Impuestos y gastos al vender un piso: preguntas y casos reales

Al vender una vivienda, lo que más pesa suele ser si hubo ganancia o pérdida, si era tu vivienda habitual y qué gastos puedes justificar. En los casos compartidos, el IRPF se plantea sobre la ganancia patrimonial y no sobre la hipoteca pendiente ni sobre lo que pidas para comprar después. Si vendes con pérdidas, varias respuestas apuntan a que no pagarías IRPF por esa operación, aunque conviene declararla igualmente. La plusvalía municipal aparece como un pago distinto, ligado al valor del suelo, y no funciona igual que el cálculo del IRPF.

También se repite mucho una idea: reinvertir no siempre te exime. Para que la reinversión pueda encajar, importa que la vivienda vendida tenga carácter de habitual. Cuando el inmueble ha estado alquilado o ya no era la residencia habitual, en las respuestas se indica que esa exención puede no aplicar. En cambio, en casos de no residentes de la Unión Europea se menciona que puede existir exención por reinversión en vivienda habitual si se cumplen los requisitos que se comentan en las respuestas. Además, si eres no residente, aparece una retención del 3 por ciento sobre el precio de venta como adelanto del impuesto, no como un pago separado adicional.

• No mezcles venta, hipoteca y reinversión como si fueran lo mismo. Que canceles deuda o pidas una nueva hipoteca no determina por sí solo el IRPF.
• Mira si la vivienda era realmente habitual o estaba alquilada. Esa diferencia cambia mucho si puedes acogerte o no a una exención por reinversión.
• Guarda facturas y justificantes de gastos que en las respuestas sí se mencionan para el cálculo del IRPF, como comisión de inmobiliaria, plusvalía municipal o cancelación registral de la hipoteca.
• No des por hecho que todos los gastos reducen todos los impuestos. En los casos se distingue entre gastos que pueden influir en el IRPF y otros que no se tienen en cuenta para la plusvalía municipal.
• Evita escriturar por un valor distinto del real. En las respuestas se advierte de que puede generar problemas fiscales y una ganancia que no se corresponde con lo cobrado.

Además de los impuestos, en la comunidad también salen gastos frecuentes de la venta como notaría, certificado energético, nota simple, cédula de habitabilidad si se exige, comisión de agencia, certificado de comunidad y cancelación de hipoteca. En la práctica, te conviene separar tres cosas antes de firmar: qué impuestos te pueden salir, qué gastos asumes tú y cuáles puedes negociar con la otra parte.