Hipotecas en casos especiales: herencias, condominio, subrogación y fincas

Lo que determina casi todo en estos casos es quién figura como propietario y cómo está inscrita la finca en el registro porque eso condiciona qué se puede hipotecar y cómo valorará y financiará el banco. No siempre hace falta que el titular del préstamo sea el mismo que el propietario de la vivienda, pero hay que confirmarlo con la entidad. En procesos de extinción de condominio lo habitual es que la financiación se aplique sobre la porción que compras y los bancos suelen ofrecer hasta el 80% de esa parte, por lo que necesitarás aportar efectivo para la diferencia y para los gastos de formalización. Si entregas un inmueble en permuta, las entidades suelen aceptar ese valor como parte del pago pero suelen exigir efectivo para los gastos de escrituración y registro.

• Escritura y finca registral: comprueba si la vivienda y las naves o parcelas tienen números de finca distintos. Si todo está inscrito como una sola finca no podrás hipotecar solo una parte. ¿Qué hacer ahora? Pide una nota simple en el registro o consulta la escritura antes de negociar con el banco.
• Quién figura como propietario y quién sería titular del préstamo: confirma con la entidad si aceptan que el prestatario no coincida con el propietario. ¿Y esto qué significa para ti? Si el banco no lo admite tendrás que ajustar titulares o buscar otra entidad.
• Qué porcentaje financia el banco sobre la parte que compras: en extinciones de condominio es habitual que el banco calcule el préstamo sobre la porción adquirida y ofrezca hasta el 80% de esa parte. ¿Consecuencia práctica? Necesitarás liquidez para completar la compra.
• Gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos: estos costes suelen pagarse en efectivo y no siempre se financian. Antes de firmar pregunta si la entidad financia parte de esos gastos.
• Permuta como aportación: el banco puede aceptar tu inmueble como parte del pago pero normalmente te pedirá efectivo para los gastos de compraventa y constitución de hipoteca. Negocia si necesitas que la entidad financie alguno de esos conceptos.

Si revisas estos puntos tendrás claro qué pedir al banco, cuánto tendrás que aportar en efectivo y qué limitaciones pueden surgir al intentar hipotecar solo una parte del bien.