Hipoteca inversa: ¿qué es y cómo funciona?
Una hipoteca inversa es un préstamo pensado para mayores de 65 años con vivienda en propiedad. Permite recibir dinero cada mes (o de una sola vez) usando la casa como garantía, sin tener que venderla ni dejar de vivir en ella. En esta página te explicamos cuáles son sus ventajas y riesgos de estas hipotecas tan particulares, y si te convienen para complementar tu pensión.
¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?
Seguramente ya sabes cómo funciona una hipoteca: el banco te presta dinero para que compres una casa y se lo devuelves en cuotas mensuales.
Una hipoteca inversa funciona al revés: tú hipotecas tu casa o un piso y es la entidad la que te paga dinero durante un tiempo, que puede ser toda tu vida. Son un producto creado específicamente para personas mayores o dependientes que quieren cobrar un dinero extra para complementar su pensión.
Aunque se habla mucho de las hipotecas inversas en los medios, la verdad es que en España se contratan muy pocas. Según los datos provisionales del Consejo General del Notariado, durante el segundo trimestre de 2025 se firmaron solo 58. Esto se debe a que se dirigen a personas con necesidades muy específicas y, sobre todo, a que conllevan algunas desventajas. En esta página te explicamos los detalles.
¿Cuál es el beneficio para el banco? Que si falleces, tus herederos tendrán que pagar la hipoteca más intereses si quieren mantener la vivienda, aunque existen otras alternativas para no perjudicarlos que te contamos más adelante en esta página.
Tipos de hipotecas inversas
Desde el Banco de España distinguen entre dos tipos de hipotecas inversas:
Hipoteca inversa simple: pactarás con la entidad el plazo durante el que te pagará cuotas. Cuando termine ese plazo, que suele ser de entre 15 y 20 años, dejarás de cobrar, pero podrás seguir viviendo en el inmueble.
Hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas: en este caso, cobrarás cuotas hasta que mueras. Ahora bien, el importe de esas rentas será más bajo, porque las cobrarás durante más tiempo.
Requisitos para pedir una hipoteca inversa
Como te hemos dicho, solo podrás contratar una hipoteca inversa si eres una persona mayor o dependiente. Los requisitos que hay que cumplir en la mayoría de los casos son los siguientes:
Tener una vivienda en propiedad y libre de cargas, es decir, que no esté hipotecada. Puede ser una casa o un piso, tu residencia habitual o tu segunda vivienda... Tendrás más opciones de que te den una hipoteca inversa si la vivienda tiene un valor alto y está situada en una ciudad importante.
Ser una persona mayor, discapacitada o dependiente. Tendrás esa consideración si cumples uno de estos requisitos:
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Si tienes 65 años o más, aunque sabemos que hay entidades que elevan esa edad hasta los 70 años.
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Si tienes 65 años o más y sufres una discapacidad igual o superior al 33%.
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Si tienes dependencia severa o gran dependencia. En este caso, no importa la edad que tengas.
Normalmente, a la entidad que te conceda la hipoteca inversa le dará igual tu nivel de ingresos y tu solvencia económica, así que no te pedirá que justifiques tus ingresos o que presentes avales. Ten en cuenta que espera recuperar su dinero cuando fallezcas, como explicaremos más adelante.
¿Cuánto dinero puedo ganar con una hipoteca inversa?
La gracia de las hipotecas inversas es que te permiten cobrar un dinero por hipotecar tu casa. Pero ¿de cuánto estamos hablando? Lo cierto es que dependerá de tu edad y del valor de la vivienda: recibirás una mayor renta si tu edad es avanzada y el inmueble tiene un valor alto.
Ahora bien, tenemos que advertirte de que no cobrarás mucho dinero, a no ser que hipoteques una casa con un valor muy alto. Normalmente, el banco te prestará entre el 20% y el 30% del valor del inmueble (hasta el 60% en casos excepcionales), por lo que las cuotas que cobrarás no serán muy elevadas.
Por ejemplo, pongamos que vas a contratar una hipoteca inversa sobre una vivienda de 250.000 euros. Según los simuladores de varias entidades que ofrecen estos productos, podrías cobrar una cuota de entre 125 y 375 euros, dependiendo de las condiciones que te ofrezcan.
Si lo prefieres, puedes pedir a la entidad que te dé todo el dinero de golpe en vez de en cuotas o una parte de golpe y otra en cuotas.
