Hipoteca inversa: qué es, requisitos y riesgos
Una hipoteca inversa es un préstamo pensado para mayores de 65 años con vivienda en propiedad. Permite recibir dinero cada mes (o de una sola vez) usando la casa como garantía, sin tener que venderla ni dejar de vivir en ella. En esta página te explicamos cuáles las particularidades de estas hipotecas tan particulares y si te convienen para complementar tu pensión.
¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?
Una hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria pensado para personas mayores de 65 años o personas con dependencia/discapacidad que tienen una vivienda en propiedad. Funciona así: tú hipotecas tu casa en propiedad, u otro inmueble, y es el banco el que te paga a ti hasta que te mueres o hasta que acaba el plazo pactado. Y tu casa sigue siendo tuya, así que puedes residir en ella sin problemas.
Según los datos provisionales del Consejo General del Notariado, durante el cuarto trimestre de 2025 se firmaron solo 133 hipotecas inversas en toda España. Se trata, pues, de un producto muy minoritario.
Tipos de hipoteca inversa
Desde el Banco de España distinguen entre dos tipos de hipotecas inversas:
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Hipoteca inversa simple: pactarás con la entidad el plazo durante el que te pagará cuotas. Cuando termine ese plazo, que suele ser de entre 15 y 20 años, dejarás de cobrar, pero podrás seguir viviendo en el inmueble.
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Hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas: en este caso, cobrarás cuotas hasta que mueras. Ahora bien, el importe de esas rentas será más bajo, porque las cobrarás durante más tiempo.
Requisitos para contratar una hipoteca inversa
Los requisitos que hay que cumplir para acceder a esta clase de productos están regulados por el Banco de España:
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Tener una vivienda en propiedad y libre de cargas, es decir, que no esté hipotecada. Puede ser una casa o un piso, tu residencia habitual o tu segunda vivienda... Tendrás más opciones de que te den una hipoteca inversa si la vivienda tiene un valor alto y está situada en una ciudad importante.
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Ser una persona mayor, discapacitada o dependiente. Tendrás esa consideración si cumples uno de estos requisitos:
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Si tienes 65 años o más, aunque sabemos que hay entidades que elevan esa edad hasta los 70 años.
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Si tienes 65 años o más y sufres una discapacidad igual o superior al 33%.
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Si tienes dependencia severa o gran dependencia. En este caso, no importa la edad que tengas.
Normalmente, a la entidad que te conceda la hipoteca inversa le dará igual tu nivel de ingresos y tu solvencia económica, así que no te pedirá que justifiques tus ingresos o que presentes avales. Ten en cuenta que espera recuperar su dinero cuando fallezcas, como explicaremos más adelante.
¿Cuánto dinero se puede obtener con una hipoteca inversa?
La gracia de las hipotecas inversas es que te permiten cobrar un dinero por hipotecar tu casa. Pero ¿de cuánto estamos hablando? Lo cierto es que dependerá de tu edad y del valor de la vivienda: recibirás una mayor renta si tu edad es avanzada y el inmueble tiene un valor alto.
Ahora bien, tenemos que advertirte de que no cobrarás mucho dinero, a no ser que hipoteques una casa con un valor muy alto. Normalmente, el banco te prestará entre el 20% y el 30% del valor del inmueble (hasta el 60% en casos excepcionales), por lo que las cuotas que cobrarás no serán muy elevadas.
Lo que cobres del banco no tributa en el IRPF como ingreso, porque es un préstamo.
Ejemplo práctico
Pongamos que vas a contratar una hipoteca inversa sobre una vivienda de 250.000 euros. Según los simuladores de varias entidades que ofrecen estos productos, podrías cobrar una cuota de entre 125 y 375 euros al mes, dependiendo de las condiciones que te ofrezcan.
¿Qué ocurre con la hipoteca inversa tras fallecer el titular?
La hipoteca inversa se liquida cuando fallecen todos los titulares. Hasta entonces, sigue vigente.
A partir de ahí, los herederos pueden decidir:
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Quedarse la vivienda. Pagando la deuda (con ahorros) o refinanciándola con una nueva hipoteca.
