Ejecución hipotecaria por impago: plazos, avisos y opciones

La ejecución hipotecaria suele poder iniciarse cuando se alcanza alguno de los umbrales que marca la normativa: 12 cuotas impagadas o el 3% del capital original si estás en la primera mitad del plazo, o 15 cuotas impagadas o el 7% del capital original si ya estás en la segunda mitad. El banco puede entender que cualquiera de esas condiciones basta para activar el vencimiento anticipado. Además, los pagos parciales que no cubran la cuota se consideran impago y contribuyen a superar esos umbrales.

La ley exige que te notifiquen que has alcanzado el nivel de impago y que te concedan un plazo de un mes para saldar lo adeudado antes de presentar la demanda de ejecución. En la práctica se repiten estos mensajes en los foros: un correo puede no tener la misma validez que una notificación formal y conviene comprobar si realmente se ha cumplido ese requisito antes de decidir.

• Comprueba si efectivamente has superado 12 o 15 cuotas o el 3% o 7% del capital original según el tramo del préstamo. Esa comprobación cambia las opciones que tienes.
• Verifica la notificación: si te han dado el plazo de un mes para pagar, en ese plazo puedes intentar regularizar la deuda pagando lo atrasado más intereses de demora.
• Si la ejecución aún no es firme, ofrece al banco vender la vivienda y pedir que paralice la subasta hasta la venta; contactar cuanto antes aumenta tus opciones.
• Si la ejecución ya se ha producido, recuerda que puede quedar deuda remanente y constar en ficheros como CIRBE; negociar un calendario de pagos o estudiar vías como la Ley de Segunda Oportunidad o la intervención de la oficina de vivienda puede ayudar.
• Busca apoyo y asesoramiento: pide cita en tu oficina, consulta la oficina de vivienda del ayuntamiento o valora asesoría legal cuando existan cláusulas potencialmente abusivas o reclamaciones pendientes.

En todos los casos, mover ficha cuanto antes y documentar cada comunicación con el banco mejora tus posibilidades de acuerdo.