Hipoteca abierta: qué es y cómo funciona

una hipoteca abierta te permite volver a usar el capital que ya has devuelto de tu hipoteca como si fuera una línea de crédito con tu casa como garantía; es flexible, pero aumenta el riesgo de endeudarte de más y, si fallas, puedes perder la vivienda.

Una hipoteca abierta o crédito hipotecario te permite disponer otra vez del dinero que has devuelto de tu préstamo inicial, y lo puedes usar para financiar otros proyectos que tengas: comprar un coche, reformar el baño... Es decir, que puedes volver a pedir prestado el capital que has amortizado, y tu vivienda será la garantía de ese préstamo. 

Imagina que tu hipoteca abierta fue de 150.000 € y ya has amortizado 20.000 € (sin contar intereses). Puedes pedir una disposición de hasta 20.000 €. El banco ingresa ese dinero en tu cuenta y pagarás cuotas aparte de tu hipoteca por esa disposición, al mismo tipo. Si amortizas antes, pueden aplicarse compensaciones por reembolso. Se calculan solo sobre el capital devuelto de esa disposición.

• Con una hipoteca tradicional, el dinero que vas amortizando no está disponible para volver a solicitarlo.
• Con una hipoteca abierta, el importe que has devuelto lo puedes volver a solicitar como si fuera una línea de crédito, pero con garantía hipotecaria. 

1. Firmas una hipoteca abierta sobre tu vivienda. Tienes un capital máximo y unas condiciones (tipo de interés, comisiones, plazo, etc.).
2. Empiezas a amortizar la hipoteca como una normal: cada mes pagas cuota y vas devolviendo parte del capital prestado.
3. Con el tiempo, el capital que ya has amortizado queda “libre” dentro del límite de responsabilidad hipotecaria. Es decir, aparece un margen que puedes volver a usar.
4. Si necesitas dinero, pides al banco hacer una nueva disposición con cargo a esa hipoteca abierta. La entidad estudia tu caso y, si lo aprueba, te ingresa el importe en cuenta.
5. Esa disposición genera una nueva deuda con su propia cuota, que se suma a la cuota de la hipoteca original. Todo sigue garantizado con la misma vivienda.
6. Si más adelante amortizas esa disposición, vuelve a liberarse margen dentro del límite de garantía y, en teoría, podrías volver a usarlo.

En la práctica, funciona como si tuvieras una “línea de crédito” sobre tu casa: bajo el paraguas de la hipoteca abierta puedes ir haciendo y cancelando disposiciones, siempre que el banco lo autorice.

En una hipoteca abierta puedes encontrarte dos momentos con comisión. Primero, al dar de alta el crédito marco (comisión de apertura del producto). Después, cada vez que haces una disposición el banco puede cobrar una comisión de disposición (porcentaje sobre lo que sacas) y, en ocasiones, una comisión mínima. Si amortizas antes de tiempo esa disposición, se aplica la compensación por reembolso anticipado de la LCCI (contratos desde 16/06/2019): en tipo variable, el tope es del 0,25% si amortizas en los 3 primeros años o del 0,15% si lo haces en los 5 primeros (según lo pactado); en tipo fijo, 2% los 10 primeros años y 1,5% después, solo si el banco acredita pérdida financiera. Ojo: estas compensaciones se calculan sobre el capital que devuelves en esa disposición, no sobre todo el crédito abierto.

Aunque la hipoteca abierta se firma en una sola escritura, el banco puede pedir tasación actualizada si ha pasado tiempo, si el porcentaje que el banco te presta en relación con el precio de tu vivienda (LTV) queda justo o si pretendes elevar límites. Si para una disposición concreta se requiere modificar condiciones (plazo, límite, garantías) es habitual formalizarlo en un anexo o póliza con su coste notarial, registral y de gestoría correspondiente. Si solo haces una disposición estándar dentro del límite ya pactado, lo normal es que no haya gastos de notaría y registro, pero sí comisión de disposición y los intereses de ese tramo.

Revisa la vinculación exigida (nómina, seguros, tarjetas). Suele haber tipos bonificados por mantener productos y tipos “sin bonificar” si los cancelas; la pérdida de vinculación encarece esa disposición y, a veces, las futuras. Por otro lado, la responsabilidad hipotecaria fijada en la escritura marca el techo que queda garantizado (principal, intereses y costas hasta ciertos porcentajes): no podrás disponer por encima de ese marco y todas las disposiciones comparten la misma garantía. Traducción práctica: cada euro que dispongas reduce el margen disponible, y si necesitas más, el banco puede exigir nueva tasación o ampliar responsabilidades (con costes) para mantener un LTV sano.

Ya conoces las ventajas y los riesgos de estos productos, así que ha llegado el momento de valorar si es una buena idea contratar una hipoteca abierta.

En teoría, estos créditos solo son convenientes si prevés que necesitarás dinero en el futuro para financiar otros gastos, como una reforma pequeña de tu casa o la compra de un coche. Así, podrás conseguir financiación con un interés más bajo que el de un préstamo personal. 

Para el resto de situaciones, pedir una hipoteca convencional (un préstamo hipotecario) será más aconsejable. Además, hay que ser realista: en la práctica, casi ningún banco te concederá ahora una hipoteca abierta, así que no merece la pena que pierdas el tiempo buscando estos productos.

Si necesitas dinero en el futuro para financiar otros proyectos, hay otras maneras de conseguirlo, como con la ampliación de la hipoteca o la firma de un préstamo personal. 

Uno de los errores más frecuentes es tratar la hipoteca abierta como si fuera un cajero automático permanente. Se va tirando de ella para pequeños gastos, viajes, compras o para tapar otros créditos, sin calcular el impacto en la cuota total ni en los intereses que se pagarán a largo plazo.

Otro fallo común es reunificar deudas dentro de la hipoteca abierta, pero no cambiar los hábitos de gasto. Al principio la cuota baja y parece que todo va mejor, pero al cabo de un tiempo vuelven a aparecer préstamos al consumo o saldos en tarjetas, y el resultado es una deuda total aún mayor.

También es habitual pensar que, si algún día las condiciones dejan de interesarnos, siempre podremos “marchar” a otro banco. Sin embargo, en la práctica muy pocas entidades están dispuestas a asumir una hipoteca abierta en subrogación, lo que limita mucho las opciones de mejora.