Jesús Benavides Lima

Buenos días,

Lo primero, olvídate del impuesto de sucesiones mientras ninguno de los dos fallezca. Y en tal caso, el impuesto de sucesiones lo pagarían vuestros herederos no vosotros.

Lo segundo, lo más fácil y lógico, es que vayáis al notario a firmar una escritura de compraventa de la mitad del local. Es decir, la sociedad (a través de tu amigo) te transmite el 50 % del inmueble. El precio manifiestas que ya lo entregaste en su momento. Pero deberás justificarlo de alguna manera (cheque o transferencia). Si haces esa operación tienes que tener en cuenta:

• Deberás pagar gastos de: notario, impuesto de transmisiones y registro de la propiedad. A la notaría que vayas a firmar te calcularía dichos gastos.
• Tu mitad que compras queda afecta a la hipoteca… aunque el deudor seguirá siendo la sociedad de tu amigo. Si tu amigo deja de pagar, el banco puede ejecutar o subastar todo el inmueble.

Un saludo,

j.

Buenos días Ramón!

Sobre tu primera pregunta: La respuesta es no a mi juicio. La comisión de apertura es perfectamente válida y está admitida por jueces y tribunales con unanimidad. Los gastos hipotecarios es una incógnita porque aquí los jueces y tribunales no se ponen de acuerdo cuando llegan reclamaciones. El Tribunal Supremo tiene dicho recientemente (en una de sus última sentencias) que el criterio de los gastos hipotecarios debe ser a partes iguales entre deudor y banco. Dicho lo cual, cada uno debe valorar si le compensa reclamar judicialmente o no al banco con los gastos de abogado pertinente que eso conlleva.

Sobre tu segunda pregunta: la respuesta es fácil. Si consigues una entidad bancaria que te ofrezca un interés mucho más bajo… por ejemplo del 1,5 % fijo imagínate, el ahorro durante 11 años sería considerable. Por lo tanto, mi consejo es coger tu escritura de préstamo hipotecario y acudir a varios bancos diferentes para ver si te hacen una oferta mejor.

Un saludo

jesus

En relación a su consulta, comentarle que, en primer lugar, sería necesario conocer cómo se distribuyeron los gastos en su caso (gestoría, Notaría, Registro de la Propiedad, Impuestos, etc.) para saber si tendría alguna posibilidad de prosperar su reclamación.

Dicho esto, si quiere saber más información al respecto, puede consultar el siguiente link (http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Tribunal-Supremo/Noticias-Judiciales/El-Tribunal-Supremo-se-pronuncia-sobre-las-consecuencias-de-la-nulidad-de-las-clausulas-de-imputacion-de-gastos-y-tributos-en-los-prestamos-hipotecarios) en el que consta un resumen del posicionamiento del Tribunal Supremo sobre la distribución de los gastos hipotecarios de operaciones anteriores a la actual Ley 5/2019.

En cualquier caso, el análisis de su situación concreta y la viabilidad de una posible reclamación debería consultarla con un abogado especializado en la materia, que es el profesional que mejor le podrá ayudar en su caso.

Espero haberle ayudado a resolver sus dudas.

Saludos cordiales. 

Apreciado cliente:

Efectivamente, la normativa hipotecaria actual no permite esta clase de comercialización condicionada, de modo que esta clase de prácticas comerciales no debería ser posible.

Saludos cordiales

En relación a su consulta, comentarle que dada la fecha de constitución que indica, las reglas de la nueva Ley 5/2019, reguladora del contrato de Crédito Inmobiliario, aún no eran de aplicación, pues la misma entró en vigor unos meses más tarde. Dicho esto, en relación a los tres asuntos que apunta, comentarle lo siguiente:

1.- Por lo que se refiere a la comisión de apertura, los Tribunales, por regla general, aceptan la licitud de la misma, siempre y cuando ésta tenga una correspondencia real con los gastos derivados del estudio, tramitación y aceptación de la operación, y no resulte desproporcionada. Dicho esto, en relación al importe concreto que usted indica, éste parece un tanto elevado en relación al importe habitual de esta clase de operaciones.

2.- Por lo que se refiere a los gastos de gestoría, es cierto que la nueva Ley 5/2019 determina que es el prestamista el que debe pagarlos, pero como en su caso aún no había entrado en vigor, si ustedes llegaron a ese pacto en ese momento anterior, el mismo sería en principio válido, sin perjuicio de que puedan existir vicios del consentimiento o falta de transparencia en la estipulación que le impuso la obligación de pagar este gasto. 

