Los que tienen una hipoteca variable experimentan durante estas semanas una sensación de déjà vu. Como ya ocurrió durante los primeros compases de la invasión rusa a Ucrania, la guerra en Irán disputada por el país persa, Israel y Estados Unidos ha hecho tambalear la economía de medio mundo y, de rebote, ha disparado el euríbor, cuyo valor diario ha subido del 2,2% a más del 2,5% en cuestión de pocos días.
Existe el riesgo, por lo tanto, de que las cuotas de las hipotecas variables aumenten sensiblemente en las próximas revisiones; sobre todo si el conflicto se alarga y el euríbor mantiene su tendencia al alza. Pero existen maneras de evitarlo: según los analistas del comparador financiero HelpMyCash.com, los titulares de estos productos pueden llevar a cabo diversas acciones para blindar su mensualidad o reducirla y moderar el impacto del incremento del índice de referencia.
1. Hacer una amortización anticipada
Un método rápido para reducir la cuota, incluso antes de que se revise la hipoteca variable con un nuevo valor del euríbor, es llevar a cabo una amortización anticipada. Es decir, pagar por adelantado parte del capital del préstamo para abaratar la mensualidad o acortar el plazo. Con la primera opción se llegará mejor a final de mes, mientras que con la segunda se abonarán menos intereses a la larga.
Eso sí, para efectuar ese reembolso anticipado es imprescindible tener ahorros previos. Y aunque se cuente con ellos, desde el comparador recomiendan mantener siempre un fondo de emergencia equivalente a entre tres y seis meses de sueldo. Además, el banco puede cobrar una comisión por la amortización, cuyo coste será de entre el 0% y el 1% según lo indicado en la escritura de la hipoteca.
2. Cambiar de hipoteca variable a fija
Para aquellos que quieran deshacerse del euríbor, convertir la hipoteca variable en fija puede ser la mejor solución, según los analistas de HelpMyCash. De este modo, la cuota pasará a ser constante y no cambiará en función de los vaivenes del índice. Pero conviene darse prisa: aunque todavía hay entidades que ofrecen tipos fijos de en torno al 2,5%, la mayoría están aumentando sus intereses.
Existen tres maneras de llevar a cabo ese cambio: mediante un pacto con el propio banco (novación), con el traslado de la hipoteca a otra entidad (subrogación) o a través de la firma de un préstamo hipotecario nuevo, a tipo fijo, para cancelar el actual. En los dos primeros casos, habrá que pagar la tasación (300 euros) y una comisión máxima del 0,05%; aplicable solo en los primeros tres años. En el tercero, habrá que abonar la tasación, una comisión por amortización anticipada de hasta el 1% y los gastos de cancelación registral (unos 1.000 euros).
En cualquiera de los tres casos, el hipotecado deberá disfrutar de una buena situación económica para lograr la conversión: tener un trabajo estable, un buen sueldo, un importe pendiente que no supere el 80% del valor de la vivienda… En caso de no poder llevar a cabo la modificación, se puede cambiar la hipoteca variable al tipo mixto, en cuyo caso se pagarán unas cuotas estables durante unos años (entre tres y diez, por norma general).
3. Reducir el diferencial
También existe una alternativa para los que no puedan llevar a cabo el cambio o los que prefieran mantenerse con un tipo variable: reducir el diferencial, que es la parte que se suma al euríbor para calcular el interés. De este modo, se podrá reducir la cuota y se moderará el posible impacto de un incremento del índice.
Según los analistas del comparador, esta modificación puede obtenerse a través de una novación, de una subrogación o de la firma de una nueva hipoteca. En el último caso, el coste será el mismo que el de convertir el interés en fijo. Y en los dos primeros, el cliente deberá abonar el coste de una tasación y el de la comisión que corresponda, que normalmente será de entre el 0% y el 1% (lo que se indique en la escritura).
Como en el caso anterior, es necesario contar con un buen perfil para que el banco acepte reducir el diferencial. La operación puede salir especialmente a cuenta a los que firmaron su hipoteca variable entre 2016 y 2022: en esa época, los diferenciales eran de alrededor del 1% o superior, mientras que los actuales son de en torno al 0,60% y hasta es posible obtener menos del 0,50%.
4. Modificar el plazo de devolución
Pero ¿qué hay de los que no cuentan con esa solvencia o con ahorros? Según HelpMyCash, pueden negociar con su banco para que les modifique el plazo de devolución de la hipoteca. Si se alarga, las cuotas serán más reducidas. Y si se consigue aplicar una carencia, no habrá que pagar la parte del capital o la mensualidad entera durante el tiempo acordado entre las partes.
Modificar el plazo para reducir la cuota de la hipoteca variable implica pagar más intereses a la larga, pero permite amortiguar el golpe que supone una subida del euríbor. Se requiere, eso sí, del permiso del banco (que no tiene por qué darlo) y la novación costará un dinero: la tasación de la vivienda y una comisión que suele costar entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente (lo que figure en la escritura).
5. Acogerse al Código de Buenas Prácticas
Finalmente, existe un último recurso para los hipotecados más vulnerables: acogerse al Código de Buenas Prácticas. Se trata de un paquete de medidas que el banco debe aplicar obligatoriamente, si se cumplen ciertos requisitos, y que incluye la aplicación de una carencia de capital de cinco años, la rebaja del interés de la hipoteca hasta euríbor menos 0,10% y la ampliación del plazo hasta los 40 años. De este modo, se puede rebajar la cuota considerablemente.
Los requisitos básicos que hay que cumplir son cobrar unos ingresos máximos de 25.200 euros brutos al año entre toda la unidad familiar, que la cuota de la hipoteca supere el 50% del salario mensual y que la situación económica haya experimentado una alteración significativa en los últimos cuatro años, como que el esfuerzo hipotecario se haya multiplicado por 1,5 o que la familia se haya convertido en numerosa, por ejemplo.
Si no se cumplen esos requisitos, el banco no tiene la obligación de aplicar las medidas del Código de Buenas Prácticas. Pero desde el comparador recomiendan solicitarlas de todos modos, preferentemente antes de que se produzca un impago de la cuota. También se puede recurrir a una oficina de intermediación hipotecaria, que es un servicio público prestado por ayuntamientos y comunidades autónomas que media entre cliente y entidad para tratar de encontrar una solución que satisfaga a todas las partes.
Comentarios