Hipoteca fija al 90% o al 100% financiación: requisitos y mejores opciones
Pagar 900, 1.000 o 1.200 euros de alquiler cada mes y no poder ahorrar para la entrada de una casa es desesperante. Sientes que estás “tirando el dinero” y, además, los precios de la vivienda siguen subiendo.
La realidad es que, aunque la norma general es que el banco solo financie hasta el 80%, hay caminos para llegar al 90% o incluso, en algunos casos, al 100% de financiación. No son hipotecas para todo el mundo, pero existen. .
Lo importante es no dejarte llevar por las prisas. Una mala hipoteca puede atarte de pies y manos durante años: cuota demasiado alta, tipo fijo más caro de lo necesario, un montón de productos obligatorios… Tu objetivo no es “que te la concedan”, sino que la hipoteca juegue a tu favor.
¡Consigue tu hipoteca online!
Consigue la mejor hipoteca con un experto
Las mejores hipotecas fijas al 90%-100%
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 2,10% | 2,80% |
| TAE | 2,35 % | 3,00 % |
| Cuota | 429 € | 464 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 2,15% | 3,15% |
| TAE | 3,10 % | 3,39 % |
| Cuota | 431 € | 480 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 2,42% | 2,92% |
| TAE | 2,98 % | 3,19 % |
| Cuota | 445 € | 470 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 2,55% | 3,55% |
| TAE | 3,27 % | 3,74 % |
| Cuota | 451 € | 503 € |
| -0,50 % | Domiciliar nómina (mín. 1.000€/mes), pensión (mín. 600€/mes), pago a la Seguridad Social (mín. 175€/mes) o ayudas de la PAC + Tener Bizum o usar tarjeta de crédito (mín 6 usos/trimestre) |
| -0,30 % | Seguro de vida (prima mín. 300€/año) |
| -0,20 % | Seguro de hogar (prima mín. 300€/año) |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 2,60% | 3,60% |
| TAE | 3,51 % | 4,25 % |
| Cuota | 454 € | 506 € |
No tengo ahorros para la entrada: ¿qué opciones tengo de verdad?
El gran muro no suele ser la cuota mensual, sino la entrada y los gastos iniciales. La regla general en España es esta: el banco financia como máximo el 80% del menor valor entre la tasación y el precio de compraventa.
Eso significa que tú debes tener ahorrado, como mínimo:
Aproximadamente un 20% del precio de la vivienda
Más otro 10% adicional que corresponde a los impuestos y gastos de compra (notaría, registro, gestoría, posible tasación…).
Si estás muy justo de ahorros, eso te deja fuera de juego. Aquí es donde entran las alternativas para acercarte al 90% o incluso al 100%.
Hipotecas al 90% o 95%: más habituales, pero muy selectivas
Algunas entidades ofrecen hipotecas fijas al 90% o 95% de financiación, pero suelen estar muy acotadas a ciertos perfiles: jóvenes que compran su primera vivienda, clientes con muy buena relación con el banco o colectivos que se consideran muy estables (como funcionarios).
La estructura suele ser la misma que la de una hipoteca fija estándar, pero con dos diferencias importantes:
El tipo de interés fijo suele ser algo más alto.
Los requisitos son más duros: más vinculación, más control sobre tus ingresos, menos margen de error.
Imagina que quieres comprar una vivienda de 180.000 euros y solo tienes ahorrados 20.000 euros. Con una hipoteca fija normal al 80% el banco te daría 144.000 euros, y necesitarías tener unos 36.000 para cubrir el 20% restante más gastos. No llegas.
Con una hipoteca fija al 90%, el banco podría prestarte hasta 162.000 euros. Ya solo tendrías que cubrir el 10% restante y los gastos. De repente, la operación podría empezar a cuadrar.
La clave aquí es no cegarte con el “me financian más”. Comprueba si esa hipoteca al 90% te deja una cuota cómoda y si las condiciones extra (seguros, comisiones…) compensan.
Hipotecas fijas al 100%: casos muy concretos y con contrapartidas
Las hipotecas fijas al 100% son mucho más excepcionales. Existen, pero casi nunca son un “100% limpio” sin condiciones adicionales.
Lo más habitual es:
- Que el banco solo llegue al 100% si compras una vivienda de su propio stock (un piso que ya es suyo por una ejecución previa, por ejemplo).
- O que te pidan avales muy sólidos o una segunda garantía hipotecaria (otra vivienda, normalmente de los padres o familiares).
En estas operaciones, el banco analiza tu caso con lupa. Para la entidad es una operación de alto riesgo, y por eso se protegen con más requisitos, avalistas y/o garantías extra.
El papel del bróker hipotecario cuando el banco dice “no”
Puede ocurrir que tengas un buen perfil (ingresos estables, poca deuda, contrato indefinido…), pero que al ir banco por banco no consigas el porcentaje que necesitas.
En esos casos, una opción es acudir a un bróker hipotecario. Son intermediarios especializados que:
Conocen qué bancos están abiertos a financiar por encima del 80%.
Saben en qué condiciones y para qué perfiles suelen hacerlo.
Pueden negociar por ti un 90% o un 100% donde, si fueras solo, quizás te ofrecerían menos.
Esto no es magia: si tu perfil no aguanta, no funciona. Pero si estás en esa zona gris de “buen perfil, pero no encajo del todo en las políticas estándar”, pueden abrirte puertas.
