Hipoteca abierta: qué es, cómo funciona y qué riesgos tiene

 Una hipoteca abierta sin límite de cuantía es una modalidad de crédito hipotecario que permite al cliente volver a disponer del dinero que ya ha amortizado, sin necesidad de firmar una nueva hipoteca o un nuevo préstamo. En lugar de tener un capital “cerrado” desde el primer día, el cliente puede recargar su hipoteca tantas veces como el contrato lo permita, utilizando de nuevo parte o la totalidad del dinero ya devuelto al banco.

En la práctica, esto significa que la entidad te da acceso a un marco de financiación flexible: puedes ampliar capital (sacar más dinero cuando lo necesites) y, en algunos casos, ajustar plazos sin tener que renegociar una operación completa. Es como tener un “crédito siempre vivo” respaldado por tu vivienda.

Este tipo de hipoteca ha caído en desuso por varias razones:

• Gran riesgo para la banca: es más difícil estimar la solvencia futura del cliente cuando puede aumentar su deuda sin pasar por un estudio exhaustivo cada vez.
• Impacto regulatorio: hoy se exigen análisis de riesgo mucho más estrictos, lo que hace menos atractiva esta modalidad.
• Riesgo para el consumidor: la facilidad para “tirar” de nueva deuda puede fomentar el sobreendeudamiento, especialmente si se usa para gastos de consumo o reunificar deudas sin disciplina financiera.
• Coste total superior: cada disposición adicional suele tener intereses distintos, comisiones asociadas y ampliaciones de responsabilidad hipotecaria.

Por eso hoy prácticamente ningún banco comercializa hipotecas abiertas nuevas; la mayoría de los casos que existen proceden de contratos antiguos.

1. Firmas una hipoteca abierta sobre tu vivienda. Tienes un capital máximo y unas condiciones (tipo de interés, comisiones, plazo, etc.).
2. Empiezas a amortizar la hipoteca como una normal: cada mes pagas cuota y vas devolviendo parte del capital prestado.
3. Con el tiempo, el capital que ya has amortizado queda “libre” dentro del límite de responsabilidad hipotecaria. Es decir, aparece un margen que puedes volver a usar.
4. Si necesitas dinero, pides al banco hacer una nueva disposición con cargo a esa hipoteca abierta. La entidad estudia tu caso y, si lo aprueba, te ingresa el importe en cuenta.
5. Esa disposición genera una nueva deuda con su propia cuota, que se suma a la cuota de la hipoteca original. Todo sigue garantizado con la misma vivienda.
6. Si más adelante amortizas esa disposición, vuelve a liberarse margen dentro del límite de garantía y, en teoría, podrías volver a usarlo.

En la práctica, funciona como si tuvieras una “línea de crédito” sobre tu casa: bajo el paraguas de la hipoteca abierta puedes ir haciendo y cancelando disposiciones, siempre que el banco lo autorice.

En una hipoteca abierta puedes encontrarte dos momentos con comisión. Primero, al dar de alta el crédito marco (comisión de apertura del producto). Después, cada vez que haces una disposición el banco puede cobrar una comisión de disposición (porcentaje sobre lo que sacas) y, en ocasiones, una comisión mínima. Si amortizas antes de tiempo esa disposición, se aplica la compensación por reembolso anticipado de la LCCI (contratos desde 16/06/2019): en tipo variable, el tope es del 0,25% si amortizas en los 3 primeros años o del 0,15% si lo haces en los 5 primeros (según lo pactado); en tipo fijo, 2% los 10 primeros años y 1,5% después, solo si el banco acredita pérdida financiera. Ojo: estas compensaciones se calculan sobre el capital que devuelves en esa disposición, no sobre todo el crédito abierto.

