en la empresa donde estoy, cobrando alrededor de 1200€, no soy indefinida, pero no me dejan parada nunca, me van cambiando de sociedad cada cierto tiempo, pero sin dejarme en el paro. En cuanto a mi pareja, él hará 1 año el mes que viene en la empresa en la que trabaja actualmente y ya le han comunicado que lo van a hacer indefinido, él por otro lado, desde que empezó en esta empresa lleva de excedencia en el otro trabajo que tenía en el cual sí que era fijo. Actualmente cobra alrededor de 1500-1600€.
 No tenemos préstamos ni deudas de ningún tipo. Y desde hace unos meses tenemos un alto nivel de ahorro apartando unos 1000€ al mes, habiendo conseguido así el dinero de los gastos que conlleva la compra de una vivienda.
¿Ves con los datos expuestos que tengamos posibilidad de que nos pudieran dar el 100% sin avales?
El banco una vez que acepta la oferta tenemos de plazo una semana para poder reservarlo dando una señal de 1500€, en el caso de que no me concedieran el 100% tendrían la obligación de devolvérmelo? Si me lo conceden pero como requisito indispensable me piden un aval y yo me niego, me lo devolverían?
Me comentó también el banco que aunque la vivienda fuera de ellos podía pedir la hipoteca a otros bancos, en ese caso tendría también la posibilidad del 100%?
Me preguntaron si estábamos casados e hicieron referencia a que de ser así tendría algún tipo de bonificación, es así? Cuál sería?
Me comentaron que ellos no ofrecían en ningún caso un interés de tipo fijo, es posible que no me den opción aunque al final acabara pagando más?
Por otro lado también me comentaron algo de pagar el iva a hacienda, cómo es esto? El iva no está incluido en el precio?
Mil gracias de antemano. Son muchas dudas las que tengo y seguramente me vayan surgiendo más.
Un saludo.
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, Syp. 

Gracias por aportar una información tan concreta. Trataremos de resolver tus dudas una a una: 

1. Es difícil saber de antemano si os darían una hipoteca al 100% sin pediros avales. A vuestro favor tenéis vuestra capacidad de ahorro, que el valor de tasación de la vivienda es mucho más alto que el de compra y que el inmueble es el piso de un banco. En vuestra contra, que vuestra situación laboral no es todo lo estable que podría ser, aunque si a tu pareja le van a hacer indefinido pronto, quizás el banco lo tenga en cuenta en su análisis de riesgos. 

2. Sobre las condiciones de devolución de la señal, las podéis acordar vosotros junto al banco. Es decir, en el contrato de reserva podéis negociar con la entidad para que se incluya que, en caso de no recibir el 100% del valor de compra o de exigencia de aval, podéis pedir la devolución de la reserva. Es difícil que el banco lo acepte, pero no se pierde nada por intentarlo. Si no lo acepta y firmáis el contrato sin añadir esa cláusula, no podréis recuperar la señal en los casos que nos expones. 

3. La hipoteca la podéis pedir en cualquier banco, efectivamente. Sin embargo, es poco probable que otra entidad esté dispuesta a ofreceros hasta el 100% de la compra. 

4. No sabemos a qué bonificación se refieren. Podéis preguntarle a la persona que gestiona vuestra solicitud que os especifique de qué bonificación se trata y qué requisitos hay que cumplir para acceder a ella. 

5. El banco es libre de ofrecerte un interés fijo o variable. Si no le interesa vender hipotecas fijas, no está obligado a ofrecértelas (incluso si le perjudica). De hecho, hay una minoría de entidades que, actualmente, no comercializan este tipo de productos. 

6. El IVA y el IAJD, si se trata de una vivienda de primera transmisión (si es de segunda mano se paga el ITP), no se suele incluir en el precio del inmueble. De hecho, estos impuestos forman parte de los llamados gastos de compra de vivienda que debe pagar el comprador (el famoso 10-12% ahorrado que hay que tener para pagar las costas). 

Esperamos haberte ayudado y quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda que os surja. 

Un saludo. 

Syp
Syp
hace 15 horas

Por cierto se me olvidó añadir que el piso está tasado en 117.000€

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Hola,
contratamos por nuestra cuenta la tasación de la vivienda que queremos comprar ya que desde el banco nos cobraban el doble de lo que cuesta. Por supuesto, es una tasadora homologada por el Banco de España. 
La hemos aportado a los bancos con los que estamos intentando obtener la hipoteca. La han aceptado pero dicen que ahora tiene que darle el visto bueno haciendo una nueva tasación por su parte. Esa nueva tasación se cobra y en el caso de que se firme con ellos nos devuelven el importe.
Qué sentido tiene entonces que permitan aportar la nuestra si no le van a dar el ok y además arriesgarnos a que nos vuelvan a cobrar una tasación que nos puede perjudicar si sale inferior? Se hace en todos los bancos? Es legal? Teníamos entendido que están obligados a aceptar la valoración de cualquier sociedad homologada.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, Arora. 

Te copiamos tal cual el artículo de la nueva ley hipotecaria que habla sobre la tasación: 

"Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras."

Nosotros interpretamos que esto significa que el banco tiene que aceptar cualquier tasación realizada por una sociedad homologada. Y que si quiere hacer otra para "contrastarla", la debe pagar él y no tú, pues tú ya te has encargado de contratar y pagar los servicios de una tasadora válida para realizar la valoración de la vivienda que quieres comprar.

Te copiamos, además, un fragmento de lo que dice el Banco de España al respecto: 

"Desde diciembre de 2007, con la reforma de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y que no esté caducada. La entidad podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes, pero no podrá cobrarte nada por ello."

Por todo ello, nuestro consejo es que vayas con esta información a los bancos que nos comentas y les exijas no pagar esa segunda tasación. Si no te hacen caso, puedes acudir a otras entidades que sí cumplan la normativa o puedes interponer una reclamación formal ante director de la oficina y ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.

Un saludo. 

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