Los bancos siguen varias normas para no asumir más riesgos de la cuenta cuando prestan dinero a una persona para que se compre una casa. Y una de ellas es financiar hasta el 80% del valor de la vivienda. De esta manera, en caso de que se no se paguen las cuotas y haya que embargar el inmueble para subastarlo, habrá más probabilidades de saldar la deuda.

Pero toda norma tiene su excepción. Bajo ciertas circunstancias, los bancos ofrecen hipotecas que financian más de ese 80%. Y este tipo de operaciones ha experimentado un crecimiento importante durante este año: según los datos del Banco de España, el 11,7% de los préstamos hipotecarios concedidos el segundo trimestre de 2025 superaban ese límite; el mayor porcentaje desde 2019.

Más ofertas de hipotecas de más del 80%

Los Indicadores del mercado inmobiliario del Banco de España reflejan que, entre 2003 y 2019, los préstamos hipotecarios que financiaban más del 80% representaban siempre más del 10% del total. Pero ese porcentaje empezó a reducirse a partir de la segunda mitad de 2019, cuando entró en vigor una nueva ley hipotecaria que obligó a la banca a ser más estricta con los requisitos de solvencia exigidos a los solicitantes.

El porcentaje mínimo se alcanzó en el cuarto trimestre de 2023: para entonces, solo el 6,1% de las hipotecas firmadas permitían cubrir más del 80% del valor de la vivienda. Pero desde ese momento, estas operaciones han experimentado un crecimiento continuo hasta alcanzar el 11% en el primer trimestre de 2025 y el 11,7% en el segundo.

Pero ¿por qué se conceden más hipotecas de este tipo? Desde HelpMyCash pensamos que uno de los principales motivos es que la banca se muestra más abierta a financiar hasta el 90% o incluso el 100% de la compra de vivienda a los jóvenes con una buena situación económica, pues estos tienen capacidad de pago pese a no haber ahorrado lo suficiente para pagar la entrada del 20%.

En el mercado, de hecho, hay un buen número de ofertas dirigidas a este sector. Puedes consultarlas en nuestra página sobre hipotecas para jóvenes.

Avales públicos para pagar menos entrada

Es probable que las políticas públicas hayan contribuido también al crecimiento de los préstamos hipotecarios que cubren más del 80% de la compra. El Estado, a través del ICO, y varias comunidades autónomas ofrecen avales a los jóvenes que garantizan entre el 10% y el 20% de la operación. De esta manera, el beneficiario de la ayuda puede contratar una hipoteca de hasta el 100% de financiación con su banco.

Ahora bien, desde HelpMyCash pensamos que el impacto de estas medidas es limitado, ya que es necesario cumplir ciertos requisitos para poder acceder al aval: no superar una edad determinada, no cobrar unos ingresos elevados ni tener un gran patrimonio, etc. Puedes consultar las condiciones de acceso de cada ayuda si pinchas sobre el siguiente botón.

Ayudas a la compra de vivienda

El riesgo de las hipotecas sin ahorros

Que los bancos estén más dispuestos a financiar más del 80% de la compra de una casa o de un piso tiene su parte positiva, puesto que permite que más personas puedan acceder a una vivienda en propiedad sin necesidad de tener mucho dinero ahorrado. Pero hay que tener cuidado con estos productos, porque también tienen un lado oscuro.

Por un lado, si una entidad te presta más dinero, deberás pagar unas cuotas más altas, lo que puede afectar a tu capacidad de pago. Si tienes pensado firmar una hipoteca de esta clase, asegúrate siempre de no dedicar más del 30% de tus ingresos a abonar las mensualidades del préstamo y de otras deudas que tengas vigentes.

Por el otro lado, si se reduce sensiblemente el valor de tu vivienda y pretendes venderla en un futuro cercano, quizás no consigas el suficiente dinero para saldar la hipoteca pendiente. Tendrás que valorar si estás dispuesto a correr ese riesgo a cambio de poder comprar el inmueble sin aportar la entrada del 20%.