Hipoteca mixta: amortización, tramo variable y comisiones

Amortizar durante el periodo fijo no hace que el tramo variable comience antes. Lo que se reduce es el plazo total del préstamo, de modo que el tramo variable queda más corto y estarás menos tiempo expuesto al euríbor si amortizas durante el fijo.

• Lee la FEIN y la escritura para ver exactamente qué comisiones y períodos se han pactado. La aplicación práctica depende mucho de la redacción del contrato.
• Comisiones por tramo. En la práctica los bancos distinguen tramos: en el periodo fijo suelen aparecer comisiones del tipo señalado para fijo y en el periodo variable se aplican las reglas para variables. En las respuestas aparecen cifras que suelen emplear las entidades: hasta 2 por ciento durante los primeros diez años en fijo y 1,5 por ciento a partir del undécimo si el fijo dura más de diez años; y en variable comisiones del orden de 0,15 por ciento hasta cinco años o 0,25 por ciento hasta tres años según el caso.
• La ley no lo aclara para mixtas y la práctica varía. Algunas entidades interpretan la normativa de forma distinta, por eso hay casos en los que se cobra comisión en el tramo variable y otros en los que no. Si hay duda pide que te lo expliquen por escrito o consulta al notario.
• Evalúa la alternativa de invertir. Si puedes obtener una rentabilidad neta superior a la TAE de la hipoteca, invertir hasta reunir capital para cancelar puede ser preferible a amortizar poco a poco.
• Si quieres quitar la hipoteca pronto, amortizar cuanto antes suele ahorrar más intereses porque en el sistema de amortización francés la mayor parte de los intereses se pagan en los primeros años. Pide simulaciones al banco para comparar escenarios con y sin comisiones.

En resumen, la decisión depende de la comisión aplicable según la FEIN, de tu horizonte y de si puedes obtener una rentabilidad mejor invirtiendo. Revisa el contrato y pide simulaciones concretas antes de tomar la decisión.