Ampliación de hipoteca por novación: requisitos, límites y gastos

Para ampliar una hipoteca mediante novación lo que marca en la práctica la viabilidad es la tasación y la política interna del banco. La mayoría de bancos aplica un límite sobre el valor actual de la vivienda y en las respuestas aparece de forma recurrente el umbral del 80% del valor de tasación como referencia. Si el capital pendiente más lo que quieres añadir supera ese porcentaje, es muy probable que te digan que no. Algunas entidades pueden ser incluso más estrictas y aplicar límites inferiores.

• Tasación actual. El banco te pedirá tasar de nuevo para conocer el valor vigente. Antes de pagar la tasación pregunta en la oficina si la operación es viable para no gastar en vano.
• LTV y capital total. Suma la hipoteca pendiente y el importe que quieres añadir y compáralo con el porcentaje que te admite la entidad. Si supera el límite, la ampliación suele rechazarse.
• Solvencia y condiciones del banco. La decisión final depende del análisis de riesgos del banco: ingresos, estabilidad y garantías. Una oferta previa puede cambiar si tus circunstancias laborales se modifican.
• Gastos que aparecen siempre. Las novaciones que amplían capital suelen implicar tasación, notaría, registro, gestoría e IAJD. Pide siempre un desglose de costes antes de firmar.
• Alternativas y su efecto. Una subrogación no aumenta capital por sí misma, sirve para cambiar de banco; para más dinero puedes valorar pedir una nueva hipoteca o negociar con varias entidades. Ten en cuenta que cada opción tiene distintos costes y que la novación no es un derecho, el banco puede negarla.

¿Qué significa esto para ti? Mira primero cuánto financiación permitiría la tasación y, si te interesa seguir, pide al banco una estimación previa y el desglose de gastos. Si la oferta no te convence, compara con otras entidades antes de asumir la tasación o firmar cambios que luego no podrás subrogar fácilmente.