Costes de una hipoteca inversa y quién los paga
Contratar una hipoteca inversa tiene gastos muy parecidos a los de cualquier préstamo con garantía hipotecaria, más algunos específicos del producto. Lo importante es saber qué conceptos existen, cuándo se pagan y si pueden financiarse con cargo a la propia hipoteca (muchas entidades permiten capitalizarlos para que no salgan de tu bolsillo al principio).
Tasación. Sirve para determinar el valor de la vivienda y calcular cuánto dinero podrás disponer. Su coste depende de la ubicación, el tamaño y la tasadora, y normalmente se abona antes de la firma. La tasación tiene vigencia limitada, por lo que si pasa demasiado tiempo podría requerir actualización.
Asesoramiento independiente. En la hipoteca inversa regulada sobre vivienda habitual se exige que el cliente reciba un informe de asesor independiente (distinto del banco y del notario) que aclare cómo funciona el producto, alternativas y riesgos. Ese asesoramiento tiene un coste que suele asumir el cliente, aunque algunas entidades permiten incluirlo en los gastos financiados.
Notaría, registro y gestoría. Como en cualquier hipoteca, hay escrituras, inscripción registral y tramitación. Estos gastos se liquidan en la firma o se capitalizan para evitar desembolsos iniciales. Revisa si la entidad asume alguna parte o aplica promociones.
Seguros. Lo habitual es exigir seguro de hogar (continente). No se suele pedir seguro de vida. Si eliges una modalidad con renta vitalicia (para asegurar ingresos de por vida), esa renta es un producto aparte con su prima correspondiente, que en algunos casos puede pagarse con cargo a la propia hipoteca.
Comisión por desistimiento o cancelación. Si amortizas antes de tiempo (por ejemplo, porque vendes la vivienda o los herederos quieren cancelar a tu fallecimiento), puede existir comisión de reembolso anticipado. Su existencia y porcentaje dependen del contrato y del marco legal aplicable en la fecha de firma. Comprueba si hay coste por amortización parcial o total, y en qué condiciones.
¿Quién paga en la práctica? Como regla general, los asume el cliente, pero muchos se pueden financiar con cargo a la hipoteca. Eso aumenta el importe dispuesto y, por tanto, los intereses totales. Pide a la entidad una FIPRE/FIPE con todos los importes estimados y una TAE que refleje estos gastos para comparar ofertas en igualdad de condiciones.
Fiscalidad de la hipoteca inversa
Cobros y IRPF. Las cantidades que recibes de la hipoteca inversa sobre vivienda habitual (ya sea en mensualidades o en disposiciones) se consideran disposiciones de un préstamo, no rendimientos, por lo que no tributan en el IRPF cuando se cobran.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). La constitución de la hipoteca inversa sobre vivienda habitual puede beneficiarse de exención de AJD bajo el régimen específico de hipoteca inversa. Si la vivienda no es la habitual o el producto no se ajusta al régimen regulado, esa exención no aplica y habrá que tributar según corresponda. Confírmalo siempre en la escritura y con la notaría.
Patrimonio y herencia. Al estar la vivienda gravada por una hipoteca, la deuda pendiente minora la base en Impuesto sobre el Patrimonio. A tu fallecimiento, los herederos reciben la nuda propiedad gravada con la deuda de la hipoteca inversa: podrán vender, refinanciar o cancelar la hipoteca (con su coste), y en el Impuesto sobre Sucesiones la carga hipotecaria se tiene en cuenta al valorar el inmueble. Es clave que la familia conozca las opciones y plazos que ofrece el contrato tras el fallecimiento.
Plusvalía municipal y otros tributos. La hipoteca inversa no genera por sí misma plusvalía municipal (IIVTNU). El IBI y otros impuestos municipales siguen a cargo del propietario.
¿Qué entidades ofrecen hipotecas inversas?
¿Crees que este producto se ajusta a tus necesidades y a tu perfil? En ese caso, tenemos malas noticias para ti: hay muy pocas entidades que concedan hipotecas inversas. Las ofrecen unas pocas aseguradoras como Caser, Óptima Seguros o Grupo Retiro y un número muy reducido de bancos como Banco Santander (en colaboración con Mapfre), CaixaBank y Caja de Ingenieros.
