Alquiler con opción a compra: contrato, pagos, hipoteca y riesgos

La prima o entrada de la opción suele considerarse el precio de tener la opción y, salvo que el contrato diga lo contrario, normalmente no se devuelve. Durante el alquiler muchas cantidades se tratan como una aportación a la compra, pero a la hora de pedir la hipoteca los bancos suelen apoyarse en la tasación o en el precio fijado y financiar hasta el 80% de ese valor. Si el propietario deja de pagar la hipoteca el contrato de alquiler puede mantenerse en determinados supuestos, y algunas situaciones especiales como el código de buenas prácticas limitan o condicionan la venta.

• Prima de opción. Comprueba cómo figura en el contrato y si hay cláusulas de caducidad por impago. ¿Y eso qué significa para ti? Si la prima es el precio de la opción, podrías perderla si finalmente no ejecutas la compra.
• Base que tomará el banco. Verifica qué precio se escriturará y cómo se aplican los descuentos por rentas pagadas. Los bancos suelen financiar hasta el 80% sobre la tasación o sobre el precio que figure, y las rentas/premios se consideran aportación tuya, por lo que tendrás que valorar cuánto necesitas ahorrar para completar la compra.
• Riesgo de impago del propietario. Averigua si la vivienda tiene cargas o está sujeta a medidas como el código de buenas prácticas. Si hay embargo, el alquiler puede mantenerse hasta cinco años según el plazo del contrato; pide cláusulas explícitas si quieres poder hacerte cargo de la hipoteca en caso de acuerdo con el arrendador.
• Gastos y honorarios. Ten en cuenta que los gastos de gestión de la inmobiliaria del contrato de alquiler no te los pueden imponer por ley, pero el IBI y las basuras pueden pactarse y repercutirse al inquilino si se especifica en el contrato. En la compraventa es habitual que la inmobiliaria reparta sus honorarios entre comprador y vendedor, pero es negociable.
• Documentación y garantías. Prepárate para entregar nóminas, declaración de la renta o un aval si te lo piden. La entrega de una entrada no sustituye la comprobación de solvencia.
• Pago diferido o financiación por el vendedor. Si te ofrecen pago aplazado, recuerda que es un acuerdo privado; conviene escriturarlo, registrar las garantías y formalizar las condiciones pactadas para evitar problemas posteriores.