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Vender la vivienda. Se salda la deuda con el dinero de la venta.
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Renunciar a la herencia. En ese caso, la entidad puede ejecutar la garantía para embargar y subastar la vivienda y recuperar el dinero.
Firmar una hipoteca inversa implica dejar un "marrón" a tus hijos, si tienes. Tenlo en cuenta antes de contratar un producto de este tipo.
Costes y comisiones de una hipoteca inversa
Contratar una hipoteca inversa tiene gastos muy parecidos a los de cualquier préstamo con garantía hipotecaria, más algunos específicos del producto:
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Tasación. Sirve para determinar el valor de la vivienda y calcular cuánto dinero podrás disponer. Suele costar unos 300 euros de media.
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Comisión de apertura. Algunas entidades la cobran por los trámites asociados a la contratación. Cuesta entre el 0,25% y el 1% sobre el importe concedido.
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Comisión por amortización anticipada. Normalmente, el banco te cobrará una compensación si cancelas la hipoteca inversa antes de tiempo, cuyo coste debe aparecer en el contrato.
También se generan gastos de notaría, registro y gestoría por la escrituración e inscripción del préstamo, pero los debe pagar el banco. Este producto, además, está exento de abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados si se hipoteca la vivienda habitual.
¿Vale la pena contratar una hipoteca inversa?
En general, contratar una hipoteca inversa solo es una buena idea si quieres cobrar un pequeño plus de dinero para complementar tu pensión y no tienes intención de vender tu casa antes de fallecer ni dejarla en herencia a nadie. O, en caso de tener herederos, si sabes que pueden asumir la deuda o que no quieren tu vivienda.
Si tus circunstancias son otras, existen otros métodos de conseguir dinero sin los inconvenientes de contratar una hipoteca inversa. Por ejemplo, puedes alquilar una habitación de tu vivienda (o la casa entera, si no vives en ella) o puedes vender tu casa y mudarte a otra más barata, quedándote con el dinero que te sobre.
Bancos y entidades que ofrecen hipoteca inversa en 2026
El mercado de hipotecas inversas en España es muy pequeño. Desde HelpMyCash nos consta que estos productos solo los ofrecen un número muy reducido de bancos, como Banco Santander, CaixaBank y Caja de Ingenieros, y aseguradoras como Caser, Óptima Seguros o Grupo Retiro.
En cualquier caso, solo las entidades autorizadas por el Banco de España tienen permiso para concederte una hipoteca inversa. Si recibes una oferta, asegúrate de comprobarlo.
Alternativas a la hipoteca inversa
Existen otras opciones parecidas a la hipoteca inversa que te pueden ofrecer algunas entidades si tienes una vivienda en propiedad y quieres sacarle partido para complementar tu pensión. Eso sí, ten en cuenta que todas ellas implican poner tu inmueble a la venta y que, por lo tanto, tus herederos ya no la podrán recibir.
Estas alternativas son las siguientes:
Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria. Consiste en vender la vivienda a una aseguradora, que te permitirá seguir usando el inmueble y te pagará una renta mayor que con la hipoteca inversa hasta que mueras. Te pagará más porque la casa ya será suya y no existirá ningún riesgo de impago por parte de tus herederos.
Renta vitalicia asegurada. Es parecida a la operación anterior, aunque dentro de este producto puedes vender tanto tus bienes inmuebles como otros como acciones, fondos de inversión, etc; con un importe máximo de 240.000 euros.
Nuda propiedad. Es vender tu propiedad a cambio de poder seguir viviendo en ella en usufructo hasta que te mueras (también se puede pactar que tenga un plazo determinado). El comprador te pagará una cantidad de dinero de golpe en vez de cuotas.
Venta con alquiler garantizado. También consiste en vender la vivienda, aunque en este caso te convertirás en inquilino. De lo que saques de la venta, una parte te la podrás quedar y otra se destinará a una bolsa de arrendamiento, con la que se irán pagando las rentas del alquiler (si esa bolsa se queda sin dinero, no tendrás que seguir pagando).