Desde HelpMyCash, como hacemos siempre, te recomendamos acudir a varias entidades y comparar las condiciones de sus propuestas. Fíjate en el porcentaje de la vivienda que te hipotecarán, en la cuota que te pagarán, en cuál será el interés y las comisiones por amortización anticipada... Así, podrás valorar qué banco o aseguradora te ofrece la mejor hipoteca inversa.
¿Qué pasa con la hipoteca inversa cuando fallece el titular?
La hipoteca inversa está vigente hasta que fallecen todos sus titulares. A partir de ese momento, la deuda pasa a los herederos, que serán los responsables de devolver todo lo que haya pagado la entidad más los intereses generados hasta la defunción. Pero los herederos no están obligados a aceptar esa deuda. Estas son las opciones que tienen:
Quedarse con la vivienda, en cuyo caso tendrán que saldar la deuda con el banco. Pueden hacerlo de golpe, si tienen el dinero suficiente, o pueden pedir una hipoteca nueva sobre el inmueble para refinanciar esa deuda.
Vender la casa heredada y usar ese dinero para saldar la deuda que queda pendiente con el banco. En este caso, tendrían que asumir los gastos de la herencia, como el pago del impuesto de sucesiones.
No saldar la deuda. En este caso, la entidad embargará la vivienda y la subastará para recuperar el dinero. Este embargo también se producirá si no tienes herederos conocidos o todos ellos rechazan la herencia. Si la subasta de la casa no alcanza para saldar la deuda, la entidad también podrá embargar parte de tu herencia hasta liquidarla del todo.
Si tienes dinero suficiente, puedes cancelar anticipadamente la hipoteca inversa antes de tu fallecimiento. Así, tus herederos no tendrán que responsabilizarse de la deuda. En este caso, eso sí, te tocará pagar la comisión por amortización anticipada que aparezca en la escritura.
¿Vale la pena contratar una hipoteca inversa?
Ahora que ya sabes cómo son estos préstamos tan particulares, toca hacerse la pregunta del millón: ¿vale la pena pedir una hipoteca inversa? Como suele pasar en el mundo de las finanzas, todo dependerá de tu perfil.
En general, contratar una hipoteca inversa solo es una buena idea si quieres cobrar un pequeño plus de dinero para complementar tu pensión y no tienes intención de vender tu casa antes de fallecer ni dejarla en herencia a nadie. O, en caso de tener herederos, si sabes que pueden asumir la deuda o que no quieren tu vivienda.
Si tus circunstancias son otras, existen otros métodos de conseguir dinero sin los inconvenientes de contratar una hipoteca inversa. Por ejemplo, puedes alquilar una habitación de tu vivienda (o la casa entera, si no vives en ella) o puedes vender tu casa y mudarte a otra más barata, quedándote con el dinero que te sobre.
Alternativas a pedir una hipoteca inversa
Para terminar, queremos hablarte de otras opciones parecidas a la hipoteca inversa que te pueden ofrecer algunas entidades si tienes una vivienda en propiedad y quieres sacarle partido para complementar tu pensión. Eso sí, ten en cuenta que todas ellas implican poner tu inmueble a la venta y que, por lo tanto, tus herederos ya no la podrán recibir.
Estas alternativas son las siguientes:
Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria. Consiste en vender la vivienda a una aseguradora, que te permitirá seguir usando el inmueble y te pagará una renta mayor que con la hipoteca inversa hasta que mueras. Te pagará más porque la casa ya será suya y no existirá ningún riesgo de impago por parte de tus herederos.
Renta vitalicia asegurada. Es parecida a la operación anterior, aunque dentro de este producto puedes vender tanto tus bienes inmuebles como otros como acciones, fondos de inversión, etc; con un importe máximo de 240.000 euros.
Nuda propiedad. Es vender tu propiedad a cambio de poder seguir viviendo en ella en usufructo hasta que te mueras (también se puede pactar que tenga un plazo determinado). El comprador te pagará una cantidad de dinero de golpe en vez de cuotas.
Venta con alquiler garantizado. También consiste en vender la vivienda, aunque en este caso te convertirás en inquilino. De lo que saques de la venta, una parte te la podrás quedar y otra se destinará a una bolsa de arrendamiento, con la que se irán pagando las rentas del alquiler (si esa bolsa se queda sin dinero, no tendrás que seguir pagando).
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