Valor del usufructo al vender: regla del 89, porcentajes y reparto

El valor del usufructo se suele calcular con la llamada regla del 89: Valor del usufructo = (89 - edad del usufructuario) × 1% × valor de la vivienda. Esa cifra se aplica sobre el valor que se use en la operación, normalmente el precio de venta o la tasación que sirva de base. Si el resultado es muy bajo, en los casos recogidos en las consultas el valor del usufructo nunca baja del 10% sobre la parte afectada. Para usufructos temporales la práctica que aparece en las preguntas es distinta: 2% por cada año de usufructo y ese porcentaje se traduce en euros sobre el precio de la vivienda para obtener la nuda propiedad.

• Edad a considerar: usa la edad del usufructuario en la fecha en que se produce la venta. Si hay varios usufructuarios, toma la edad del más joven y luego prorratea el resultado entre ellos.
• Base del cálculo: confirma si el porcentaje se aplica sobre el precio efectivo de venta o sobre una tasación acordada, y deja constancia en la escritura o el acuerdo.
• Usufructo parcial: si el usufructo afecta solo a una fracción del inmueble calcula el porcentaje sobre esa parte del valor total.
• Mínimos y reglas especiales: cuando la regla del 89 produce un porcentaje muy bajo, en las consultas aparece el criterio del 10% como límite práctico en la parte afectada. Para usufructos temporales aplica 2% por año.
• Pactos y consecuencias fiscales: puedes pactar un valor distinto al de la regla del 89 pero ten en cuenta que cambiarlo puede tener impacto fiscal; varias respuestas recomiendan consultar con un asesor fiscal o abogado antes de fijar un importe distinto.