Gastos e impuestos al comprar vivienda con hipoteca: provisión y reparto

La provisión de fondos es el dinero que te piden antes de firmar para atender los gastos que no cubrirá la hipoteca. En la práctica suele incluir los impuestos de compraventa IVA o ITP según el caso, los honorarios de notaría y registro ligados a la transmisión, los gastos de gestoría que tramita la compra, la tasación y, si procede, la comisión de apertura o la parte del precio que el banco no financia. Habitualmente la provisión viene algo sobredimensionada y la gestoría devuelve el sobrante cuando remite las facturas.

• Diferencia esencial: gastos de constitución de la hipoteca y gastos de la compraventa. Desde la ley de 2019 el banco asume la mayor parte de los costes de constitución salvo la tasación, mientras que los gastos e impuestos de la compra son del comprador.
• Calcula la provisión con una referencia práctica: suele estar en torno al 10-12% del valor de la vivienda, aunque puede variar según comunidad y circunstancias.
• Pide un desglose detallado y facturas: solicita qué conceptos cubre la provisión y que te entreguen todas las facturas; la devolución del sobrante suele tardar unas semanas.
• Impuesto a considerar: si no hay valor de referencia, la base del ITP puede tomarse como el mayor entre precio y valor de mercado o tasación; los bancos a veces insisten en tributar sobre la tasación.
• Obra nueva y IVA: la vivienda nueva tributa por IVA e IAJD y normalmente los bancos consideran el 80% sobre el precio sin IVA al calcular lo que financian; si no tienes ahorros para el IVA, negocia con la entidad cómo financiarlo o si acepta mayor financiación.

Qué mirar y qué decidir para ti: pide siempre el desglose por escrito, confirma quién paga cada concepto y comprueba que la provisión no sea un pago final sino un anticipo con devolución si sobra. Si la cifra te resulta excesiva, negocia con la entidad o consulta al notario antes de firmar.