Hipoteca abierta: qué es y cómo funciona
En general, las hipotecas que se contratan en España son simples préstamos. El banco te presta el dinero, tú se lo devuelves y ahí se acaba todo. Pero hay un producto especial con el que puedes volver a disponer del dinero que has devuelto: la hipoteca abierta. Aquí te explicamos cómo funciona y cuáles son sus ventajas e inconvenientes.
¿Qué es una hipoteca abierta?
Cuando tú contratas una hipoteca normal, técnicamente firmas un préstamo hipotecario. Su funcionamiento es simple: recibes de golpe la totalidad del dinero que el banco te ha aprobado y lo devuelves del modo pactado; sin más.
Una hipoteca abierta o crédito hipotecario, en cambio, te permite disponer otra vez del dinero que has devuelto, y lo puedes usar para financiar otros proyectos que tengas: comprar un coche, reformar el baño... Es decir, que puedes volver a pedir prestado el capital que has amortizado, y tu vivienda será la garantía de ese préstamo.
Actualmente, ningún banco español ofrece hipotecas abiertas, pero algunas entidades las concedían hace unos años: CaixaBank (la antigua "la Caixa"), Bankinter... Si quieres conseguir uno de estos productos, puedes intentar negociarlo con estos u otros bancos, aunque ya te avanzamos que es muy difícil que aprueben tu solicitud.
¿Cómo funcionan las hipotecas abiertas?
Pero ¿cómo se puede volver a disponer del dinero devuelto? Ahí van varias claves que te ayudarán a entender cómo funciona una hipoteca abierta:
Puedes volver a pedir el capital que has amortizado; no los intereses. Por ejemplo, si el banco te prestó 150.000 euros en su momento y tú has devuelto 20.000 euros (sin contar intereses), podrás pedir una disposición de hasta 20.000 euros a tu entidad.
La disposición la tiene que aprobar el banco. Normalmente, tendrás que pedir que te deje "retirar" la cantidad de dinero que necesitas de tu hipoteca abierta. La entidad estudiará tu perfil y solo aprobará la disposición si considera que sigues siendo solvente. Para ahorrarse este análisis y automatizar el proceso, algunos bancos preaprueban las disposiciones basándose en el historial del cliente.
La disposición se devuelve aparte de la hipoteca abierta. Se te ingresará el dinero en la cuenta y tendrás que pagar otras mensualidades para devolverlo, que se sumarán a las cuotas de la hipoteca. El plazo de devolución de esa nueva deuda será el indicado en la escritura.
El interés aplicado sobre las disposiciones será el mismo que el de la hipoteca abierta; a no ser que en la escritura el banco se reserve el derecho de cambiar el tipo de interés de las disposiciones en función del mercado.
¿Cuáles son los riesgos de una hipoteca abierta?
La principal ventaja de las hipotecas abiertas es que te permiten disponer otra vez del dinero devuelto para financiar otros proyectos. Pero estos productos tienen varios inconvenientes que pueden ocasionarte problemas; algunos de ellos graves. Son los siguientes:
Con una hipoteca abierta corres más riesgo de sobrendeudarte. Si abusas de las disposiciones, puedes tener problemas para llegar a fin de mes. Recuerda siempre que no debes dedicar más del 30% de tu sueldo neto mensual a pagar las cuotas conjuntas de tus deudas: de tu hipoteca, de las disposiciones y de otros créditos.
Dejar de pagar la disposición extra de la hipoteca abierta puede llevar a perder tu vivienda. Aunque estés al día con la cuota de tu hipoteca, si no pagas las disposiciones extras, el banco podría embargar tu propiedad.
No se puede subrogar a otro banco para mejorar sus condiciones. La inmensa mayoría de los bancos no ofrecen hipotecas abiertas y, en consecuencia, no están dispuestos a asumir las de otras entidades para mejorar sus condiciones (hacer una subrogación). Si tienes una hipoteca abierta y quieres refinanciarla, tendrás que pactarlo con tu banco o contratar un préstamo hipotecario nuevo para cancelarla. Esto último te saldrá más caro y perderás cualquier posibilidad de disponer nuevamente del dinero devuelto.
¿Cuándo puede ser conveniente una hipoteca abierta?
Ya conoces las ventajas y los riesgos de estos productos, así que ha llegado el momento de valorar si es una buena idea contratar una hipoteca abierta. En teoría, estos créditos solo son convenientes si prevés que necesitarás dinero en el futuro para financiar otros gastos, como una reforma pequeña de tu casa o la compra de un coche. Así, podrás conseguir financiación con un interés más bajo que el de un préstamo personal.
Para el resto de situaciones, pedir una hipoteca convencional (un préstamo hipotecario) será más aconsejable. Además, hay que ser realista: en la práctica, casi ningún banco te concederá ahora una hipoteca abierta, así que no merece la pena que pierdas el tiempo buscando estos productos. Si necesitas dinero en el futuro para financiar otros proyectos, hay otras maneras de conseguirlo, como con la ampliación de la hipoteca o la firma de un préstamo personal.
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