Impuestos y gastos al vender una vivienda: IRPF y plusvalía

Pagas IRPF por la ganancia patrimonial si vendes por un importe superior al que compraste. Para calcular la ganancia se toma el valor de transmisión menos el valor de adquisición ajustado por gastos relacionados con la compra como impuestos de compra y costes de notaría y registro y por las reformas o inversiones justificadas. Hacienda aplica tramos al rendimiento del ahorro que aparecen referidos en las respuestas y la plusvalía municipal se liquida aparte en el ayuntamiento calculando el incremento del valor del suelo según el valor catastral y los años de tenencia. En ventas derivadas de herencias la base de cálculo parte del valor declarado en la sucesión. Si eres copropietario cada uno debe declarar su parte proporcional.

• Valor de adquisición: comprueba el importe que figura en tu escritura y añade gastos vinculados a la compra como ITP o actos jurídicos documentados y reformas relevantes si están justificadas. Esto reduce la ganancia a declarar.
• Gastos de venta: resta comisiones de la inmobiliaria y otros gastos de la transmisión al calcular el rendimiento. La plusvalía municipal suele abonarse con el dinero de la venta.
• Plusvalía municipal: se calcula con el valor catastral del suelo y el tiempo que has sido propietario. Muchos ayuntamientos aplican coeficientes diferentes y hay plazos formales para su liquidación.
• Exención por reinversión: si destinas el importe de la venta a comprar una nueva vivienda habitual podrías aplicar la exención por reinversión según los casos que aparecen en las consultas.
• Compensación y situaciones especiales: pérdidas en una venta pueden compensarse con ganancias de otros años según las respuestas; una hipoteca pendiente no cambia el valor de adquisición que sirve para calcular la ganancia.

¿Qué significa esto para ti? Reúne escrituras, facturas de reformas y gastos de compra, consulta la plusvalía en el ayuntamiento y valora la opción de reinvertir antes de declarar para minimizar el IRPF.