Recuerda: más financiación = más riesgo también para ti
Una hipoteca fija 100% financiación no es solo un producto de riesgo para el banco, también para ti.
No te quedes solo con el porcentaje:
- Revisa bien el tipo de interés-
- Revisa las comisiones.
- Y toda la vinculación que te exigen (seguros, tarjetas, planes…).
Un truco práctico: escribe en un papel tres cifras antes de tomar una decisión:
- Cuánto te prestan.
- Cuánto pagarás al mes.
- Cuánto pagarás en total (capital + intereses).
Verlo por escrito, negro sobre blanco, ayuda mucho a enfriar la cabeza y decidir con más claridad.
¿Qué perfiles tienen más opciones de conseguir un 90% o un 100%?
Cuando un banco se plantea financiar más del 80%, busca sobre todo estabilidad y muy baja probabilidad de impago. No se la juega.
Suelen encajar mejor perfiles como:
Jóvenes menores de 35-36 años que compran su primera vivienda y muestran buena proyección profesional.
Funcionarios y empleados públicos, por la estabilidad de su puesto.
Trabajadores con contrato indefinido y cierta antigüedad en la empresa, sin grandes “parones” en su vida laboral.
Personas con endeudamiento bajo, donde la futura cuota de la hipoteca no supere más o menos el 30% de los ingresos netos.
Solicitantes que aportan avalistas solventes o una segunda vivienda como garantía.
Piensa en el “cliente ideal” del banco: alguien con ingresos estables, poca deuda, buenos ahorros (aunque no sean suficientes para el 20%), historial limpio y, si hace falta, respaldo familiar.
Cuanto más te parezcas a este perfil, más fuerza tendrás a la hora de pedir un 90% o un 100%.
80%, 90%, 100%: qué cambia realmente de un porcentaje a otro
Aunque cada banco tiene su propio manual interno, hay patrones que se repiten cuando pides más financiación de lo habitual.
Lo que suele cambiar al subir el porcentaje.
- LTV máximo (loan to value). 80%: es el estándar. Por encima (90%-100%): solo para perfiles muy buenos o con garantías extra.
2. Tasación. El banco siempre toma el menor valor entre la tasación y el precio de compraventa.
Ejemplo:
Precio de compra: 200.000€
Tasación: 190.000€
El banco calculará el porcentaje sobre 190.000€, no sobre 200.000 €.
Si la tasación sale baja, tu financiación efectiva puede ser menor de lo que pensabas, y quizás te pidan más ahorro o directamente rechacen la operación.
3. Productos vinculados. Al subir el porcentaje de financiación, aumenta la probabilidad de que te pidan más vinculación: nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.
4. Comisiones. Pueden aparecer comisiones de apertura o subir otras que, en una hipoteca al 80%, serían mucho menores o inexistentes.
5. Avales y garantías. En hipotecas fijas al 100%, casi siempre entran en juego avalistas o una segunda garantía hipotecaria.
Los riesgos de comprar con muy poca entrada
Financiar casi todo parece una solución perfecta: “entro ya a mi casa y no estoy años ahorrando”.
Pero esa decisión tiene letras pequeñas que hay que mirar muy de cerca.
Estos son los riesgos más importantes:
Sobreendeudamiento
Cuanto más capital pides, más se acerca la cuota mensual a tu límite real. Si hoy vas justo y mañana te baja el sueldo, te quedas en paro o tienes un gasto inesperado, la hipoteca puede convertirse en un agobio constante.
Calcula tu cuota objetivo para vivir tranquilo. Una buena referencia es que todas tus deudas juntas (hipoteca, coche, préstamos…) no superen el 30% de tus ingresos netos.
Si la cuota de una hipoteca al 90%-100% se acerca al 40%… cuidado.
Que tu casa valga menos de lo que debes
Si los precios de la vivienda bajan y tú has financiado casi el 100%, puedes llegar a una situación delicada: debes al banco más dinero del que vale tu casa. En esa situación, si quieres vender porque necesitas mudarte o no puedes pagar, puede que el precio de venta no cubra la deuda y tengas que poner dinero encima de la mesa. Es lo que se conoce como estar “en negativo”.
Un coste total mucho mayor
Aunque la cuota te parezca “pagable”, ten en cuenta que:
- Pides más dinero.
- Lo pagas durante muchos años.
- Y normalmente con un tipo de interés más alto que si hubieras aportado más entrada.
Eso se traduce en miles de euros extra en intereses a lo largo de la vida de la hipoteca.
Menos margen de maniobra
Si estás muy endeudado y has financiado casi todo:
- Te costará más renegociar condiciones con el banco.
- Será más difícil cambiar de entidad (subrogación) si encuentras una hipoteca mejor.
- Y complicas una futura venta si el mercado no te acompaña.
Herramientas sobre Hipotecas fijas
Hipotecas fijas | Guerra hipotecaria y mejores ofertas
En nuestro pódcast "Hablemos de dinero", te contamos las últimas novedades del mercado para que puedas escoger la mejor hipoteca y tomar decisiones financieras informadas.
Bajo la lupa: analizamos la hipoteca fija de BBVA
La hipoteca fija de BBVA nos gusta mucho porque tiene uno de los intereses más bajos del momento. Pero debes tener en cuenta que, para tener este interés, tienes que aceptar algunas bonificaciones. ¿Cómo cuáles? Te lo explica en este vídeo.