Las hipotecas con loan to value (LTV), que mide la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación de la vivienda, superior al 80% están ganando peso en España, según los datos del Banco de España. En el segundo trimestre de 2025 alcanzaron el 11,7% de las nuevas firmas, casi el doble que a finales de 2023 (6,1%) y el nivel más alto desde 2019. Al mismo tiempo, el LTV medio subió al 65%, cerca del máximo de 2018 (66,5%). Estos porcentajes indican que una parte creciente de compradores entra al mercado con menos ahorro inicial y necesita un porcentaje mayor de financiación.

Principales causas

¿Por qué se está produciendo este fenómeno? Hay varias explicaciones que explican este comportamiento. La primera de ellas, porque la vivienda es más cara. Tras varios años de poca construcción, la oferta sigue siendo ajustada y los precios han avanzado más rápido que la capacidad de ahorro de muchos hogares.

En segundo lugar, porque aumenta el peso de los compradores primerizos, que suelen necesitar más financiación para su primera casa. Tercero, porque existen mecanismos que abaratan el porcentaje de entrada necesaria: los avales públicos para jóvenes permiten cubrir el tramo que la banca no financia de forma estándar, acercando de facto la financiación al 100% del precio; también cuentan los avales familiares en operaciones con buenos perfiles. En obra nueva, algunas entidades financian hasta el 90% del precio, siempre que la hipoteca no supere el 80% del valor de tasación.

Dicho esto, conviene matizar el contexto. Aunque los precios han subido, también lo han hecho los salarios, lo que mejora la capacidad de pago frente a hace un año. El indicador de esfuerzo teórico, cuota hipotecaria sobre la renta disponible, se sitúa en el 33,5%, por debajo del umbral prudente del 35% recomendado y en su nivel más bajo desde 2022. Además, los tipos de interés se mueven alrededor del 2% y predominan las hipotecas a tipo fijo, lo que estabiliza la cuota en el tiempo y reduce la exposición a subidas futuras. La morosidad hipotecaria permanece contenida, lo que sugiere que, pese al repunte del LTV alto, no hay señales de tensión sistémica.

¿Hay motivos para la preocupación?

¿Es preocupante que aumenten las hipotecas por encima del 80%? Es una tendencia a vigilar, pero no alarmante con los datos actuales. Estamos aún lejos de los picos de 2008 y 2013, cuando este tipo de préstamos rozó el 18%. La mejora gradual de los ingresos, la preferencia por el tipo fijo y el uso más selectivo de avales sostienen la solvencia de las nuevas operaciones. En paralelo, muchas entidades siguen aplicando criterios prudentes: si se presta por encima del 80% del precio, suele ser con garantías adicionales o condiciones que mitigan el riesgo.

Si estás pensando en comprar con poco ahorro, en HelpMyCash te recomendamos que pongas el foco en tres ideas.

  • Cuota sostenible: intenta que no supere el 30–35% de tus ingresos netos y recuerda reservar un colchón de entre 3–6 meses de gastos por si surgen imprevistos.
  • Estructura del préstamo: prioriza tipo fijo (o mixto con tramo fijo largo), revisa comisiones y la vinculación (seguros, tarjetas)
  • Planifica amortizaciones cuando entre liquidez extra para ir reduciendo el LTV.
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