En plena recta final del verano, los datos notariales confirman un hecho que no se veía desde el boom inmobiliario: el importe medio de las hipotecas destinadas a vivienda ha superado los 170.000 euros durante dos meses consecutivos (mayo y abril) y sitúa la media de 2025 en 168.000 euros. Para encontrar cifras parecidas hay que retroceder a mediados de 2008, cuando la burbuja inflaba tanto el valor de los inmuebles como la cuantía de los préstamos que los financiaban.
Ese incremento se debe al encarecimiento de la vivienda. El precio medio se sitúa en los 2.471 euros el metro cuadrado, lo que supone una subida del 14,7% interanual, con San Sebastián, Madrid, Palma y Barcelona superando holgadamente los 4.900 euros el metro cuadrado, según los datos de Idealista.
Hipotecas más baratas y renta de las familias al alza
La subida del precio de la vivienda neutraliza dos factores positivos que se están produciendo. Por un lado, la mejora de los precios de las hipotecas. Las rebajas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) desde el verano pasado, el precio del dinero está ya en el 2%, han abaratado las cuotas y estimulado la demanda de préstamos a tipo fijo, que representan casi el 70% de las operaciones registradas por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Por otro lado, la ligera mejora de la renta de las familias. La combinación ha creado una paradoja. El coste financiero de cada euro prestado es hoy menor que hace un año, pero los compradores compensan esa ventaja solicitando más capital. Resultado: la letra mensual apenas se ha movido. En el cuarto trimestre de 2024 fue de 743,4 euros, mientras que en el segundo trimestre ascendió a 748,3 euros.
El esfuerzo, en cambio, mejora sus cifras
Aunque el importe promedio de los préstamos bate récords, la carga efectiva para las familias se ha aligerado: el esfuerzo destinado a pagar la hipoteca ha bajado del 32,6% de la renta disponible en el cuarto trimestre de 2024 al 32,4% en el primero de 2025 y al 32,2% en el segundo.
Esta mejora se explica por la suma de tres factores: la caída del euríbor tras los recortes del BCE, la extensión de los plazos de amortización —que reparte la deuda en más años— y un ligero avance de los salarios reales.
Es una buena noticia porque sitúa la ratio por debajo del umbral del 35% que los supervisores consideran saludable, lo que deja a los hogares un mayor colchón para afrontar imprevistos y reduce el riesgo de morosidad incluso en un contexto de precios al alza.
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