IRPF al vender una vivienda: cálculo de la ganancia y gastos deducibles

Para calcular lo que debes declarar, la ganancia patrimonial se obtiene restando el valor de adquisición del valor de transmisión. El valor de adquisición suele ser el precio que pagaste más los gastos y las mejoras que has hecho durante la titularidad menos las amortizaciones derivadas del uso como renta. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos y tributos que asume el vendedor. Sobre la diferencia se aplican los tramos de tributación señalados en las consultas: 19%, 21% y 23% según el importe.

• Documenta y suma reformas y gastos de compra como facturas de obras, IVA o ITP y honorarios que pagaste al comprar. Estos aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia.
• Resta al precio de venta los gastos del vendedor tales como plusvalía municipal, comisión inmobiliaria, gastos de notaría y cancelación de hipoteca para reducir el valor de transmisión.
• Comprueba las amortizaciones si el inmueble estuvo alquilado. En las consultas se indica que las rentas percibidas pueden entrar en el cálculo y afectan al valor fiscal.
• Valora la exención por reinversión y otras exenciones. Si reinviertes en vivienda habitual o tienes más de 65 años o constituyes una renta vitalicia, la venta puede quedar exenta según las situaciones planteadas.
• Casos especiales exigen comprobación. Viviendas de protección oficial, inmuebles recibidos por donación o pacto de mejora y operaciones en copropiedad requieren revisar qué valor de adquisición admite Hacienda y, en ocasiones, consultar con un asesor o la autoridad competente.

¿Y esto qué significa para ti? Reúne facturas y escrituras, calcula por separado los importes que suman el valor de adquisición y los que restan al de transmisión, y decide si te compensa reinvertir o pedir asesoría fiscal en los casos complejos.