Impuestos al vender una vivienda con hipoteca: IRPF, pérdidas y reinversión
En este apartado encontrarás preguntas y respuestas de la comunidad y de expertos sobre la fiscalidad al vender una vivienda con hipoteca. Si vendes por debajo de lo que pagaste, si cancelas la hipoteca al vender o si reinviertes en otra vivienda habitual, aquí verás experiencias reales y respuestas prácticas. También se recogen dudas sobre comprobación de valores y el riesgo si la escritura refleja un precio muy inferior al mercado.
Te resumimos lo esencial
La venta de una vivienda con hipoteca puede dar lugar a dos asuntos distintos: la ganancia o pérdida patrimonial que afecta al IRPF y la diferencia entre el precio de venta y la deuda pendiente que es un problema financiero frente al banco. La pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra en su momento y puede compensarse con ganancias patrimoniales en ejercicios futuros. Por separado, si vendes por menos de lo que debes, la diferencia entre el saldo de la hipoteca y lo que recibes no cambia la pérdida patrimonial: es un déficit financiero que tendrás que cubrir con el banco mediante pago, refinanciación o acuerdo.
Qué conviene revisar antes de cerrar la venta
- Comprobación de valores: puedes vender al precio que acuerdes pero si el valor escriturado queda muy por debajo de mercado el comprador puede tener problemas para conseguir hipoteca y Hacienda puede revisar la escritura. Consulta el valor catastral y el coeficiente corrector de tu municipio para orientarte sobre el mínimo a escriturar.
- Diferencia entre pérdida y deuda: distingue claramente la pérdida patrimonial (venta menos compra) del déficit financiero (deuda pendiente menos precio de venta). La primera afecta al IRPF, la segunda es un asunto con el banco.
- Exención por reinversión: la exención del IRPF por reinvertir en vivienda habitual existe cuando reinviertes el dinero obtenido en otra vivienda habitual dentro del plazo de dos años. Hacienda entiende que el “dinero obtenido” es el precio de venta menos gastos y permite restar lo destinado a cancelar la antigua hipoteca. Reinvertir es válido incluso si compras con una nueva hipoteca.
- Deducción por vivienda habitual contratada antes de 2013: si la hipoteca que cancelaste fue anterior a 2013 puedes aplicar la deducción sobre lo pagado en el año de cancelación hasta el límite mencionado por la normativa, mientras que la nueva hipoteca contratada en 2022 normalmente no da derecho a la deducción salvo comunidades con reglas específicas.
Experiencias destacadas de la comunidad
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