Dudas sobre hipotecas con más del 80% en VPO, autopromotor y segunda vivienda

Los bancos suelen negarse a financiar más del 80 por ciento cuando existe una restricción en el valor o un mayor riesgo de pérdida para la entidad. En VPO aparece con frecuencia un tope por el precio regulado y la posibilidad de subasta a ese precio, por eso las entidades aplican el 80 por tasación o por compraventa. En segunda vivienda lo habitual es que los bancos bajen el LTV al 70 o 75 por ciento, por ejemplo la oferta más alta citada es del 75 por ciento. Para subrogar una hipoteca con más del 80 por ciento pendiente es poco probable que otra entidad acepte el cambio, aunque puedes intentar negociar una novación con tu banco actual. En autopromoción las condiciones varían entre entidades: hay referencias a bancos que financian hasta el 100 por ciento del coste de obras en condiciones concretas y otros que ofrecen el 80 por tasación del proyecto. También aparecen casos en los que los bancos solo conceden un 60 por ciento si lo que compras es un local comercial.

• Revisa si la vivienda es VPO con tasación regulada porque eso reduce la base sobre la que calculan el LTV y limita alternativas.
• Valora ofrecer garantías extras: avalistas, otras propiedades libres de cargas o rehipotecar bienes propios mejoran opciones.
• Si vas a eliminar un titular o hacer extinción de condominio, prepara que el banco pida un avalista o sustitución de garantía y que la condición del interés puede cambiar.
• Para subrogación ten en cuenta que si el importe pendiente supera el 80 por ciento es muy difícil que otra entidad te acepte; la opción más realista suele ser la novación con tu banco.
• En autopromotor pregunta concretamente por qué porcentaje financian del proyecto y si aceptan unir o reunificar hipotecas; algunas entidades mencionadas financian más del 80 por ciento, pero depende de garantías y perfil.