Reunificar deudas con hipoteca: dudas y casos de la comunidad

Para reunir deudas con una hipoteca suele haber dos vías que aparecen en los casos reales: ampliar capital mediante una novación de la hipoteca o contratar una nueva hipoteca que englobe todo lo pendiente. En la práctica el banco valora sobre todo el riesgo: ingresos estables, el valor actual de la vivienda y el porcentaje de financiación respecto a la tasación. Si el préstamo resultante supera lo que el inmueble puede garantizar, o si la cuota total se acerca a un 30% o 40% de tus ingresos, las entidades suelen denegar la operación o imponer condiciones más duras.

• Límite de financiación: comprueba si la suma de deuda cabe dentro del LTV que acepta la entidad. Muchos casos muestran que prestan hasta alrededor del 70% u 80% de tasación en el mejor escenario.
• Ingresos y esfuerzo: verifica que la nueva cuota no te deje por encima del 30%-40% de tus ingresos netos. Si no, es probable que te la nieguen.
• Gastos de la operación: una novación para ampliar capital conlleva comisiones y costes notariales, registro, gestoría, tasación y el impuesto de actos jurídicos documentados cuando aplica. En las experiencias aportadas la comisión por novación puede aparecer entre un 0,1% y un 1% del capital pendiente y hay que contar con notaría y tasación.
• Riesgos y alternativas: ten en cuenta que incluir más deuda en la hipoteca implica poner más bienes como garantía y, en caso de impago, el riesgo aumenta. Si no te conceden la operación, las alternativas que repiten los casos son negociar carencia o plazo, intentar reunir solo parte de las deudas, contratar un préstamo personal o, en último término, valorar la venta o dación.

¿Qué significa esto para ti? Haz números antes de hablar con el banco: pide una tasación actual, calcula cuánto pagarías de cuota y compáralo con tus ingresos. Si los gastos de la novación superan el ahorro esperado o si la operación te deja en un nivel de endeudamiento alto, negocia otras soluciones con la entidad.