El encarecimiento de la vivienda en España ha sido tan intenso en los dos últimos años que muchos analistas empiezan a coincidir en lo mismo: mantener este ritmo será muy difícil. La lectura de Bank of America va en esa línea. Su equipo advierte de riesgos de corrección y anticipa que el impulso podría enfriarse “en algún momento de 2026”. No hablan de un giro brusco a corto plazo, pero sí de una pérdida de fuelle conforme la asequibilidad se deteriore.
Escasez de oferta, uno de los problemas
El mercado inmobiliario encadena más de una década al alza, con una media anual cercana al 5,5%. El salto se volvió mucho más vertical en 2024, con un incremento del 11,3%, y se mantuvo entre enero y junio de 2025 con otro avance del 12,7%, según las últimas cifras disponibles del INE. Es la tasa más alta desde 2007, el año previo al estallido de la última burbuja. Entonces el Ministerio de Vivienda registró un 7% anual; hoy, sin embargo, el entorno es distinto: fuerte demanda (doméstica y extranjera), economía todavía sólida, tipos relativamente bajos y una oferta que no da abasto.
La escasez de vivienda nueva es el cuello de botella. Los ritmos de producción —en torno a 87.000 unidades al año— quedan muy por debajo de las necesidades. Faltan mano de obra, suelo finalista y la construcción es más cara que hace unos años. El Banco de España ha llegado a cifrar el déficit en unas 700.000 viviendas. Con esos mimbres, Bank of America cree que la oferta actual ni siquiera alcanza para empezar a cerrar la brecha; de hecho, prevé que el desfase siga creciendo si no hay un giro de política de vivienda.
Los precios se mantendrán, pero no caerán
Con una economía que aún aguanta y la oferta limitada, el escenario de corto plazo es de precios sostenidos. El propio Bank of America lo resume así: mientras la macro y la demografía acompañen, veremos soporte en las valoraciones, pero si los incrementos continúan a este ritmo, la pérdida de asequibilidad irá haciendo mella y podría forzar una desaceleración a partir de 2026. Otras casas de análisis son algo menos agresivas en sus previsiones: Fitch habla de subidas más moderadas, del 6% al 8% en 2025 y 2026, y CaixaBank Research espera cerrar este año cerca del 10% y avanzar en torno al 6,3% el próximo. Oxford Economics, en su informe de julio, se mueve en un rango parecido: cerca del 11% este año y del 6% en 2026.
Falta medidas para paliar este déficit
La demanda de financiación ha sido otro motor. El crédito hipotecario aumentó un 14% en 2024 (hasta unos 62.000 millones de euros) y entre enero y julio de 2025 avanzó otro 40%, máximos no vistos desde 2010. Las compraventas también han sido muy dinámicas: la vivienda usada ha alcanzado su mayor registro desde 2007 y la obra nueva marca su mejor nivel desde 2013. Además, Bank of America detecta criterios crediticios más laxos que en años anteriores, con más operaciones a mayores ratios préstamo-valor (LTV), señal de que el entorno financiero se ha vuelto algo más flexible.
La demografía y la compra extranjera ponen viento de cola. España sumó en torno a medio millón de habitantes adicionales tanto en 2023 como en 2024, impulsados mayoritariamente por la inmigración, lo que se tradujo en decenas de miles de nuevos hogares. Los compradores extranjeros representan alrededor del 15% de las operaciones y su peso se dispara en regiones de costa e islas: entre un cuarto y un tercio en Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias; cerca del 15% en Cataluña y Andalucía; y alrededor del 5% en el resto del país. Este suelo de demanda ayuda a explicar por qué, pese a tipos más bajos y cierto enfriamiento global, los precios aquí siguen firmes.
El gran ausente, según apuntan varios analistas, es una respuesta de oferta a la altura del problema. Bank of America subraya que el déficit se está convirtiendo en una preocupación de primer orden y que, por ahora, no se han visto medidas de calado que desbloqueen suelo, aceleren licencias, movilicen vivienda vacía o escalen la promoción asequible. Sin ese empujón, es difícil imaginar una normalización rápida de los precios.
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