Subida de tipos y euríbor disparado: ¿es mejor una hipoteca fija, variable o mixta?

Tema del artículo: Hipoteca fija o variable
¿Es mejor una hipoteca fija, variable o mixta?

“Tiempos difíciles y oscuros nos aguardan. Pronto deberemos elegir entre lo que es correcto y lo que es fácil”. Esta frase, pronunciada por Albus Dumbledore (uno de los personajes más queridos de la saga literaria Harry Potter), va que ni pintada para definir el contexto de incertidumbre económico que vivimos, avivada por la reciente subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en un intento de controlar la inflación desbocada en la zona euro. De esta forma, el máximo órgano monetario de la Unión Europea se une a otros institutos emisores del mundo, como la Reserva Federal de Estados Unidos, que llevan meses tratando de capotear el temporal en sus respectivos territorios subiendo progresivamente sus tipos.

La medida, que impactará de lleno en todos los productos financieros, especialmente en el precio de las hipotecas, tiene a los economistas de nuestro país haciendo predicciones a diestro y siniestro, como si tuvieran a mano una bola de cristal (o una varita mágica, para los fans de Harry Potter) desde la que observar el futuro incierto. Así, se suceden los titulares alarmistas (no es para menos) y las profecías (muchas, de más) que vaticinan cómo se comportarán los mercados de aquí a diez años o más y qué hipoteca te conviene contratar en caso de que sus pronósticos se cumplan: variable, fija o mixta.

Lo cierto es que, en estas circunstancias, con la guerra de Ucrania todavía vigente, una crisis de suministros incontestable, el precio de la vida cada vez más caro y la energía y los combustibles por las nubes, decirle a la gente lo que tiene que hacer basado en conjeturas es muy arriesgado, sobre todo porque nadie sabe si el euríbor subirá, bajará o se mantendrá estable durante los 25 o 30 años que dura una hipoteca. Por tanto, recomendar con total seguridad si un interés variable, uno fijo o uno mixto te saldrá más a cuenta es casi una cuestión de fe.

Nuestra misión en HelpMyCash es proporcionarte toda la información para que tomes una decisión lo más ajustada a TU REALIDAD. Con este objetivo en mente, queremos mostrarte tres escenarios económicos hipotéticos para que veas cómo, dependiendo del contexto, pagarás más o menos con un tipo de hipoteca u otra. Ahora bien, al margen de si alguno de estos escenarios se cumple o no, hay una serie de factores que  sí van a ser decisivos a la  hora de elegir el interés de tu futuro préstamo hipotecario y que dependen más de ti que del contexto. Te los explicamos al final de este artículo.

Calcularemos cuánto podrías pagar en cada escenario con una hipoteca media de 150.000 euros, a devolver en 25 años y los siguientes tipos medios:

  • Interés fijo: del 2,40%
  • Interés variable: del 1,40% el primer año y de euríbor más 0,85% los siguientes
  • Interés mixto del 2,25% durante los primeros diez años y de euríbor más 0,85% el resto.

Escenario 1: la subida de tipos reduce la inflación y no hay recesión

Imaginemos, en primer lugar, que la subida de tipos del Banco Central Europeo funciona. Es decir, que la inflación baja y que no se produce una recesión económica. En este caso, como predice el Departamento de Análisis de Bankinter, el euríbor se situará en el 2,20% para el año que viene y se mantendrá en torno al 2% para el resto del plazo de tu hipoteca, que es su media histórica. Esto es lo que pagarás con cada modalidad de hipoteca si se da este escenario:

MODALIDAD TOTAL A DEVOLVER
Fija 199.618,77€
Variable 207.742,11€
Mixta 201.346,91€

No es una diferencia abrumadora pero, en estas circunstancias, la hipoteca fija es la más rentable, seguida de la mixta con la variable cerrando el podio.

Escenario 2: la subida de tipos reduce la inflación, pero provoca una recesión

Pongamos, ahora, que la subida de tipos del BCE reduce la inflación, pero genera una recesión económica. En este caso, el organismo se verá obligado a reducir sus intereses de nuevo, lo que hundirá el euríbor. Es decir, que el valor del euríbor será del 2,20% para el año que viene por el incremento de los tipos, pero se mantendrá cerca del 0% para el resto del plazo por la bajada de intereses del BCE.

De todas maneras, que el euríbor vuelva a valores cercanos al 0% o en negativo es bastante improbable si nos atenemos a los datos históricos del indicador. Lo que ha sucedido estos años, con el euríbor en mínimos, es algo que podríamos calificar de excepcional.

