Impuestos al comprar vivienda y firmar hipoteca: ITP, IVA, AJD y bonificaciones

Cuando compras una vivienda, lo que determina el impuesto es si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano y quién es el transmitente. Las viviendas de segunda mano tributan por ITP. Las entregas de obra nueva o las transmisiones por un sujeto pasivo de IVA suelen tributar por IVA y generar además AJD en la escritura de la hipoteca. La base imponible del ITP se declara sobre el precio de compra, aunque Hacienda puede reclamar una liquidación complementaria si considera que existe un valor fiscal superior calculado a partir del valor catastral multiplicado por unos coeficientes. En las escrituras de constitución de hipoteca suele aparecer el AJD que se calcula sobre el importe formalizado y en algunos ejemplos del foro se mencionan porcentajes orientativos para IAJD y para IVA/ITP.

• Tipo de transmisión y sujeto: comprueba si tu operación es obra nueva, entrega en construcción o vivienda de segunda mano porque eso decide IVA o ITP y si además se genera AJD. Esto te dice qué impuesto te aplicarán.
• Base imponible y cifras escrituradas: revisa que el precio que figure en la escritura coincide con lo pactado. Hacienda puede solicitar una complementaria basada en valor catastral; si hay mucha diferencia, te puede afectar.
• Liquidez y pagos a cuenta en obra nueva: los pagos previos suelen incluir parte del IVA, pero es habitual necesitar liquidez para pagar el IVA restante y los gastos de notaría, registro y gestoría en la firma. Revisa las facturas previas.
• Fraccionamiento o aplazamiento del ITP: puede solicitarse según normativa, pero la gestoría o la política del banco pueden complicarlo. Si te encuentran oposición, pregunta al banco, a la gestoría y al Colegio de Gestores Administrativos de tu comunidad.
• Bonificaciones autonómicas y situaciones especiales: en vivienda protegida o para familias numerosas hay tipos reducidos en algunas comunidades y condiciones de renta que los condicionan. Comprueba requisitos concretos antes de calcular cuánto pagar.
• Justificante para el Registro: si autoliquidas telemáticamente el modelo 600, descarga el justificante y preséntalo en el Registro de la Propiedad para poder inscribir la compra.

¿Y esto qué significa para ti? Mira qué tipo de vivienda compras, exige que las cifras escrituradas coincidan con lo pactado, guarda todas las facturas y el justificante del modelo 600, y pregunta a la gestoría y al banco sobre el fraccionamiento del ITP antes de la firma.