Preguntas sobre TIN, TAE, FEIN, comisiones y oferta vinculante

La comparación práctica pasa por mirar TIN y TAE, pero también la vinculación y las comisiones que pueda imponer el banco, y pedir la oferta vinculante firmada para comprobar las condiciones que luego irán a la escritura. La TAE ofrece una visión más completa pero asume que no contratarás productos vinculados y, en hipotecas variables, toma como referencia el primer año; por eso conviene comprobar ambos indicadores y las condiciones que activan bonificaciones.

• Pide la copia firmada de la oferta vinculante. El banco debe facilitártela y es el documento que te permite comprobar que lo ofrecido coincide con lo que luego figura en la escritura. Si no la tienes, solicítala al banco.
• Compara TIN y TAE y mira la vinculación. La TAE puede quedarse corta si la oferta incluye bonificaciones por nómina, seguros u otros productos. Valora tanto el tipo nominal como qué requisitos tienes que mantener para conservar bonificación.
• Revisa cómo figura la bonificación en la escritura. Lo habitual es que las entidades revisen el cumplimiento periódicamente y que la bonificación se pierda si dejas de mantener los productos con el banco. Si la condición está en la escritura, el banco no debería cambiarla de forma unilateral; consulta al notario antes de firmar.
• Comprueba las comisiones por amortización anticipada y subrogación. En hipotecas a tipo fijo la comisión no puede superar la pérdida financiera y suele limitarse hasta un 2 por ciento los primeros años y 1,5 por ciento a partir del undécimo año según lo reflejado en la FEIN. El cálculo de la pérdida financiera utiliza indicadores como el IRS y un diferencial y está regulado; el banco tiene la obligación de calcularlo y comunicarte si hay comisión.
• En subrogaciones o novaciones pregunta por la comisión aplicable en tu caso y cómo afecta el importe final a la deducción fiscal. Un pequeño desfase en el capital financiado no impide deducir, pero la deducción se aplicará sobre lo efectivamente pagado y sobre la base que conste tras la operación.

Si tienes una duda concreta sobre una cláusula, pide que te faciliten la FEIN y la oferta vinculante para que las condiciones puedan revisarse punto por punto.