Dudas al redactar y negociar un contrato de arras: tipos, cláusulas e importes

Las arras son un contrato privado que formaliza el compromiso de compraventa: el comprador entrega una señal como garantía y, si desiste, suele perder esa cantidad; si el vendedor incumple, en los casos comentados en las consultas suele estar obligado a devolver el doble. El tipo más habitual en la práctica son las arras penitenciales, pero también aparecen las arras confirmatorias y penales según lo que pacten las partes. No existe un porcentaje fijado por ley; en la comunidad lo más frecuente es pactar alrededor del 10% y descontarlo del precio en la escritura.

• Tipo de arras y efectos: confirma si acordáis arras penitenciales y deja por escrito las consecuencias económicas en caso de desistimiento.
• Cláusula de financiación y tasación: especifica si la operación queda condicionada a la aprobación de la hipoteca, qué plazo tiene el comprador para acreditarlo y qué prueba vale como denegación bancaria; también pacta qué ocurre si la tasación es inferior al precio.
• Importe y forma de pago: acuerda la cantidad de la señal, quién la recibe y cómo se paga. En las consultas aparecen cheques conformados como la forma habitual por seguridad, aunque la transferencia OMF o el cheque del notario también se usan. Aclara si la señal se ingresará en cuenta del vendedor y cómo se imputará al precio.
• Cargas y documentación: exige que el contrato recoja si la vivienda está libre de cargas y el compromiso del vendedor de cancelarlas; pide el certificado energético y la nota simple o referencias registrales para evitar sorpresas.
• Plazos, firmas y entrega de llaves: pacta la fecha máxima para elevar a escritura y la posibilidad de prórroga; comprueba qué firmantes son necesarios (copropietarios o cónyuge) y si cabe firma electrónica o poder.

Qué significa para ti: lee el contrato con la lupa de las cinco cláusulas anteriores y pide que se concreten los plazos y las pruebas de denegación de hipoteca. Si hay dudas sobre cargas, tasación o fórmulas de pago, pide que se reflejen expresamente en el contrato antes de firmar.