¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en 2025?
El coste medio de cancelación registral de una hipoteca suele ser de unos 1.000 euros, aunque esto varía en función del método que escojas para llevarla adelante. En esta página te explicamos cuáles son los gastos por cancelar la hipoteca y cómo puedes pagar menos.
¿Cuáles son los gastos de cancelación de una hipoteca?
La cancelación registral de la hipoteca es un trámite que hay que hacer para dejar una vivienda libre de cargas luego de haber cancelado tu deuda con el banco. El coste medio de este proceso suele ser de unos 1.000 euros. Estos son los gastos incluidos en ese precio:
No. La cancelación registral de la hipoteca está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), pero está exenta de pago salvo en el País Vasco. Es decir, que tendrás que presentar el modelo 600 del IAJD a Hacienda para hacer constar la liquidación de tu hipoteca, pero no tendrás que pagar ningún impuesto. En el País Vasco, si la cancelación es de una hipoteca sobre una vivienda no habitual, sí te cobrarán un tributo del 0,5% sobre su importe original.
¿Quién paga los gastos por cancelar la hipoteca?
Todos estos gastos los tiene que pagar el titular de la hipoteca cancelada. Por ejemplo, si una persona vende su casa hipotecada y cancela su préstamo con el dinero que gana, es el vendedor y no el comprador el que debe abonar el coste del trámite. Esto es así porque el titular es el principal interesado en que se libere su vivienda de cargas, tal y como sentenció el Tribunal Supremo en el mes de enero de 2019.
Sin embargo, si te toca pagar estos gastos y no quieres hacerlo, siempre puedes intentar llegar a un acuerdo para que los abone otro. Por ejemplo, si vendes tu piso, puedes negociar con el comprador para que él se encargue de todas o de una parte de las costas. Ten en cuenta, eso sí, que es difícil que lo acepte, porque no querrá pagar por algo que debes pagar tú (puedes ofrecer un descuento en el precio de la casa para intentar convencerle).
¿Cómo pagar menos por la cancelación de la hipoteca?
La cancelación de la hipoteca suele dejarse en manos de la gestoría del banco, ya sea del tuyo o del comprador si vendes tu casa. Y no es extraño, porque las entidades suelen “olvidarse” de explicar que no estás obligado a tramitar esta operación con ellos y tienes derecho a contratar la gestoría que tú consideres o a hacer los trámites por tu cuenta.
Sin embargo, contratar la gestoría del banco no es la mejor idea, ya que suelen pedir una provisión de fondos de entre 800 y 1.500 euros para completar el trámite. Sin ir más lejos, conocemos casos de personas a las que les han llegado a pedir hasta 2.000 euros.
Si no quieres pagar tanto, tienes dos opciones: cancelar la hipoteca por tu cuenta o contratar a una gestoría independiente que te cobre menos que la del banco. Si decides ir por tu cuenta, lógicamente te ahorrarás los gastos de gestoría, pero tendrás que encargarte tú de los trámites.
¿Cómo se pagan los gastos de cancelación de hipoteca?
El coste de cancelar un préstamo hipotecario variará dependiendo de si contratas a una gestoría o no:
Si contratas una gestoría, tendrás que hacer una provisión de fondos. Es decir, que deberás depositar una cantidad de dinero determinada en una cuenta bancaria para que el gestor pague todos los gastos de cancelación registral de la hipoteca. Cuando termine de abonarlos (el proceso suele durar entre un mes y medio y tres meses), el gestor te entregará las facturas de cada gasto (notaría, registro y gestoría) y te devolverá el dinero que haya sobrado, si es que sobra. Si falta dinero, te pedirá que ingreses más.
Si cancelas la hipoteca por tu cuenta, tendrás que pagar tú las facturas. Los honorarios del notario se los tendrás que abonar cuando vayas a la notaría para recoger la escritura de cancelación, mientras que los del registrador los deberás pagar cuando acudas al Registro de la Propiedad para encargar el levantamiento (la eliminación) de la carga hipotecaria inscrita sobre tu vivienda.
¿Qué gastos no se pueden cobrar por cancelar la hipoteca?
Ahora ya sabes qué es todo lo que te pueden cobrar por levantar las cargas sobre tu vivienda. Hay entidades bancarias, sin embargo, que pueden intentar “colarte” más gastos de la cuenta. Según el Banco de España, las siguientes comisiones están totalmente prohibidas:
Si te intentan cobrar alguna de estas dos comisiones, tienes dos opciones. La primera es negarte y batallar con el banco hasta que acepte que no debes pagarlas. Y la segunda es pagarlas y reclamar luego ante el banco para que te devuelva su coste. En cualquiera de los dos casos, en esta página del Banco de España se explica cómo debes tramitar tu reclamación.
¿Hay comisiones por la cancelación de la hipoteca?
Al revisar los gastos de cancelación, te habrás dado cuenta de que no hay ninguna comisión bancaria. Esto es así porque el banco no te puede cobrar ninguna comisión cuando pagas la última cuota de tu hipoteca.
Sin embargo, si haces un pago adelantado para liquidar tu hipoteca, el banco sí te puede cobrar la comisión por cancelación anticipada, también llamada compensación por reembolso o amortización anticipada total. Esta comisión se calcula sobre el pago adelantado y su precio dependerá de la fecha en la que contrataste el préstamo. Te explicamos los detalles en otra página: "Cómo cancelar la hipoteca antes de tiempo con una amortización total".
Otras preguntas frecuentes sobre la cancelación de la hipoteca
La cancelación registral de la hipoteca es un trámite que debes hacer en el Registro de la Propiedad cuando has terminado de pagar el crédito. Su objetivo es dejar la vivienda libre de cargas.
Este procedimiento solo es obligatorio si quieres vender la vivienda o pedir un nuevo préstamo. De lo contrario, el Registro eliminará la carga una vez transcurridos 20 años desde que termines de pagar la hipoteca, previo requerimiento.
Existen tres vías para cancelar una hipoteca en el Registro:
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Por tu cuenta: es la opción más barata, pero implica hacer una serie de trámites como solicitar el certificado de deuda cero, ir al notario, liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) en Hacienda y presentar toda la documentación en el Registro.
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Con la gestoría del banco: es, quizás, la opción más cómoda, porque dejarías todo en manos de la entidad financiera. Sin embargo, es la forma más cara de cancelar la hipoteca.
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Con una gestoría independiente: consiste en contratar a un gestor diferente del que propone el banco. Este profesional se encargará de todos los trámites, pero lógicamente te cobrará unos honorarios por sus servicios. Sin embargo, estos suelen ser mucho más baratos que lo que te cobraría un banco.
Debes cancelar la hipoteca en el Registro si:
- Quieres vender tu vivienda.
- Quieres mejorar las condiciones de la hipoteca con otra nueva.
- Quieres poner la vivienda como garantía de un nuevo préstamo hipotecario.
No. Según los tribunales, la inscripción de la fusión la tiene que pagar el banco comprador. Ahora bien, nos consta que los registradores de la Propiedad te intentarán cobrar este gasto cuando tramites la cancelación registral. Dependiendo de la prisa que tengas, puedes reclamar ante el Registro correspondiente para que no te lo cobren o puedes pagar y reclamar posteriormente para que te devuelvan el dinero, ya sea ante el Registro o en los juzgados.
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Si has terminado de pagar tu hipoteca y vas a vender tu vivienda, necesitarás cancelar tu préstamo. Aquí te mostramos cuánto te puedes ahorrar si lo haces sin pasar por el banco.
