Discrepancias registrales, Catastro y cargas: evitar riesgos al firmar arras

No es raro que aparezcan hipotecas pendientes o diferencias entre la nota simple, la escritura y el Catastro. En la mayoría de los casos la compraventa puede seguir, pero solo si exiges pruebas y compromisos claros: que el vendedor aporte el certificado bancario de la deuda y un plan de cancelación, que las discrepancias catastrales se acuerden por escrito y que se incluyan cláusulas en las arras para recuperar la señal si no se corrigen los errores.

• Comprobar nota simple, escritura y Catastro: pide pruebas documentales y, si hay discrepancias, exige por escrito en las arras que el vendedor las subsane antes de la escritura. Si no se corrigen, podrás reclamar la devolución de la señal según lo pactado.
• Si hay hipoteca pendiente: solicita el certificado bancario con el importe exacto y define cómo se hará la cancelación. En la práctica se utilizan cheques separados: uno para el pago del saldo del préstamo, otro como provisión para los gastos de cancelación y el resto para el vendedor.
• Cancelación registral: no siempre se firma y registra el mismo día porque el banco necesita cobrar y un apoderado que firme la cancelación; lo habitual es tramitarla con la gestoría del comprador o notario y dejarlo reflejado.
• Advertencias en la tasación: las discrepancias de superficie o referencia pueden frenar la hipoteca hasta que estén resueltas. Consulta al notario para ver cómo redactar las arras y evitar sorpresas.
• Cláusulas prácticas en las arras: deja por escrito que la vivienda se entrega libre de cargas, qué ocurre si no se cancela la hipoteca y que el vendedor asumirá los gastos de cancelación; pide que conste quién paga provisiones y cómo se devuelven saldos sobrantes.

En pocas palabras, exige documentos y compromisos por escrito y usa la nota simple y la comparecencia notarial como herramientas para no asumir riesgos innecesarios.