Aunque la hipoteca abierta se firma en una sola escritura, el banco puede pedir tasación actualizada si ha pasado tiempo, si el porcentaje que el banco te presta en relación con el precio de tu vivienda (LTV) queda justo o si pretendes elevar límites. Si para una disposición concreta se requiere modificar condiciones (plazo, límite, garantías) es habitual formalizarlo en un anexo o póliza con su coste notarial, registral y de gestoría correspondiente. Si solo haces una disposición estándar dentro del límite ya pactado, lo normal es que no haya gastos de notaría y registro, pero sí comisión de disposición y los intereses de ese tramo.

Revisa la vinculación exigida (nómina, seguros, tarjetas). Suele haber tipos bonificados por mantener productos y tipos “sin bonificar” si los cancelas; la pérdida de vinculación encarece esa disposición y, a veces, las futuras. Por otro lado, la responsabilidad hipotecaria fijada en la escritura marca el techo que queda garantizado (principal, intereses y costas hasta ciertos porcentajes): no podrás disponer por encima de ese marco y todas las disposiciones comparten la misma garantía. Traducción práctica: cada euro que dispongas reduce el margen disponible, y si necesitas más, el banco puede exigir nueva tasación o ampliar responsabilidades (con costes) para mantener un LTV sano.

Crédito hipotecario vs préstamo hipotecario

La hipoteca abierta se articula como un crédito hipotecario, no como un préstamo clásico. En un préstamo, recibes todo el dinero de golpe y devuelves cuotas fijas bajo un contrato cerrado. En un crédito, el banco te concede un límite máximo y tú usas el dinero según tus necesidades. Pagas intereses solo por lo dispuesto y puedes volver a disponer de lo ya amortizado. A nivel legal, este matiz cambia mucho: el banco conserva un control más amplio sobre el límite del crédito y las condiciones bajo las cuales puedes volver a usarlo.

Responsabilidad hipotecaria: qué parte queda garantizada

Toda hipoteca tiene una responsabilidad hipotecaria, que es la cantidad máxima por la que el banco puede ejecutar la vivienda (incluye principal, intereses, intereses de demora y costas). En una hipoteca abierta, esa responsabilidad suele ser más alta que el importe inicialmente prestado, porque debe cubrir las futuras disposiciones de capital. Esto significa que, aunque solo debas una parte pequeña, la garantía hipotecaria puede ser mucho mayor, lo que complica operaciones posteriores como subrogaciones o novaciones.

Qué pasa si dejas de pagar una disposición

Aunque estés al día con la cuota correspondiente al importe inicial, si incumples el pago de cualquier disposición adicional, el banco puede activar mecanismos de reclamación que afectan al total del crédito, no solo a la parte nueva. A efectos prácticos, una sola disposición impagada puede poner en riesgo toda la hipoteca, porque todo está bajo el mismo contrato y la misma garantía.

Si lo que buscas es liquidez sin tener que reutilizar el capital amortizado de tu hipoteca, hay varias vías más simples y, sobre todo, disponibles hoy.

 La primera es la ampliación de hipoteca (novación): negocias con tu banco más capital o más plazo sobre tu préstamo actual. Es útil cuando el importe que necesitas está claramente vinculado a la vivienda (por ejemplo, una reforma) y tu ratio de esfuerzo admite una cuota algo mayor. Implica gastos de notaría, registro y gestoría, y la TAE suele ser inferior a la de un préstamo personal. Si te encaja, amplía con nuestra guía de ampliación para ver requisitos, costes y ejemplos prácticos.

 Cuando el importe es moderado y prefieres no tocar la hipoteca, un préstamo personal aporta rapidez y no pone en juego la vivienda como garantía. A cambio, el tipo de interés será más alto y los plazos, más cortos. Es una buena opción para gastos puntuales y acotados en el tiempo: compras de equipamiento, una parte de la reforma o cubrir un desfase hasta cobrar una ayuda o vender un activo.

 En operaciones donde el banco no mejora condiciones y necesitas más margen, otra vía es la subrogación a otra entidad (cambiar de banco) y, después, novar allí para ampliar capital o plazo. Supone más trámites, pero puede abaratar la TAE y desbloquear financiación si tu entidad actual no es flexible.