Esto es lo que pagarás si se da este escenario:

MODALIDAD TOTAL A DEVOLVER
Fija 199.618,77€
Variable 170.691,11€
Mixta 184.904,78€

En este contexto, se intercambian los ganadores y perdedores del caso anterior: la hipoteca variable sería de lejos la más competitiva, de nuevo con la mixta en la segunda posición y la fija como la más cara de las tres modalidades.

Escenario 3: la subida de tipos no reduce la inflación y el BCE los tiene que seguir aumentando

Vayamos ahora con el tercer escenario. Imagina que la inflación no se reduce y que el Banco Central Europeo se ve obligado a incrementar sus tipos en los próximos años para contenerla (de hecho, ya está confirmada una segunda subida en septiembre). En este caso, tendremos un euríbor al 2,20% para el año que viene y a alrededor del 3,5% para los siguientes, que es el valor medio al que cotiza este índice cuando el BCE sube sus tipos de interés.

Veamos cuánto pagarás en este escenario con un interés fijo, uno variable o uno mixto:

MODALIDAD TOTAL A DEVOLVER
Fija 199.618,77€
Variable 238.649,32€
Mixta 214.641,49€

Si este escenario se cumple, las hipotecas fijas serán las más baratas, seguidas de las mixtas y con las hipotecas variables en tercer lugar por una diferencia de precio muy significativa.

Entonces, ¿qué tipo de hipoteca elijo?

Ahora viene la pregunta del millón: ¿cuál de todos estos escenarios es el más probable que suceda? Con el corazón en la mano, no tenemos ni idea. Ni nosotros, ni nadie. Durante los 25 o 30 años que dura la hipoteca, puede pasar absolutamente de todo, así que no podemos asegurarte que vayas a pagar menos con una hipoteca variable, una fija o una mixta.

Lo único que sí sabemos seguro es que estamos en una época de mucha incertidumbre económica. Como el Banco Central Europeo acaba de subir sus tipos y ya ha anunciado que habrá otro incremento en septiembre, el euríbor cotizará al alza este año y el que viene. A partir de ahí, nadie sabe qué es lo que puede ocurrir.

Nuestro consejo, por lo tanto, es que te dejes de previsiones y te fijes única y exclusivamente en tu tolerancia al riesgo y en tu situación personal para elegir cuál es la mejor hipoteca para ti. Veamos qué modalidad te conviene más teniendo en cuenta estos dos criterios:

  • Una hipoteca fija te conviene más si quieres estar tranquilo y no quieres que tu cuota suba si el euríbor cotiza al alza. Ten presente que los intereses fijos actuales aún son competitivos pese a que los bancos los están subiendo, porque se sitúan por debajo del 3% (históricamente han sido del 4% o más).
  • Una hipoteca mixta te puede venir bien si quieres pagar una cuota baja y estable en los primeros años. El interés fijo coincidirá con la subida del euríbor, pero no se verá afectado por este, y será más reducido que si eliges una hipoteca fija. Es recomendable, eso sí, que puedas ir adelantando deuda para acortar el tramo variable y, así, cuando tu interés pase a estar referenciado al euríbor, estar menos expuesto a una posible subida del indicador.
  • Una hipoteca variable solo te conviene si puedes permitirte asumir un gran riesgo. Debes tener en cuenta que tus cuotas subirán en los primeros años por la cotización al alza del euríbor (que se corresponde, además, con el periodo en el que más intereses se pagan) y que solo bajarán si el BCE decide reducir sus tipos a corto plazo para hacer frente a una posible recesión. Por lo tanto, debes cobrar un sueldo alto con el que puedas cubrir cualquier subida de tus mensualidades y tener capacidad para liquidar la deuda antes de tiempo si ves que el euríbor se mantiene al alza.

Si tienes clara qué modalidad se ajusta mejor a tus necesidades, ahora solo te queda buscar la hipoteca más barata con el interés que hayas elegido. En nuestro ranking de las mejores hipotecas encontrarás las ofertas más atractivas a tipo fijo, variable y mixto.

¿No tienes claro qué es lo mejor para ti? Contacta con un bróker hipotecario para que analice tu caso y te explique qué modalidad se adapta a tu perfil como cliente. Este profesional también negociará con varios bancos para conseguir la hipoteca más barata posible.

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Autor: Miquel Riera


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