Impuestos y gastos en hipoteca autopromotor: IVA, AJD, escrituras y reclamaciones

En autopromoción, la distribución real de costes depende de dos cosas: si el desembolso corresponde a la obra en sí o a la constitución del préstamo, y si la ley te protege como consumidor. En general, los trámites y gastos vinculados directamente a la obra nueva como la escritura de obra nueva en construcción y la escritura de obra terminada, las tasaciones intermedias exigidas por el banco y los gastos asociados a la propia obra suelen correr a cargo del promotor y no suelen ser reclamables. En cambio, la obligación de pagar los gastos de notaría, registro y gestoría asociados a la constitución de la hipoteca puede variar según la normativa y la condición del titular; bajo la ley hipotecaria actual los bancos no deben trasladar esos gastos al consumidor mientras que la tasación la paga el cliente. Además, puedes tener derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual desde la compra del terreno si la vivienda se termina en un plazo inferior a cuatro años.

• Comprueba tu condición ante la ley. Si figuras como consumidor la ley hipotecaria limita qué gastos puede trasladarte el banco. Esto influye a la hora de reclamar los gastos de constitución de la hipoteca.
• Diferencia obra de hipoteca. Los gastos derivados de la obra nueva y las tasaciones intermedias suelen ser responsabilidad del promotor. Los gastos directamente ligados a la constitución del préstamo pueden ser reclamables en algunos casos.
• Reclama primero al banco y guarda pruebas. Presenta la reclamación al servicio de atención al cliente del banco y conserva contratos, escrituras y facturas. El banco suele rechazar reclamaciones, pero reclamar no cuesta nada y crea constancia.
• Busca asesoramiento legal si hay dudas. Hay postura jurídica dividida sobre si los autopromotores no consumidores pueden recuperar gastos hipotecarios. Pide segunda opinión de un despacho si te lo rechazan.
• Para problemas con seguros o negligencias: reúne el contrato y facturas, considera reclamar daños y costas y presenta queja ante el Banco de España como primer escalón administrativo.
• Solicita copias de las escrituras al notario. El original lo custodia el notario, pero puedes pedir copias simples o autorizadas y la gestoría puede tramitarlo en tu nombre.