3.- Por lo que se refiere a los gastos de tasación, parece correcto que usted los abone, pues incluso la nueva Ley 5/2019 determina que es el deudor quien debe abonarlos.

A la vista de lo indicado, lo más razonable por su parte es que contacte con un abogado, es decir, al profesional del Derecho que le podrá asesorar adecuadamente sobre sus derechos y, en su caso, sobre las posibilidades de reclamar alguno de estos conceptos y las vías procesales adecuadas para ello.

Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier duda adicional.

Saludos cordiales.

En relación a su consulta, plantearle la siguiente respuesta:

1.- Por lo que se refiere a la compra, por mitades indivisas (al 50% cada uno) no hay problema alguno. Esa es una cuestión privada entre ustedes, de modo que si así lo declaran en el acto de la compraventa, la propiedad pertenecerá a ambos por mitades indivisas.

2.- La cuestión del préstamo hipotecario es más compleja, pues efectivamente, hay varias cuestiones a tener en cuenta, las cuales no dependen de usted:

- En primer lugar, tener claro que si la entidad financiera exige que ambos propietarios suscriban el préstamo hipotecario como deudores, no les va a quedar más remedio que proceder a ello, pues de lo contrario no se les concederá el préstamo.

- En tal caso, si ambos son deudores hipotecantes, ambos responden de la totalidad de la deuda, siendo indiferente que exista un pacto entre ustedes conforme su pareja se compromete a abonar todas las cuotas del préstamo, pues la responsabilidad es solidaria en el caso de los codeudores, de modo que si su pareja no paga, la entidad financiera puede proceder contra usted y, en su caso, contra la vivienda hipotecada, como garantía del préstamo hipotecario.

Cuestión distinta es que ustedes, de forma privada, suscriban un contrato conforme su pareja se compromete a asumir el pago de las mensualidades del préstamo hipotecario. En tal caso, si ella paga puntualmente las mensualidades, no habrá problema alguno.

Por el contrario, si no los pagare, como le he comentado, usted como codeudor, tiene responsabilidad solidaria, de modo que el banco le exigirá el pago de toda la deuda y, en su caso, atacará la totalidad de la garantía, pues este pacto privado no es oponible frente al banco.

No obstante, si ello sucediere, en tal caso, si usted debiera asumir el pago del préstamo hipotecario, a posteriori puede tratar de hacer valer este contrato privado, por los medios que correspondan en derecho, a los efectos de exigir su cumplimiento o reclamar las consecuencias derivadas de su incumplimiento. En cualquier caso, si se produjere esta situación, se vería abocado a un probable escenario de litigiosidad conflictivo, que no resulta aconsejable.

En cualquier caso, a la vista de la situación que plantea y la trascendencia que puede tener para su patrimonio, más allá de estas indicaciones iniciales, sería recomendable que acuda a un abogado especialista en esta clase de operaciones, a los efectos de obtener el adecuado asesoramiento legal.

Espero haber resuelto su consulta.

Saludos cordiales.

Lamentablemente, efectivamente como indica, para poder comprar una vivienda es aconsejable otorgar una escritura de compraventa y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cual tiene un coste, en forma de arancel.

A la vista de ello, necesita disponer previamente de los fondos correspondientes para poder realizar estos trámites, de modo que o bien deberá conseguirlos con el ahorro de sus ingresos o, en su caso, recurrir a fuentes de financiación externa (como una entidad financiera o un particular que esté dispuesto a prestarle dicho importe).

Saludos cordiales.

De conformidad con la normativa tributaria andaluza, en el caso de segundas transmisiones de vivienda, si la misma se destina a vivienda habitual del adquirente, éste tiene menos de 35 años y el precio de compra es inferior a 130.000, como es su caso, el tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es del 3,5% del precio de compra.

Además de este impuesto, deberá abonar los aranceles de Notario y Registro de la Propiedad, que suelen suponer conjuntamente entre un 1 y un 2% del precio de compra.

Asimismo, si en la operación intervienen otros actores, como una gestoría, deberá pagar los honorarios que usted pacte con ellos.

Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier duda adicional.

Saludos cordiales.

En relación a su consulta indicarle que si dicha terraza no aparece en la descripción de su finca, lo más probable es que efectivamente no pertenezca a la misma, sino que se trate de un elemento común del edificio.

En cualquier caso, si desea cerciorarse a ciencia cierta sobre ello, debería solicitar una copia de la escritura de división horizontal, en la que se detallará cuál es la naturaleza (si privativa o de uso común) de esa zona concreta del edificio.

Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier consulta adicional.

Saludos cordiales.